Квартирные спекулянты в Майами тонут в избытке предложения

«Фактическая рыночная стоимость новых квартир остается неопределенной», поскольку ни одна из них еще не была перепродана.

После спада жилищного строительства, Майами, особенно та его часть, что расположена у береговой линии, пережил один из самых горячих в Америке строительных бумов, создавших настоящую Мекку для спекулянтов (зачастую корпоративных инвесторов), пытающихся заработать на быстрой перепродаже еще недостроенных многоквартирных домов. Строительный бум — затягивающее зрелище, особенно если любоваться им с круизного судна, где можно неплохо скоротать время, считая краны. На фотографии Мэтью Брэндли (Matthew Brandley) видны возвышающиеся многоквартирные высотки в районе Нью Эджуотер (New Edgewater):

То, что со временем все это обязательно приведет к перенасыщению рынка — совершенно ясно. Увы, но время идет слишком быстро.

Район Брикелл (Brickell) — часть прибрежной «жилой полосы» Майами, очень похож на Нью Эджуотер. Эндрю Сернс (Andrew Stearns), основатель компании StatFunding, подробно изучавший район Брикелл – об этом поговорим чуть позже – прокомментировал положение дел в Нью Эджуотер: «Беспрецедентная ситуация с перенасыщением рынка многоквартирных домов, готовящихся к сдаче, как и в Брикелле».

В Брикелле стали всплывать интересные подробности. Высотка Бонд Брикелл (Bond Brickell) — один из последних жилых проектов, 328 квартир, строительство завершено в августе 2016 г. Анализ StatFunding показал, что документы на 318 проданных квартир (97%) в полном порядке, но…

• У застройщика осталось еще 10 квартир. Четыре из них числятся в мультилистинговой системе (Multiple Listing Service (MLS)), как выставленные на продажу.
• Многие из проданных квартир были приобретены спекулянтами. 69 из них выставлены в MLS на перепродажу.

Получается, что в общей сложности 79 квартир либо продаются, либо до сих пор принадлежат застройщику. А это 24% всего дома. Для привлечения потенциальных покупателей цены на 14 квартир занижены, т.е. за вычетом стандартной 6% комиссии продаются в убыток.

И все же, в MLS до сих пор не зарегистрирован ни один факт продажи.

Спекулянты покупают дома в кредит. Еще на этапе строительства они вносят застройщику небольшой задаток, постепенно выплачивая остальную сумму по мере продвижения строительства. Но на быстро растущем рынке кредиторы и стараются сделать все, чтобы продлить эти краткосрочные ссуды. Когда строительство завершено, спекулянт закрывает сделку и пытается выгодно для себя продать квартиры.

В хорошие времена застройщики продавали все квартиры либо конечным покупателям, либо спекулянтам за несколько месяцев до завершения строительства. Но теперь застройщикам стало сложно продавать квартиры самим, да и перепродажа сейчас нелегкая задача.

Но Bond Brickell не единственная новая высотка в районе. Ей приходится конкурировать с другими домами, только что сданными или уже готовящимися к сдаче. На карте видно, что эти новостройки сконцентрированы вокруг Bond Brickell (№1):

В списке домов, изображенных на фотографии, проценты в скобках указывают на «завершенные продажи» в процентной доле от всех квартир новостройки. Продажа не может быть закрыта, если дом еще не сдан, хотя покупатели могут уже вносить задаток. Поэтому у несданных домов (жирным шрифтом) завершенные продажи не указаны:

1. Bond Brickell, 328 квартир, сдача в 8/2016 (97% продано)
2. 1010 Brickell, 387 квартир, сдача запланирована на 8/2017
3. Brickell Heights 2, 332 квартир, сдача запланирована на 9/2017
4. Brickell Heights, 358 квартир, сдача запланирована на 9/2017
5. SLS Lux Brickell, 450 квартир, сдача запланирована на 12/2017
6. CityCenter Rise, 390 квартир, сдача в 9/2016 (46% продано)
7. CityCenter Reach, 390 квартир, сдача в 4/2016 (88% продано)
8. Echo Brickell, 175 квартир, сдача запланирована на 5/2018
9. Le Parc Brickell, 128 квартир, сдача в 6/2016 (93% продано)
10. Cassa Brickell, 81 квартир, сдача в 11/2016 (75% продано)

Только в Брикелле на перепродажу выставлено 2,547 квартир. В 2016 году было продано всего 1,017 квартир. В 1 квартале 2017 г — только 227. Судя по показателям 1 квартала, на продажу оставшихся квартиру потребуется 34 месяца.

Так Брикелл и возвышающиеся над ним краны выглядят с улицы (фото предоставлено сайтом StatFunding.com):

Интрига набирает обороты: в течение года еще 1,700 новых квартир (в домах из представленного списка) будут сданы всего в нескольких кварталах от Bond Brickell. Но дело, по словам Эндрю Стернса, вот в чем:

Поскольку еще ни одна квартира в Bond Brickell не была перепродана, фактическая рыночная стоимость новых квартир остается неопределенной. Судя по заниженной цене на 14 из 69 квартир Bond Brickell, выставленных на перепродажу, ясно, что продавцы смогут перепродать квартиры только себе в убыток.

И даже тогда... Тот факт, что спекулянты до сих пор не продали в Bond Brickell ни одной квартиры, при еще неполной конкуренции, говорит о том, что убытки продавцов могут значительно вырасти. Если цены будут ниже, то обязательно найдутся и покупатели. Но, видимо, цены снизились еще недостаточно, раз до сих пор нет желающих.