Накачка и сброс британской жилой недвижимости

15.07.2016

Господа Карни (Carney) и Осборн (Osborne) оказываются опасным дуэтом для британских инвесторов в недвижимость.

Они использовали монетарную и финансовую политику сочетания прямого банковского кредитования, избирательно увеличивая налоги на сделки и применяя иные налоговые меры для подавления спроса на жилищную собственность.

Если они думают, что могут корректировать эти рынки, то история подсказывает, что они в конечном счёте потерпят неудачу. Инвесторы в жилую недвижимость в Великобритании уже и без вмешательства государства сталкиваются с большими проблемами. Кстати, проблемы, обсуждаемые здесь, мало связаны с текущими трудностями коммерческих фондов недвижимости Великобритании, которые были вынуждены приостановить обратный выкуп паёв из-за неликвидности - хотя их структурная несостоятельность своевременно напоминает нам об этом  негибком свойстве собственности в целом.

Жилищная недвижимость стала всеобщим пенсионным фондом

За долгие годы частные лица в Великобритании узнали, что покупать жилую недвижимость - лучший способ защитить капитал. Рост цен на недвижимость был естественным следствием официальных усилий по сокращению покупательной способности фунта стерлингов в то время, и следовательно, недвижимость считается лучшим видом долгосрочных инвестиций по сравнению с другими способами сбережений, такими как банковские вклады, ценные бумаги и паевые инвестиционные фонды. Желание чего-то ощутимого и лучшего, прочность и надёжность зданий неизменно приводили к расширению инвестиций в покупку домов для сдачи жилья в аренду. Многие частные инвесторы покупали один, два или даже три дома, используя ипотечное кредитование. Это сильно расширило предложение на рынке аренды, которая экономически выгодна во время высокой нетто-иммиграции и роста мобильности на рынке труда.

Но видимо, советники Джорджа Осборна в казначействе видят всё иначе. С их точки зрения ограничение предложения жилья, несомненно связанное с негибкими градостроительными нормами, является основной причиной роста цены. Как всегда, правительственные экономисты считают, что проблема ведёт к нежелательному перераспределению богатства в пользу уже ставших богатыми домовладельцев, в ущерб будущему поколению, пытающемуся подняться по имущественной лестнице. В ответ проводилась политика применения более высоких налогов, сначала на жилищную собственность во владении иностранцев, а затем на рынке покупки арендного жилья. Этот последний рынок испытывал также побочные эффекты введения дискриминационного налога на прирост капитала и снятия обычного налога на предпринимательскую деятельность, в частности, в отношении затрат на займы.

Подход правительства основан на одной и той же предпосылке для любого управления ценой: рынок потерпел неудачу, а государство может улучшить рынок. Правительство берёт на себя обязанность обеспечивать доступность цены для людей, покупающих недвижимость впервые, а подавление стоимости капитала также служит косвенным средством контроля аренды.

Однако, использование финансовой политики для контроля цены обречено на провал, учитывая уроки истории и здравой экономической теории. Между тем Банк Англии предписывал банкам, на каких  условиях предоставлять ипотеку и кому. Но монетарная и финансовая политика не приводит к желаемому результату и не оказывает значительного влияния на цены, когда процентные ставки подавляются и намеренно держатся у нуля.

Главное в этом то, что Марк Карни и Джордж Осборн ведут себя так, будто они абсолютно не в курсе, от каких реальных причин растут цены на недвижимость.

В основе лежит политика процентных ставок Банка и преднамеренное, хотя и постепенное обесценивание денег. Это переводит поток инвестиций во всё, что не является депозитными деньгами. Они загнали разумных людей в ограниченное инвестиционное пространство и похоже, не понимают долгосрочных последствий таких действий. Кроме того, они не понимают важного сигнала рынка о том, что долгосрочные инвестиции, такие как недвижимость, предметы искусства, акции, а сейчас и золото, эффективно компенсируют быструю потерю покупательной способности депозитных денег.

Помимо попыток Карни и Осборна управлять рынком, новые банковские стандарты «Базель 3» предписывают большую маржу на ипотечное кредитование банками с 2019 года, и далее, и без сомнения, банки заблаговременно будут сокращать предложение кредитов на покупку жилья. Это макроэкономическое изменение, конечно ради благих целей, негативно отразится на рынке недвижимости в долгосрочной перспективе.

