«Великий послевоенный бычий рынок недвижимости в США окончен», часть первая

Автор: И. Б. Такер (I. B. Tucker)

И. Б. Такер (I. B. Tucker): Он откликается на «Мистера По всему свету» (Mr. Worldwide) или Мистера 305 (Mr. 305), но вы можете знать его как Бультерьера (Pitbull).

Бультерьер сейчас занимает бычьи позиции по недвижимости… Мы – нет.

Настоящее имя этой кубино-американской рэп-звезды – Армандо Перес (Armando Pérez). У него трогательная история успеха из разряда «из грязи в князи». Его родителям едва удалось бежать с Кубы. Он рос в бандитском районе Майами в 1980-х.

Бультерьер был одним из мотивационных ораторов на недавно посещенной мной выставке элитной недвижимости Real Estate Wealth Expo в Чикаго. Я был одним из 8000 присутствующих.

Происходило это примерно следующим образом. Бультерьер завораживал публику в течение 20-минутного интервью с мягкими вопросами. Затем вышел бритоголовый парень в итальянском костюме за $3000. Он спросил толпу: «Разве Бультерьер не великолепен?!» – после чего приступил к 90-минутной маркетинговой презентации.

В своей презентации он обещал раскрыть секреты торговли недвижимостью. Не сегодня, конечно… на следующих выходных, всего за $995. Сюда не входит стоимость билета на это мероприятие, варьировавшаяся от $149 до $2495.

Даг Кейси (Doug Casey): Я аплодирую Э. Б. за то, что он уделил время этой конференции. Важно держать палец на пульсе того, что римляне называли capitecensi (букв. «поголовье», пролетариат). Я лично не любитель массовых собраний, тусовок, съездов и т. п.

Конечно, я понимаю, что многие предпочитают слушать, а не читать. Но в книгах можно найти намного больше, чем в речах. К тому же, если вам что-то не ясно, книгу можно перечитать еще раз. Книга вряд ли будет пытаться играть на эмоциях, чтобы что-то вам продать. И стоит книга обычно всего около $20.

На некоторые конференции стоит сходить ради уникальной информации. Но обычно это не те конференции, где ведущие ораторы не являются экспертами в теме. Конечно, всегда есть перспектива пообщаться с другими посетителями – в чем есть смысл, если они эксперты, а не те, кто считает, что Бультерьер и Тони Роббинс (Tony Robbins) (я уверен, неплохие парни, приятные собеседники и, определенно, эксперты в чем-то другом) дадут им ключи от Форт-Нокса.

И. Б. Такер: Продолжалось это хорошо срежиссированное представление 14 часов. Последним хедлайнером был известный предприниматель и автор бестселлеров Тони Роббинс. Его почти 4-часовое выступление довершила реклама будущей конференции.

Тони Роббинс – животворящая сила

Я попытался узнать чуть больше об организаторе конференции Билле Занкере (Bill Zanker). Его компания The Learning Annex, занимающаяся подобными мероприятиями, зарабатывает большие деньги.

Занкер знает, что для конференции можно выбрать любую горячую тему. «Выставка элитной недвижимости» – хитроумное название, потому что недвижимость сейчас – горячая тема.

Возможно, мое описание этого мероприятия показалось неприглядным. Но не забывайте, что если вы это читаете, то вы на голову выше большинства.

Каждый раз, когда очередной выступающий заканчивал свою речь, он направлял публику к пяти находящимся в разных частях зала столикам. Именно здесь, с помощью кредитной карточки, можно было зарезервировать место на каком-нибудь другом особом мероприятии.

Перепродажа недвижимости, выкуп залогового имущества, работа на дому… весь день люди покупали, покупали и покупали.

Все предложения строятся друг на друге. Семинар по перепродаже недвижимости знакомит вас с группой кредиторов, «помогающих» перепродавать недвижимость. Я всегда скептически отношусь к незнакомым людям, желающим мне помочь.

Через семинар по выкупу залогового имущества вы попадаете в клуб людей, занимающихся этим самым залоговым имуществом. Каждую неделю вам будут присылать список имущества, предлагаемого для выкупа. И так далее; ясно, что цель всего этого – впарить вам что-нибудь.

Я сидел во втором ряду рядом со Сью, одинокой 69-летней бывшей учительницей. Она часто посещает подобные семинары. Она сказала мне: «Они очень информативны».

Несколько лет назад она посетила так много семинаров, что у нее возникли небольшие неприятности с кредитной картой. Чтобы покрыть долг по кредитной карте, она взяла ипотеку под высокий процент. Я сидел, пораженный, наблюдая, как она тратит еще $1500 на очередной тренинг. Я видел, как она на своем смартфоне копалась в налоговом приложении TurboTax, пытаясь убедиться, что ей должны вернуть переплаченную сумму налога, чтобы до конца дня подписаться еще на что-нибудь.

