«Великий послевоенный бычий рынок недвижимости в США окончен», часть вторая

Автор: И. Б. Такер (I. B. Tucker)

И. Б. Такер (I. B. Tucker): Как я говорил вчера, сейчас не самый лучший момент для покупки недвижимости.

Самые низкие заемные проценты в истории, тугое предложение и амнезия в связи с последним обвалом – крайне неблагоприятные обстоятельства для недвижимости.

Такого рода ситуации сами себя подпитывают.

Даг Кейси (Doug Casey): И это еще не все. Многие муниципальные власти и пенсионные фонды находятся на грани банкротства. И это притом, что акции, облигации и недвижимость пребывают на историческом максимуме – как в абсолютном, так и в относительном смысле. Когда они откатятся к средним значениям – не говоря уже о настоящем обвале, – местные власти будут отчаянно искать источники дополнительных налоговых поступлений. Но во многих местах за последние несколько поколений налоги с продаж уже и так поднялись почти с нуля до примерно 10%. Много где налог на недвижимость составляет примерно 2% от оценочной стоимости, а это немалые расходы. Вы можете думать, что владеете недвижимостью, тогда как на самом деле вы просто арендуете ее у властей. Добавьте к этому местные налоги на доходы и различные постоянно растущие сборы. Все это создаст огромное дополнительное давление на рынок недвижимости. Если вы не будете вовремя платить налог на недвижимость, – неважно, что ваши доходы падают, – то вы скоро узнаете, кому на самом деле принадлежит ваша недвижимость.

И. Б. Такер: В Wall Street Journal недавно была статья о дефиците недвижимости в Миннеаполисе. Согласно покупателям, дома продаются выше указанной цены уже через три часа после публикации объявления о продаже.

В Торонто, где рынок недвижимости один из самых оживленных в мире, многие покупатели отказываются от инспектирования недвижимости. Согласно Bloomberg, местная инспекторская компания сообщила о сокращении на 30% в сравнении с прошлым годом. И это при растущих ценах.

Причина? Спрос настолько высок, что покупатели могут упустить свой шанс, если станут ждать инспектирования всего день или два.

Пиковые условия наблюдаются также на городских арендных рынках. Возьмите, к примеру, сайт Rentberry. Он позволяет потенциальным арендаторам делать ставки на арендное имущество. Конкуренция на арендном рынке бешеная. Арендодатели публикуют информацию о квартире, после чего просматривают предложения и принимают самое выгодное.

Каждый хочет владеть недвижимостью. Но никто не понимает, что недвижимость – неликвидный актив. То есть, ее непросто продать, не говоря уже о высоких комиссионных с продажи – 6%.

Владельцам приходится продавать недвижимость, когда они находят новую работу, влюбляются или когда у них ожидается пополнение в семье. Все это случается в жизни время от времени. Когда рынок недвижимости замедляется, большинство людей оказываются в тупике. Сегодня это не так, и люди думают, что они всегда смогут продать недвижимость. Но они ошибаются…

Согласно Bloomberg и Bankrate, фиксированная ставка по 30-летней ипотеке составляет 3.95%, что близко к историческому минимуму.

Даг Кейси: Хотя низкие процентные ставки – коренная причина нынешних раздутых цен, у этой монеты есть и обратная сторона. Рано или поздно доллар достигнет своей действительной стоимости. Если у вас есть большая ипотека с низкой (определяемой как «ниже текущего темпа инфляции») и фиксированной процентной ставкой, то, в конечном итоге, вы можете выиграть. Ваша ипотека, по мере того как правительство будет создавать огромное количество новых денег, исчезнет благодаря инфляции. Главное вовремя уплачивать проценты. И, конечно, всегда есть опасность дефляционного коллапса – такая вероятность высока при больших размерах долга и особенно при росте ставок.

Я искренне сомневаюсь, что кто-нибудь на той конференции думал о возможности дефляционного коллапса.

Фиксированная ставка по 30-летней ипотеке - синим

Недвижимость никогда не была более доступной

Если эта ставка возрастет всего до 5%, то за дом общей стоимостью $300,000 придется в месяц уплачивать на $250 больше

Источники: Bankrate.com и Bloomberg

И. Б. Такер: Большинство людей для покупки недвижимости используют кредит. Для многих все их сбережения идут на выплаты по 30-летней ипотеке.

При ставке 3.95% по кредиту в $300,000 в месяц приходится уплачивать меньше $1,000 процентов. Если ставка вернется к 4.95%, процентные выплаты по тому же кредиту составят $1,238 в месяц.

Даг Кейси: Знаю, что это кажется древней историей, но в начале 1980-х даже американское правительство (тогда еще далеко не настолько неплатежеспособное, как сейчас) платило по кредитам 15%. За 35 лет ставки снизились. Я считаю, что они по многим причинам должны возрасти. На самом деле в более высоких процентных ставках нет ничего плохого, поскольку они будут побуждать людей к экономии и отбивать желание жить не по средствам. Таковы хорошие новости. Но плохие новости в том, что это создаст реальное давление на тех, у кого есть долг с плавающей ставкой, или кто нуждается в кредите или рефинансировании.