Процентные ставки в конце концов вырастут

Всё это условия для будущего кризиса, когда процентные ставки в конце концов вырастут. Есть первые признаки того, что это может произойти раньше, чем ожидает большинство аналитиков. Официальный уровень инфляции в предстоящие месяцы будет расти, по мере того как более высокие цены на энергоносители и сырьевые товары начнут кусаться, а падением фунта стерлингов еще более усугубит ситуацию. Без сомнения, опасения по поводу будущих процентных ставок оказали определённое влияние на инвесторов в коммерческую недвижимость.

По мере роста тревоги о ситуации с долгосрочными процентными ставками в фунтах стерлингов, осознание краткосрочных системных рисков в Европе побуждает информированных вкладчиков сокращать размер банковских вкладов. Последствия того, что экономические субъекты меняют деньги на другие финансовые активы, а затем и на товары, включают ускоряющееся снижение покупательной способности всех валют, сначала для инвестиционных активов, а затем и для физических товаров. Нынешняя удивительная сила различных рынков активов объясняется просто: предчувствие ускоряющегося снижения покупательной способности основных валют, а также противодействие рискам возможного повышения процентной ставки в фунтах стерлингов.

Эта рыночная дилемма некоторое время приводила в движение рынки, с тех пор как волнения после краха Лиман перешли в продолжающееся снижение процентных ставок - это «накачка». На данный момент фаза накачки будет продлена обновлённым банковским кризисом, на который, как ожидается, центральные банки будут реагировать ещё большим монетарным стимулированием, не только в Европе, но и везде, даже в Великобритании после Брексита.

На некотором этапе проблемы будут нарастать ввиду долгосрочных последствий нового витка монетарной инфляции, с компенсирующим влиянием на цены, распространяющимся с активов на товары. Поэтому Банк Англии, как и другие центральные банки, в конце концов окажется в безвыходном положении: между необходимостью повышения процентных ставок для защиты фунта стерлингов  и предотвращением банкротства среднего класса, набравшего рекордные суммы ипотечного долга. Это «сброс».

Влияние роста номинальных процентных ставок станет кошмаром для всех рынков активов, не только для рынка недвижимости. Эта также сильно повлияет цены на недвижимость, сначала из-за исчезновения ипотечного финансирования, которое будет ускорено изменениями правил «Базель 3», и затем через фактическое отчуждение имущества за долги. Однако инвесторам в недвижимость, которые могут пережидать эту фазу кризиса, возможно, стоит помнить, что недвижимость по-прежнему будет предоставлять защиту от обесценивания денег, после того как будут сброшены чрезмерно закредитованные владельцы домов и инвесторы, приобретавшие жильё для сдачи в аренду.

Основная логическая причина для владения недвижимостью заключается в том, что она более продуктивна в своей потребительной стоимости, чем обесцениваемые деньги, и это наилучшая после золота защита капитала.

аватар

Маклауд, Алесдер

Macleod, Alasdair

Британский финансовый аналитик и комментатор.

Все статьи автора       Сайт автора

Комментарии 29

Добавить комментарий

Пожалуйста, войдите или зарегистрируйтесь, чтобы оставить комментарий.

