Развеивая заблуждения о норвежской недвижимости: сколько она стоит в золоте

23.08.2016

Автор: Александр Гровер (Alexander Grover), Осло, Норвегия

Газета Dagens Næringsliv недавно опубликовала статью, в которой экономист из крупнейшего норвежского банка DnB заявил, что в Норвегии нет пузыря недвижимости, хотя ситуация и похожа на него и цены могут еще упасть. Статья приводит следующие доводы в пользу текущих цен:

  • Высокие темпы прироста населения
  • Высокие темпы прироста доходов и ожиданий
  • Отличная ситуация на рынке труда
  • Низкие процентные ставки и обильное предложение кредита

Далее статья проводит различия между норвежским и американским рынками недвижимости, по сути утверждая, что социалистическая страна с большими социальными расходами лучше справится с высокими уровнями долга, чем страна капиталистическая. Она упускает из виду влияние разрушающегося нефтяного фундамента на долгосрочные перспективы экономики.

Моя предыдущая статья детально обсуждает и подвергает сомнению все вышесказанное. Мы приведем еще больше доводов в пользу того, что лучшие деньки уже позади и посмотрим на цены в долларах и золоте:

цены на недвижимость в золоте

Цены на квартиры в Осло за квадратный метр. Столбцы слева направо: год, цена на недвижимость в норвежских кронах за квадратный метр, пара доллар/крона, цена на недвижимость в $ за квадратный метр, цена на золото в $ за унцию, цена на золото в норвежских кронах за унцию, отношение золота к квадратным метрам

Цены на квартиры в Осло в долларах США

В долларах (оранжевым ниже) пузырь лопнул еще 2013 году, а теперь пытается восстановиться. Однако долгосрочные значения пары доллар/крона будут зависеть от цен  на нефть, торгового баланса и процентных ставок.

цены на недвижимость в золоте

Цены на квартиры в Осло в золоте

Золото считается универсальным ресурсом и валютой, так как оно не гниет, его легко переработать, и на него не влияют истерики центрального банка. В золоте (оранжевым ниже) пузырь лопнул еще в 2007 году.

цены на недвижимость в золоте

Реальные процентные ставки

Пока реальные процентные ставки остаются отрицательными и опускаются еще ниже, экономика остается расбалансированной (с середины 2012 года), уничтожая ценность валюты и создавая пузыри активов. Когда люди перестанут нести убытки от хранения денег в банке и Норвегия найдет альтернативу нефтяной индустрии, экономику можно будет считать стабильной. С момента публикации моей последней статьи разрыв между инфляцией и эталонными ставками вырос еще больше (приблизительно с -3.3% to -3.9%), оказывая еще большее давление на норвежскую крону и приближая час расплаты: неконтролируемую инфляцию или коррекцию цены на активы через неожиданное и решительное поднятие ставок.

цены на недвижимость в золоте

Источник: Norges Bank and SSB

Реальные процентные ставки в Норвегии: ключевая процентная ставка (годовое среднее значение - голубым), инфляция (в % - оранжевым), реальные процентные ставки (в % - серым)

Вывод

Тем не менее, несмотря на то, что последние данные по инфляции вызывают в Норвегии нежелание снижать ставки, они могут на это пойти для сохранения иллюзии. Цены на жилье могут вырасти в норвежских кронах, но на них не удастся много купить, когда продавцы попытаются зафиксировать прибыль. Помните, что помимо недвижимости существуют и другие инвестиции: акции компаний с высокими коэффициентами акционерного капитала, выплачивающие дивиденды; драгоценные металлы; образование и собственный бизнес.