И. Б. Такер: Поскольку большинство при покупке дома использует все доступные средства, новые покупатели смогут брать в кредит меньше. Они смогут заплатить за тот же дом только $240,000.

Повышение процентных ставок означает снижение цен на недвижимость.

Миллениалы хорошо это понимают

Сегодня не все стремятся обзавестись традиционным домом. В конце концов, средний человек зарабатывает не намного больше, чем десять лет назад. Доказательство этому – мода на микродома.

Я очарован этим движением. Настолько, что пошел на семинар по микродомам, чтобы узнать о них больше.

Микродом – это, по сути, миниатюрный домик.

В нем есть почти все то же, что и в традиционном доме, но в значительно меньшем количестве и в меньших размерах.

У большинства виденных мною микродомов были колеса, что позволяет передвигать их, если на прежнем месте жить станет невозможно.

Я также послушал презентацию концепции микродома. Ведущие, Джеремия и его девушка, рассказали, как городские власти отказываются видеть, что это движение не идет на спад. Джеремия говорит, что это больше, чем просто маленький домик, это образ жизни. Он описал это движение как самодостаточное сообщество, делящееся ресурсами по мере необходимости.

Даг Кейси: Возможно, Джеремия здесь прав. Многие из построенных в последние годы «МакОсобняков» могут быть заброшены, подобно тому как были заброшены европейские замки и шато, или как в 1930-х были заброшены построенные в 1920-х вычурные особняки. Может оказаться, что их содержание обходится слишком дорого, – ремонт, коммуналка, налоги, ипотека, – поэтому более разумным будет просто их оставить.

И. Б. Такер: Данное движение – знамение времени. Оно напоминает мне моду на фуд-траки (кухни на колесах). Похоже, никто не замечает, что фуд-траки – это экономическое следствие непомерных строительных норм, регуляторных препятствий и трудозатрат. То, что раньше занимало целое здание, теперь помещается в автофургоне.

Микродома – не новшество. Люди в них живут. Они обижаются при упоминании налога на недвижимость, законов о зонировании и постановлений муниципальных властей. Они хотят свободы. И им плевать на то, сколько платят владельцы традиционных домов.

На том мероприятии я пообщался с большим количеством людей. Фанаты микродомов могут многое рассказать о движении.

Даг Кейси: Посетить подобный семинар – это, должно быть, забавно. Большие люди живут в маленьких домиках. И те же люди с серьезными проблемами с весом в футболках размера XXXL признаются в любви Тони. Не сомневаюсь, что они собираются в ближайшем будущем посетить его семинар по фитнесу.

Энтузиасты микродомов

И. Б. Такер: Не знаю, какое будущее ждет микродома. Похоже, миллениалы ими очарованы. Но поколение Z настолько плохо приспособлено к социальной жизни, что не исключено, что через 20 лет его представители будут жить изолированными группками.

Но я точно знаю следующее: сейчас в целом не самое лучшее время для покупки недвижимости. Если вы ждете ребенка, не планируете в ближайшие десятилетия переезжать или просто решили жениться, то, возможно, покупать есть смысл. Но для большинства условия сейчас неподходящие.

От недвижимости трудно избавиться. Она постоянно обесценивается. Если не верите, спросите у того, у кого ее есть много.

Кроме того, это не объект инвестиций, а предмет потребления. Вам нужно где-то жить… и, возможно, как раз эта недвижимость вам подойдет.

Даг Кейси: Многие не понимают этот важный момент. Дома – это предметы потребления, хоть и с большим сроком жизни. Они относятся к тому же классу, что и зубные щетки (очень короткий срок жизни), одежда (относительно короткий) и автомобили (средний). Дома медленно разрушаются, стареют, обесцениваются. Люди стали видеть в них ценный актив только после Второй мировой. Почему? Вот три главных причины, хотя есть и другие: 1) Из-за триллионов ипотечных долларов, вброшенных правительством, чтобы сделать недвижимость доступной, цена на недвижимость стала расти быстрее, чем индекс потребительских цен. Однако возникший вследствие этого долговой пузырь вот-вот лопнет. 2) Рост населения создал значительный естественный спрос. Однако если исключить иммиграцию, население США (как и всех развитых стран) сейчас не растет, а движется в обратную сторону. 3) Следует напомнить, что мы находимся в шаге от новой Великой депрессии.

Позвольте мне сделать громкий прогноз. Большой послевоенный бычий рынок подходит к концу.

И. Б. Такер: Мы еще не покончили с этой темой. Мы еще даже не обсудили грозовые тучи, заставившие нас забеспокоиться о рынке недвижимости в начале этого года. Это будет непохоже на последний крах – но тоже плохо