Даг Кейси: Мне знаком такой тип людей. Сью – информационный наркоман. Конечно, хорошо иметь обо всем как можно больше информации. Но эта информация бесполезна, если вы не умеете ее анализировать, оценивать, интегрировать и использовать. В таком случае она представляет чисто академический интерес. День на подобном семинаре полезен не более, чем день случайного серфинга в интернете или чтения журналов. Но, возможно, все дело в привлекательности Бультерьера и Тони Роббинса. Они мотивируют публику – или лучше сказать раскручивают? – на применение их фактов и подсказок на практике. Побуждают к импульсивным действиям. Точно так же, как на религиозных представлениях удается обратить часть публики в новую веру, пока какая-нибудь другая новая вера не пообещает им научить брать змей голыми руками и говорить на неведомых языках.

И. Б. Такер: Сью не особенно преуспевает. Я думаю, что ей никогда не пригодится ничто из того, на что она подписалась на выставке.

В 2009 г. я купил почти дюжину объектов залоговой недвижимости в своем округе. Я не заплатил за информацию ни цента.

В то время в моем округе было $140 млн неуплаченных налогов на недвижимость. Мой банкир сообщил мне об онлайн-продаже за месяц вперед. Он просто был потрясен дефицитом округа и не мог говорить ни о чем другом, когда я однажды пришел к нему в банк.

Хотелось бы пояснить, что для того, чтобы иметь личного банкира, не обязательно быть декамиллионером. Если вы пользуетесь услугами национального банка, то, скорее всего, умственные способности обслуживающих вас сотрудников отделения равны нулю. Если это так, то подумайте о том, чтобы перейти на услуги локального банка.

Один друг в 2009 г. познакомил меня с вице-президентом начинающего локального банка. Я перевел в этот банк часть своих счетов, чтобы поддержать его рост. Помимо наводки на продажу залогового имущества, он также познакомил меня с местной компанией, нуждавшейся в инвестициях. Ему пришлось неохотно отказать ей в кредите.

Я лично встретился с представителями фирмы и в том же 2009 г. купил ее акции. Я все еще получаю по ним 20% привилегированных дивидендов. Банку такая сделка не подходила, но мой банкир считал ее интересной. И он был прав.

В 2009 и 2010 гг. я также купил несколько домов под сдачу в аренду. Мне не нужно было подписываться на семинар по инвестициям в недвижимость. В то время практически никто не покупал недвижимость. Ни у кого не было денег. Да и у меня было не так уж и много.

Кто-то говорит, что я поступил умно, сколотив тогда портфель недвижимости. Сегодня я получаю 20%, за вычетом всех издержек, включая расходы на менеджера. Я признателен за такой комплимент, но он не соответствует действительности. В то время я совсем не чувствовал себя умным. На самом деле я был испуган.

Видите ли, когда никто, кроме тебя, не покупает арендное жилье, ты отнюдь не чувствуешь себя умным. Ты не спишь всю ночь, думая, не окажешься ли ты самым большим идиотом.

Даг Кейси: Совершенно верно. Можно понимать на интеллектуальном уровне, что рынок достиг дна и цены самые низкие. Но это не интеллектуальная проблема, а эмоциональная. Когда рынок достиг важного дна, ты можешь знать, что тот или иной объект стоит заключения сделки, но тебе не до этого. Потому что в таких случаях очень вероятно, что происходят какие-то другие события, – например, начинается серьезная война, твой работодатель банкротится, твой инвестиционный портфель скудеет и т. п. – так что твое внимание сосредоточено не на том, что потенциально важно, а на том, что актуально в данный момент.

За нашу жизнь мы видели множество важных минимумов (и максимумов) на разных рынках. Обещаю, в будущем их будет еще больше. Я также обещаю, что (если мы признаем их сразу, а не в ретроспективе) мы (то есть вы, я и Э. Б.) будем очень бояться действовать. Но я также обещаю, что мы (я и Э. Б) будем активно искать максимумы и минимумы. И мы скажем вам, когда, по нашему мнению, они наступят.

Подсказка: Во многих секторах рынков недвижимости сейчас, определенно, формируется максимум.

И. Б. Такер: То же происходит, когда ты покупаешь большой пакет акций после резкого обвала рынка. Немногие покупали акции Silver Wheaton (SLW), когда 20 ноября 2008 г. они достигли своего минимума – $2.57. В тот день объем торгов составил всего 4.7 млн акций.

Спустя два с половиной года акции SLW достигли исторического максимума – $46.91. В тот день сменило владельца 17.5 млн акций. То есть, при максимуме торговалось в четыре раза больше акций, чем при минимуме.

Короче говоря, до дна на рынке недвижимости еще далеко.

Сегодня далеко не лучший момент для покупки недвижимости. И наоборот, если вы думаете, что вам в ближайшем будущем стоит сбыть недвижимость, то сейчас для этого самое время.

Мы продолжим эту тему завтра…