LPG Creator 28.07.2016 в 12:03
За королевство я спокоен. И недвижимость и ресурсы и производство в надежных руках. Вот когда эмиграция из GB начнется, тяжелее станет рантье, но лучше арендаторам, а то живут сейчас семьями на 9 - 12 кв.метрах. Да и фунт им в помощь - в любое время девальвируют, чтобы зарплаты сохранить и банки не ставить под удар. Главный их выигрыш - от беженцев изящно увернулись. Кстати, ипотечные ставки на первую недвижимость очень низкие. Поэтому цена дома практически не играет особой роли. Если есть работа - выплачивают без проблем.
Men 28.07.2016 в 04:42
Читал статью и думал почему то про недвижимость Москвы, хотя я не москвич и вообще далёк от темы московской недвиги. Зато у меня куча знакомых, однокурсников, которые уехали, а некоторые до сих пор рассматривают возможность уехать в Мск только с одной целью - найти высокооплачиваемую работу. Например , в моем областном городе з/п сотка для спеца (того же главного бухгалтера) является потолком, выше только топ менеджеры. В Мск хороший спец имеет возможность найти з/п выше сотки и соответственно Аренда жилья за 30-40 тыс вполне экономически выгодно. Получается, что пока люди со всей РФ будут ехать в Мск на заработки ,а также в надежде осесть там навсегда, рынок Мск-недвиги будет иметь очень сильную поддержку.
Men 28.07.2016 в 05:05
Я хорошо знаю рынок недвиги в нашем городе. Как и что можно купить , чтобы потом , главным образом, продать. Но я очень часто задумываюсь над тем , что не понимаю куда заведёт урбанизация. Темпы строительства (за последние 15 лет) жилых домов, офисных и торговых центров просто поражают. Ощущение что город прирос на треть, выросли не только новые районы и кварталы - построили целый город спутник с дорогами и соц. Инфраструктурой. Я смотрю на это и не понимаю откуда берутся люди, которые это все берут и которые в этом живут. Откуда берутся люди, для которых понастроили столько тц , в которые я уже перестал заходить чтобы даже просто посмотреть на "новое". При том , что мой город хоть и областной город, но это не Мск и далеко не ОАЭ !!! Я больше скажу - это Сибирь !!!! Здесь климат суровый и ни фига не курорт. Причём я понимаю, что застройщики остановится не могут - они НЕ могут НЕ строить !!!! У них же краны, огромный штат на з/п , собственное производства бетона, панелей. Воющем чтобы жить надо строить и продавать !!! Но люди так быстро не рождаются !!! А самое главное новых заводов не строят, точнее строят но мало , в основном переработка нефти и леса. Что было советского на 90 % разворовали и убили в лихие 90-е годы. Кроме того , новый завод - это технологичный автоматизированный комплекс, где рабочих мест для человека мало - там роботы. Человек вытеснен в сферу услуг. Это современный капитализм - тенденция мировая. Резюме - я понимаю , что пока в Мск со всей РФ будут ехать люди в поисках лучшей доли , недвига там будет стоить дорого и можно построить ещё одну Москву )))) Но вот какие перспективы у Сибирской Урбанизации ???? К нам тоже едут - с области, но темпы строительства на мой взгляд очень близко у того предела (на мой взгляд) когда квадратных метров будет больше чем жителей города. Это беспокоит меня как владельца жилой арендной недвижимости.
Men 28.07.2016 в 05:31
Есть следующая вероятность развития : из-за кризиса все таки (я надеюсь) строить будут меньше. Также надеюсь и очень рассчитываю, что мелкие застройщики, которые все ещё барахтаются, в ближайшее время прекратят своё существование через неизбежное банкротство. Останется крупняк, которому тож правда тяжко. По новым домам на стадии фундамента продажи стоят колом у всех. Спекулянты вроде меня, которых почему то все ругают и не любят ушли с рынка (я сейчас не покупаю даже в сданных домах по цене ниже застройщика). Ипотека дорогая и дают не всем, а кому дают - так ещё подумает брать ли. Вобщем я надеюсь что строительное безумие затормозится лет на 10-15, ну а там уже подрастут детишки от нынешней эпохи демографического взрыва. Рождаемость Слава Богу (или Путину уж я не знаю кому) у населения прет. Трое детей уже норма, один - аномалия. И вот эти детки то , если в Мск не уедут, будут нуждаться в своём жилье !!!
Men 28.07.2016 в 05:40
Мне вот интересно : в мире финансов сейчас становится трендом инвестировать в актив, который гарантирует убыток !!!! В связи с этим я задаюсь вопросом , будут ли наши крупные застройщики строить с нулевой доходностью , продавая все по себестоимости - просто чтобы система жила ( бетонный заводик не простаивал, краны не ржавели, проектировщики не разбежались и пр) ?? Теоретически , если отрицательные ставки прийдут и к нам, застройщики могди бы брать кредиты под отрицательную ставку и продавать даже ниже себестоимости )))) - это конечно фантазия, но кто знает....
