Таяние американской розницы уничтожает инвесторов в торговые центры

Даже самые крупные

За прошлый и этот год закрылись уже тысячи розничных сетей, и это еще не конец — от крупных арендаторов типа Macy’s до мелких магазинов, таких как Payless Shoes — по розничным торговым центрам ударили, банкротство и реструктуризация долгов. Инвесторы, ведущие пенсионные счета многих американцев, теряют деньги.

По данным коммерческого сектора недвижимости, все невостребованные теперь площади переходят к ресторанам, фитнес-центрам, мелким магазинчикам и т. д. А пустые торговые комплексы сдают в аренду свои парковочные зоны автомобильным дилерам, где те хранят новые, еще не купленные автомобили. И все, казалось бы, должно быть в порядке.

Но инвесторы, вкладывающие средства в инвестиционные фонды недвижимости, предлагаемой к публичной продаже, многие годы находящиеся в топе рейтинга фондового индекса S&P 500, высказывают свое недовольство.

Не то, чтобы дела этих фондов шли так уж плохо. Они пока держатся. Но многие из объявленных закрытий и случаев торговой несостоятельности еще не прошли процесс рассмотрения и подготовки.

Акции этих фондов достигали максимума в самом конце июля 2016 г, а потом дружно упали.

Kimco Realty Corp (KIM), «один из крупнейших владельцев и операторов уличных торговых центров, предлагаемых к публичной продаже», имеет «процентный доход» от 517 торговых комплексов общей площадью 7.8 млн кв. м., расположенных в 34 штатах и в Пуэрто Рико. В понедельник акции упали на 2.6% до $19.42, а за последний месяц на 13%. С конца июля 2016 г, когда цена была максимальной — $32.23, акции упали на 40%:

Компания Macerich (MAC), имеющая 5 млн кв. м. торговых площадей в 48 региональных торговых центрах, называет себя «одним из ведущих владельцев, операторов и организаторов крупной розничной недвижимости в США». По их сообщению, по сравнению с прошлым годом доходы в 1 квартале упали на 3.5%, а аренда торговых площадей снизилась до 94.3% с 95.1%, зарегистрированных в начале года

В компании уже начались перемены не в лучшую сторону, но пока еще не конец света. В понедельник акции упали на 2.5%, а за последний месяц на 8.3%. С конца июля 2016 г, когда цена была максимальной, акции упали на 36%:

Акции Simon Property Group (SPG), «крупнейшей в мире компании, занимающейся коммерческой недвижимостью», как сообщается, упали в понедельник на 1% до $162.84, а за последний месяц на 7%. С конца июля, когда цена была максимальной, акции упали на 29%. И это несмотря на программу активного выкупа, в ходе которой за 1 квартал компания выкупила 870,692 своих акций:

Компания GGP, бывшая General Growth Properties, также пытается поддержать цены на свои акции за счет выкупа. В 1 квартале она выкупила 2.57 млн своих акций на сумму $59.6 млн. Тем не менее, акции все же упали на 12% за последний месяц. По состоянию на понедельник цена составила $22.19. А в конце июля акции упали на 30%:

Компания Federal Realty Investment Trust (FRT) владеет 98 торговыми комплексами, общей площадью 2.1 млн кв.м. в «крупных прибрежных центрах». Кроме того, ей принадлежат 1,800 квартир. Когда наступают тяжелые времена, каждый выкручивается, как может. В отчете о доходах компании за 1 квартал говорится:

28 марта 2017 г. — Компания Federal Realty объявила об эксклюзивном партнерстве с Freight Farms, бостонской компанией, переделывающей грузовые контейнеры под сельскохозяйственные нужды. За счет технологии вертикального выращивания они смогли поднять стоимость обычных фермерских земель. Партнерство дает возможность пользоваться данной технологией. В свою очередь, невостребованные парковочные места Federal Realty используются для локального и постоянного производства продуктов питания, что выгодно как для арендаторов торговых центров, так и клиентов, и местных жителей.

В понедельник акции упали на 1.8%, а за последний месяц на 3%. С конца июля 2016 г, когда цена была максимальной, акции упали на 24%:

Компания Regency Centers Corp (REG), владеющая 429 торговыми центрами, общей площадью 5.3 млн кв.м., сконцентрирована на «продовольственных центрах розничной торговли, расположенных на самых привлекательных американских рынках». В понедельник акции упали на 1.9%, а за последний месяц на 8%. С конца июля, когда цена была максимальной, акции упали на 28%:

Таким образом проблемы реального мира становятся проблемами инвесторов, вкладывающих средства в коммерческую недвижимость. Но почему же упали цены на акции, если инвестиционные фонды еще держатся на плаву и выплачивают немалые дивиденды? Все объясняется быстрым ростом тех же акций в течение нескольких лет до июля 2016 г.

Некоторые акции за эти годы подорожали вдвое, когда на рынке коммерческой недвижимости образовался пузырь, ставший настолько огромным, что по этом поводу до сих пор открыто переживает ФРС, называя его одной из причин увеличения процентных ставок с тем, чтобы сгладить цены на недвижимость. ФРС беспокоится, что обвал завышенных цен на коммерческую недвижимость может отрицательно сказаться на банках.

Инвестиционные фонды были частью вселенной с взвинченными ценами на коммерческую недвижимость и расцветали вместе с ней. В настоящее время развитие этой вселенной достигло своего апогея. Но вместе с этим, фонды оказались втянутыми в безжалостный развал физического розничного сектора, на смену которому пришел онлайн-шоппинг. Произошедший структурный сдвиг на этом не закончен и обязательно продолжится. Владельцы торговых центров уже пытаются «переориентировать» свои площади. Но вряд ли будет все так просто.