История испанского пузыря недвижимости

Автор: Александр Альварес (Alexander Alvarez)

История испанского пузыря недвижимости, лопнувшего вследствие Великой рецессии, началась примерно на рубеже тысячелетий, когда Испания официально присоединилась к Еврозоне. Тогда миллионы испанцев отпраздновали это достижение, так как считалось, что это станет первым шагом к новому веку процветания для страны, пережившей глубокую рецессию в середине 1990-х, что привело к росту уровня безработицы до рекордных 24%. Мало кто тогда мог представить, что это процветание закончится спустя менее чем десятилетие намного худшей рецессией и уровнем безработицы, побившим предыдущий рекорд и достигшим 27%.

Когда Испания вступила в Еврозону, ставки по займам были выше, чем в других западноевропейских странах, таких как Франция и Германия; однако эти ставки быстро выровнялись, так как инвесторы считали, что Испания обретет такую же стабильность и экономическое процветание, как ее коллеги по Еврозоне. Когда процентные ставки упали, банки увидели возможность расширить свой бизнес, ориентируясь на нетрадиционных клиентов, которые ранее не могли позволить себе ипотеку из-за более низкой зарплаты. Раньше банки ограничивались клиентами с дипломом колледжа, обычно зарабатывающими больше, чем средний испанец, владельцами независимого бизнеса с продолжительным успешным послужным списком и работниками бюджетного сектора, пользующимися большим уровнем стабильности работы. Однако новый класс клиентов включал строителей, сотрудников ресторанов, работников заводов и практически любого, чья зарплата была достаточно высокой для новых кредитов со сниженными ставками, предлагаемых теперь банками. По сути, это означало практически всех, кто имел работу.

Так как цены на недвижимость все еще были низкими и ставки также достигли исторических минимумов, спрос стал быстро расти. Продажи подскочили, и в первые годы бума количество доступной недвижимости сократилось. Естественно, вскоре сработали законы спроса и предложения, и по мере роста дефицита на рынке недвижимости цены стали расти.

Для тех, кто хотел быстро заработать, появилось два важных следствия.

Во-первых, покупатели стали беспокоиться об упущенной выгоде. Некоторые покупали дома, а через год обнаруживали, что цены выросли вдвое, и либо продавали их, либо придерживали для получения более высокой прибыли. Вскоре в испанских барах и гостиных каждый вечер рассказывали истории о тех, кто за одну ночь превратились в миллионеров. По телевизору показывали интервью с обычными людьми, всего за год-два сделавшими небольшое состояние, покупая и продавая недвижимость. Возник эффект золотой жилы, обычно сигнализирующий о начале пузыря, когда кажется, что каждый «инвестирующий» в актив пузыря становится богатым. Стадный менталитет поднимает спрос еще выше.

Вторая группа желавших быстро заработать – это те, кто увидел возможность в увеличении предложения для удовлетворения этого нового взрыва спроса. Существующие строительные компании не могли позволить себе строить больше, чтобы удовлетворить спрос, поэтому банки любезно предложили им такие же займы с низкими процентами, какие получали покупатели недвижимости. В результате эти строительные компании начали массовый строительный бум, финансируемый теми же банками, которые затем, как только строительство завершалось, предлагали покупателям кредиты. Не имело значения, кто вы, – если вы хотели приобщиться к золотой жиле, достаточно было пойти к местному банкиру и получить кредит, чтобы инвестировать в бум.

Но с ростом строительства возник дефицит строительных материалов, таких как двери, окна и паркет. Их цены тоже стали расти, так как строители нуждались в них, чтобы завершить новые дома, прежде чем их продать. Есть много историй о городах, где в годы бума одна фабрика порождала десяток конкурентов. Наглядный пример – город Вильяканьяс, где производилось примерно 60% всех дверей Испании. По сути, происходило следующее: одна фабрика производила продукт, спрос существенно рос, и фабрика получала рекордную прибыль. Вскоре владельцы начинали щеголять своим богатством, покупая элитные автомобили и дома, на что обращали внимание работники. Тогда группа работников решала скинуться деньгами и открыть новую фабрику, производящую тот же продукт в том же городе. Они обучали своему делу новых людей, и затем от второй компании откалывалась группа, чтобы создать третью. Цикл повторялся, пока в одном городе не оказывалось несколько компаний, изготовляющих один и тот же товар. Тогда строительные компании знали, что город А поставляет двери, город Б изготовляет окна, город В – унитазы и т. д.

С бумом строительства безработица снизилась до практически неслыханных для Испании уровней. В результате выросли зарплаты и возник новый необычный феномен. Раньше выпускники колледжей зарабатывали больше строителей, но с бумом зарплаты строителей выросли, и, как следствие, бросивший учебу строитель мог на старте зарабатывать столько же, как кто-нибудь с дипломом бакалавра. Конечно, из-за этого многие студенты бросали учебу и начинали работать.

Но казалось, что сколько бы новых сотрудников ни нанимали, бум все равно требовал больше. При таком большом количестве новых строительных проектов в Испанию стали массово ехать богачи и пенсионеры из других европейских стран, чтобы насладиться солнцем, морем и песком, обещанными средиземноморским побережьем. Так как недвижимость теперь покупало больше людей, чем когда-либо, понадобился новый источник рабочей силы, чтобы удовлетворить спрос. В результате испанское правительство инициировало массовую миграцию. В 2000 г. в Испании было чуть меньше 1 млн иммигрантов, или примерно 2.2% населения; через десять лет, в 2010 г., это число выросло до 5.7 млн, или 12.2% населения.