Ssay 28.07.2016 в 09:55
To Men: Выходи из недвиги, чувак, пока не поздно. Не смотри на Москву - там пузырь больше, чем у вас. И лопнет он ещё оглушительнее. Пт всем раскладам ты сейчас на проигрышной стороне. Я лишнюю недвигу ещё в 2014м скинул. Хочешь сдавать через 20 лет? Продай и откупи через 18. Из Москвы народ неминуемо повалит домой, ближе к грядкам. Спрос уйдет в минус. А кто из владельцев недвиги (я имею в виду бренных физиков) думает, что пересидит низкий сезон, тех налогами придушат во имя социальной справедливости (спрос на которую резко обострится)
Dr. Pruck 28.07.2016 в 10:11
Г-н, однако, Ваши монологи о квадратных метрах наскучили. И нам и вероятно и Вам. Вот Вам бесплатный совет, продайте Ваши однушки в Вашем Урюпинске. Купите старую большую кваритру в центре Питера И устройте там хоспис, мне посчатливилось лет семь назад пожить в таком хосписе. Весело и денежно. Если нет сил, возьмите кредит.
Men 28.07.2016 в 11:08
Доктору пуку - наскучило так не читай. Форумы для того и нужны , чтобы обмениваться мнениями. Статья про недвижимость, я пишу по теме. По поводу продать - это можно , а дальше что ??? Есть объекты которые я брал именно для продажи - трешки , базы отдыха, гаражи - все более менее ликвидное , что удаётся выловить с большим дисконтом. А зачем продавать однешки в миллионнике ? Кризис не кризис - сдаются за неделю. У всех цена на текущий момент выше почти в два раза, чем я брал. Плюс я с них имею больше чем высококлассный специалист в Мск на з/п ишачит по 8-9 часов в сутки. Я тут посчитал со своим товарищем - мои однешки в пересчете на метр приносят также как его торговые центры. Ну продам , и куда ? На депозит в банк - ждать когда в акции конвертируют. В золото - а текущие расходы за счёт чего платить ?
Men 28.07.2016 в 11:14
Скажу только,что покупать сейчас ни по рынку ни даже ниже рынка недвигу нельзя. Будет падать я думаю.
Жук 28.07.2016 в 12:05
Вы правы, будет падать. Я думаю очень сильно. Поживём увидим что будет осенью до выборов в сша
Наблюдель 28.07.2016 в 12:21
я тоже кстати не понимаю кто те люди кто раскупает новостройки ? Или все скуплено спекулянтами ? И ведь качество новостроек какое - "точечная застройка" - весь Сочи в точечной застройке. Понавтыкали высоток где раньше был частный сектор, ни школ, ни больниц, ни дорог. Думаю так во всех городах. Точечная застройка.
артур 28.07.2016 в 02:56
У нас в на ДВ, Недвижимость на стадии котлована 60 т.р. это центр, а щас через 2 года 95 т.р. цена застройщика. Это офигеть какие % прибыли. Если взять что себестоимость по 60 т.р. , застройщикам не так просто получить финансы под строительство , раньше брали под 18 % годовых. это офигеть как дорого, если в США народу под 5 % дают. Я бы сказал строят очень много, желающих взять ипотеку тоже много, берут не глядя, думаю такая же история с Москвой, 50 % ипотечники приезжие. Главный монополист у нас по стройке почти банкрот. Думаю очень много недвижимости у спекулянтов. все ринулись скупать квартиры от инфляции. Мен, всегда в рынке есть взлет и падение. посмотри на золото, такая же песня будет и с недвижимостью, вопрос когда.
smeta 28.07.2016 в 03:24
Ssay правильные вещи пишет
men 28.07.2016 в 07:18
Да правильно, только правильность однобокая. вообще меня конечно прет по части комментариев - т.к. постоянно хочется выйти за рамки какой то конкретной статьи и высказаться более глобально относительно того как сохранить и приумножить капитал - ведь за этим на этот сайт и идут в основном. А сказать мне много что есть, ибо за 15 лет, начиная с обычного мелкого бизнеса в сфере услуг и благодаря грамотному инвестированию и реинвестированию доходов смог достичь определенного благосостояния, получив когда значимый для меня , а теперь совершенно ничего не значащий (опять же для меня), статус долларового миллионера и могущего себе позволить жить на проценты от капитала. При этом я никогда не участвовал в мутных схемах, распилах, мошенничестве , не кидал банки и вообще не имею и не имел никаких кредитов.
men 28.07.2016 в 07:37
