Майами – предвестник краха рынка американской недвижимости

Вы в последнее время бывали в Майами?

Если бывали, то, наверное, подумали, что этот город переживает какой-то волшебный бум недвижимости.

Что вполне объяснимо – горизонт испещрен силуэтами строительных кранов.

рынок недвижимости в Майами

Источник: Getty Images

Это же признак здорового рынка, верно?

Ну, не совсем. Дело в том, что строительные краны говорят нам только о предложении. Но ничего не говорят о спросе.

И сейчас спрос на кондоминиумы (квартиры) в Майами резко падает.

В феврале продажи кондоминиумов упали на 10%. Продажи домов на одну семью и вторичной недвижимости также упали на 10%.

Конечно же, нет ничего удивительного в том, что рынки недвижимости иногда корректируются. Но в Майами происходит не это. Ведь спрос на квартиры там падает с 2013 года.

Просто посмотрите на график ниже.

Синяя линия показывает суммарное количество квартир в графстве Майами-Дейд (Miami-Dade), а зеленая отслеживает число квартир, продаваемых в Майами в месяц.

рынок недвижимости в Майами

Мы видим, что за последние четыре года ежемесячные продажи (спрос) упали более чем на 30%. Тогда как количество квартир (предложение) почти удвоилось с начала 2013 года.

• Не нужно быть экономистом, чтобы увидеть здесь проблему ...

В Майами гораздо больше квартир, чем нужно. Рынок квартир в этом городе сейчас начинает схлопываться.

Я не единственный, кто бьет тревогу.

Эндрю Стернс (Andrew Stearns), эксперт по рынку недвижимости Майами, недавно назвал рынок кондоминиумов этого города «проблемным».

Стернс говорит, что местным риелторам и инвесторам следует готовиться к худшему:

Наращивание запасов квартир и падающие продажи обычно оказывают понижательное давление на цены. Девелоперам на стадии котлована, спекулянтам и перепродавцам уже построенных квартир стоит ожидать ускорения падения цен.

Это серьезное предупреждение. Но серьезно его никто не принимает.

Ведь если бы кто-нибудь обратил на него внимание, строители не планировали бы поставить на рынок еще 11,000 единиц к 2018 году. Это приблизительно на 70% больше квартир, чем уже есть в Майами.

То есть подливание масла в огонь продолжается.

А спекулянты продолжают «переворачивать» (to flip) квартиры по всему городу.

«Переворачивание» недвижимости означает, что вы покупаете ее с целью быстрой перепродажи с наценкой. Это крайний тип спекуляции, наблюдающийся обычно в момент, когда бычий рынок недвижимости подходит к концу.

Тот факт, что это все еще происходит в Майами, говорит нам, что квартирный рынок города полностью потерял связь с реальностью. Если у вас есть хоть половинка мозга, то это должно быть для вас очевидно. Но вы, возможно, еще кое-чего не знаете…

• Жилищная спекуляция взяла Соединенные Штаты штурмом ...

Она бушует во Флориде, Лас-Вегасе и Атланте. И в небольших городах США, таких как Фресно, штат Калифорния и Такома, штат Вашингтон.

По данным сайта недвижимости Trulia, более 6% продаж жилья в прошлом году относились с категории «сальто». Эти собственности были проданы по крайней мере дважды за последние годы.

Это на 5.3% больше, чем год назад. Что еще более важно, сейчас мы наблюдаем самый высокий уровень активности с 2006 года ... ставшего пиком последнего пузыря на рынке жилья.

Это очень важно. Происходящее говорит нам, что рынок жилья в США находится на последних стадиях бычьего рынка.

И это не единственный индикатор в пользу нашего тезиса….

• Цены на жилье в США никогда не были выше….

Посмотрите на график ниже.

Он показывает динамику изменений Индекса национальных цен на жилье в США Case-Shiller (U.S. National Home Price Index), отслеживающий цены на жилье по всей стране.

Ясно видно, что он взмыл на 38% с 2012 года и находится на рекордных уровнях.

индекс цена на недвижимость в США

Вот еще одно доказательство того, что рынок жилья США ближе к вершине, чем ко дну.

На приведенном ниже графике показан Национальный индекс рынка жилья NAHB/Wells Fargo (National Housing Market Index).

Этот индикатор измеряет настроения американских строителей. Высокий уровень индекса означает, что строители домов настроены очень оптимистично. Только посмотрите – он находится на самом высоком уровне за последние 12 лет.

индекс эмоций американских строителей

Строители не были такими оптимистами с 2005 года – эмоции достигли пика за 13 месяцев до того, как его достигли цены на недвижимость. Эмоции только что достигли 12-летнего максимума

Кто-то может посмотреть на это и подумать, что сейчас самое время для покупки дома.

Но оптимизм обычно достигает пика прямо перед тем, как его достигает рынок.

Эмоции строителей достигли пика за 13 месяцев до того, как цены на недвижимость нарисовали максимум в 2006 году.

Затем цены на жилье в США рухнули на 27%. Во многих местах цены упали так сильно, что банки были вынуждены конфисковать «прокисшие» залоги.

Конечно, я не хочу сказать, что американский рынок недвижимости рухнет завтра. Но очевидно, что легкие деньги на этом рынке уже заработаны.

Не забывайте обо всем этом, если вы думаете о покупке дома или квартиры как инвестиции…

Вам также следует быть особенно осторожным, если вы владеете акциями девелоперских компаний.

Вот два способа защиты:

Используйте приказы по ограничению убытков (стоп-лосс). Стоп-лосс автоматически продает акцию, когда ее цена падает ниже определенного уровня, что позволяет вам держать акции в портфеле без больших убытков. Если вы не знакомы с трейлинг стоп лоссами, нажмите здесь.

Не усредняйте вниз (don’t average down). Усреднение вниз - это когда вы покупаете больше единиц какой-то акции, когда она падает в цене. Многие инвесторы пытаются таким образом снизить среднюю стоимость одной акции. Но эта стратегия часто приводит к тому, что инвесторы едут вниз вместе с неудачниками. Вы можете узнать больше об усреднении вниз, нажав здесь.

Эти простые стратегии позволят вам получить прибыль от рынка жилья США, не подвергая себя огромным убыткам.

аватар

Спиттлер, Джастин

Spittler, Justin

Редактор ежедневного новостного бюллетеня The Casey Daily Dispatch.

Все статьи автора       Сайт автора

Комментарии 0

Добавить комментарий

Пожалуйста, войдите или зарегистрируйтесь, чтобы оставить комментарий.