В ранние годы бума спрос был настолько силен, что новые квартиры и дома можно было легко продать испанцам, а также иностранцам, ищущим себе виллу или жилье для пенсии. Но на поздних стадиях бума стало ясно, что почти все в Испании, кто хотел дом и не был безработным, уже его имеет. Единственным логичным выходом было продавать новые дома, появляющиеся на рынке, вновь прибывшим иммигрантам в надежде, что они будут поддерживать спрос. К этому времени строительство обошло туризм и стало крупнейшей отраслью в стране, и отступать было некуда. Если рухнет крупнейшая отрасль в Испании, страна погрузится в экономический кризис эпических масштабов. Чиновники решили, что единственный способ поддерживать праздник – привлечь больше иммигрантов, чтобы те покупали новую недвижимость, появляющуюся на рынке.

План стратегии, напоминавшей пирамиду, заключался в том, чтобы нанимать новых иммигрантов в строительный сектор и затем продавать им построенные ими же новые дома, а когда казалось, что все вот-вот рухнет, просто приглашалось больше иммигрантов, чтобы подпитывать спрос на дома и привлечь их к работе в строительном секторе, чтобы они могли позволить себе купить эти дома.

Кто-то может спросить, зачем нанимать столько иммигрантов на строительство, но ответ достаточно прост. Испания не могла привлечь много квалифицированных иммигрантов, поэтому преимущественно неквалифицированная иммигрантская рабочая сила могла быть задействована лишь в нескольких отраслях, нанимавших преимущественно неквалифицированных работников. Теперь крах был лишь вопросом времени, так как с такой стратегией невозможно было очень долго поддерживать спрос…

Помимо легких кредитов, соблазна мгновенного обогащения и политики открытых дверей для иммигрантов, во всем этом также сыграло роль правительство. Несколько раз появлялась возможность отступить от края пропасти, но она всегда по разным причинам игнорировалась. Испанское законодательство позволяло банкам выдавать займы на 100% стоимости покупки недвижимости, что означало, что можно было не платить первый взнос. По сути, это давало возможность покупателям без сбережений и часто с нестабильной работой покупать дома с 30-летней ипотекой. Некоторые банки даже предлагали 50-летнюю ипотеку, если выплаты казались слишком высокими. Также не было закона, запрещавшего банкам взыскивать непогашенные кредиты по домам с отмененным правом выкупа, так что если банк арестовал ваш дом, потому что вы не могли за него заплатить, вы все равно должны выплатить ему ипотеку. В результате банки вели себя еще более безрассудно, так как считали, что даже если клиент станет неплатежеспособен, они все равно смогут заработать, отобрав у него недвижимость и затем при поддержке закона взыскав непогашенный долг.

Помимо существующих законов, способствовавших пузырю, власти сыграли в возникновении кризиса еще одну очень важную роль. Они действовали так, как им было выгодно, в ущерб обществу и стране. Иногда имели место прямые взятки, но во многих других случаях находящиеся у власти политики брали у банков огромные кредиты на строительство престижных проектов для своего электората. В конце бума в 2008 г. в Испании было больше километров существующих и строящихся высокоскоростных железнодорожных путей, чем в любой другой стране мира, за исключением намного большего по размерам Китая. Однако по пропорции от размера Испания обошла Китай.

Также в различных городах, таких как Сьюдад-Реаль и Кастельон, частными инвесторами, пользовавшимися отмененными теперь правительственными субсидиями, строились аэропорты. Были также многочисленные здания, дороги и мосты, строившиеся либо местными властями, либо частными инвесторами при поддержке правительственных субсидий, использовавшихся не так, как должно. Все это бюджетное расточительство внесло свой вклад в строительный пузырь, и когда пузырь наконец лопнул, эти проекты постигла та же судьба, что и другие. Главной причиной такого массового строительства было то, что политики использовали эти проекты для того, чтобы показать, какие они дальновидные, и как они могут «что-то делать». Так они выигрывали голоса, фокусируя внимание на новых сооружениях и инфраструктуре, при этом не говоря ни слова о затратах.

Наконец, доходы правительства благодаря буму также подскочили. Более высокий уровень занятости означал, что больше людей платят налоги. Более высокие зарплаты означали, что размер этих налогов больше. Строительные компании и банки платили больше налогов, так как они больше зарабатывали, а покупатели недвижимости платили налоги на каждую покупку. Все эти дополнительные денежные поступления способствовали сокращению отношения испанского долга к ВВП с 60% в 1997 г. до 30% десять лет спустя, несмотря на высокий уровень правительственных расходов. Для национального правительства это означало, что нет смысла пытаться предотвратить или сдержать пузырь. Всегда было выгоднее просто смотреть в другую сторону и собирать выросшие налоговые поступления, надеясь на лучшее.

Как большинство из нас уже знает, в 2008 г. пузырь больше не смог поддерживаться и лопнул, породив экономический кризис, превзошедший все, что видела Испания со времени присоединения к Евросоюзу в 1986 г.

Поддержите GOLDENFRONT.RU, подписывайтесь на наш YOUTUBE канал ЗДЕСЬ.