1. сейчас продавать недвигу поздно. Это надо было делать два года назад. Дело даже не в падении цен (хотя и в нем тоже), а в том , что рынка просто нет. Он мертв. Чтобы что-то продать надо сильно снизить цену ниже рыночной, которая итак упала. Поэтому я сейчас и не покупаю ничего даже ниже рынка. Ликвидности нет. Можно легко из спекулянта стать инвестором. Но и продавать что то просто бессмысленно. 2. опять же что продавать ? лишнюю недвигу, купленную по принципу "авось цена вырастет, это ж недвига", - ну может и надо продать несмотря на убытки, так как продуманной системы инвестирования все равно нет. 3. мои объекты каждый месяц создают постоянный денежный ручеек, который можно реинвестировать, аккумулировать и пр. Ну снизились они в цене. И что - пока я не продал я не могу говорить ни о прибыли ни об убытках. Это все виртуальные движения. 4. продать сейчас, чтобы откупить через 20 лет дешевле - это абсурд какой то. За 20 лет мои объекты дважды отобьются по аренде. 5. Налоги. - Да тема неприятная. Но любой налог все равно будет отбиваться одной месячной арендой. Хорошо я пожертвую одним месяцем. В глобальном смысле это ничего не изменит. 6. Ну и наконец. Я уверен в том, что объекты которые я держу я должен держать, т.к. я их выбирал и покупал вдумчиво, оценивая много критериев (текущая цена, ликвидность объекта, престижность района, перспективность района) именно с целью аренды на долгосрок. Есть объекты которые если уж взял так молись чтобы продать - например я был владельцем на пару месяцев базы отдыха из 12 объектов, в которой я ничего не понимал - начиная от того как работает котел, система очистки бассейна и заканчивая кто вообще там отдыхает и как это все работает , включая смена белья и пр.
Ssay 28.07.2016 в 09:22
Men, я, в принципе, всё, что хотел сказать - сказал. Нового не добавлю, только наблюдения. Очевидно, вам это против шерсти, поэтому вы не прислушаетесь. Причина, имхо, банальна - трудно расстаться с привычными целями и ориентирами, даже когда вам самому становится очевидно, что они становятся не актуальными. Вы идете по форумам не новый ориентир, а причины не отказываться от старого. Статус свой приплетаете, бебибумеров... Идей кроме недвиги у вас нет. Не у вас одного на просторах нашей Родины. Годитесь в качестве наглядного пособия.))
Dr. Pruck 29.07.2016 в 10:26
Господа Жуки, сдавайте золото и к Мужику в Урюпинск. Милости Вас просит. Пока ещё не всё скупил. Такая вот бесконечная дребедень, один-в-один Slash.
Наблюдель 29.07.2016 в 11:39
Dr. Pruck а чем вы собственно не довольны ? Какая то беспричинная злоба уже во втором высказывании. Зависть что ли ?
Наблюдель 29.07.2016 в 11:49
Мне было интересно читать и саму статью и мнение men, а также что ему отвечали другие. А вот вам кажется просто хочется поругаться. может вам на другой сайт уйти ?
Наблюдель 29.07.2016 в 11:51
особенно неприятно желание унизить человека "урюпинском". Я вот тоже живу в провинции. У нас между прочим люди не глупее, а по душевным качествам - гораздо отзывчевее.
Жук 29.07.2016 в 11:54
Господа, ну зачем вы так. Какая разница где то живёт, где родился там и пригодился. Каждый принимает решения для себя любимого и своей семьи. Человек знает что он делает и это его кормит и его семью. С вашей точки зрения если кто то поступает не так как вы думаете, значит это все не правильно, не надо не кого винить. У меня есть дом (даже очень хороший) и на сегодня я отказался покупать что либо из недвиги где то либо в мире ради инвестиций. Живу работаю, компания арендует квартиру для меня, лишние деньги отправляю в пережитки. А вот когда придёт день Х и будет паника среди населения, я куплю бетона, верней обменяю на пережитки. Жизнь после дня Х не остановится, люди так же будут арендовать недвигу, жить и работать.
Жук 29.07.2016 в 12:05
Согласен наблюдатель. В любой стране мира люди в провинции всегда добрея и отзывчевее. Чем в столицах и в мегаполисах. Я живу и не знаю моих соседей и что с ними происходит, так же и они обо мне. Да я и не хочу знать, да мне и все равно, так же как и им. Вот когда мы приезжаем к жене в провинцию в Тай, все соседи приходят посмотреть на нас, мужики тайцы приходят ко мне попить пива, хотя по анг не говорят, жена переводит.
Жук 29.07.2016 в 12:16
Я на старости обязательно поеду жить в провинцию будь это Урюпинск российский или другая точка на планете.
Жук 29.07.2016 в 12:20
Сегодня я живу мегаполисе (жизнь забросила),а до этого я жил в анг провинции, где все друг друга знали
Жук 29.07.2016 в 01:34
Dr. Pruck, К другому топику, что попов говорил, мне до одного места, я не цыган который обижается на людей (д......) Запомни это товарищ ;-))))
Жук 29.07.2016 в 01:38
Вам нужно по жить в мегаполисе, а не в провинции :-)))))
Key 29.07.2016 в 02:29
Не золотом единым жив человек :) Мен - пишешь интересно, пиши еще!
Dr. Pruck 29.07.2016 в 03:59
Возможно, в генах Ваших напрочно сидит порочная черта - плебейство или холуйство. Не показывайте на обществе не красит человека пресмыкание личности перед ничтожеством.
Artur 29.07.2016 в 08:40
:) я как-то не могу понять - здесь собрались мужчины или обидчевые девочки? Ребяты- давайте жить дружно!