А вот и крах рынка жилой недвижимости в США

 Множество проблем, никаких решений, грядет паника. 

По понятным причинам обычно скачок процентных ставок – это смертельный удар для застройщиков. Повышение ставок по ипотечным кредитам увеличивает размер ежемесячных платежей. В результате происходит обвал цен на жилье, и вторичка становится дешевле новостроек. Спрос на новые дома начинает сокращаться, застройщики вынуждены увольнять сотрудников и распродавать свои спекулятивные дома и излишки земли с убытком. И так до тех пор, пока инвесторы не покинут данный сектор. Вот график акций двух крупных застройщиков во время последнего кризиса на рынке жилья:

Динамика продаж Lennar и DR Horton во время кризиса 2006-2010 гг.

Теперь перенесемся в начало 2023 года. Ставки по ипотеке вернулись к уровню 2007 г., фактически удвоив ежемесячные платежи по домам, которые и без того были весьма высоки. Продажи падали, т.к. покупатели не могли купить, а продавцы, запертые в своих 3%-ных ипотечных кредитах, оставшихся с более легких времен, не хотели продавать. Очередной спад в жилищном секторе казался неминуемым, поэтому я добавил в наш портфель три компании, занимающиеся строительством жилья, как кандидатов на короткие позиции.

Но крах не произошёл. У застройщиков по-прежнему было полно заказов, денежные потоки были стабильны, а акции росли. Даже Уоррен Баффет (Warren Buffett) активно покупал акции строительных компаний.

Реальность кусается

Но теперь, наконец, жилищный сектор начал вести себя понятным образом — и акции застройщиков возвращаются на круги своя. Вот наши три короткие позиции на сегодня:

Дефицит становится избытком

История с «нехваткой жилья на продажу» оказалась искажением реальности. Застройщики возводят огромное количество домов для спекуляции, многие из которых предназначены для сдачи в аренду, и которые пока не попали в базы данных MLS, но скоро появятся. Чтобы продать их, застройщики вынуждены предлагать бесплатный ремонт и «скидки по ипотеке», не отражаемые в заявленных ценах на продажу, но сокращающие прибыль застройщиков.

Airbnb столкнулся с гораздо более сложным бизнесом, чем ожидали предприниматели, купившие несколько домов и квартир. В ближайший год они будут в панике продавать свои нерентабельные объекты.

И наконец, что не менее важно, хищные частные инвестиционные компании, скупившие целые районы и переведшие их в разряд арендных домов, осознают, что они оказались в самом пике исторического пузыря на рынке жилья. Теперь они перестали покупать и начали продавать, и в ближайшие годы будут чистыми продавцами - возможно, как в случае с Airbnb, паническими продавцами.

Рост покупок инвесторов по сравнению с предыдущим годом

Источник: Redfin

 Несколько статей, дающих представление о грядущей бойне: 

Продажи домов упали на 21%, т.к. рынок жилья продолжает испытывать трудности

Новые данные Национальной ассоциации риэлторов говорят о продолжении снижения числа продаж существующих домов за последний год.

Согласно новым данным Национальной ассоциации риэлторов (NAR), опубликованным в четверг, количество проданных ранее занятых домов в США за последний год сократилось на 21%.

Следует помнить, что годом ранее также было снижение на 18%. Всё это говорит о дальнейшем замедлении темпов роста рынка жилья на фоне повышения процентных ставок.

«Вероятно, можно говорить о некотором восстановлении, но данные, полученные в последнее время, говорят об обратном», - сказал Лоуренс Юн (Lawrence Yun), главный экономист NAR. «Ситуация снова идет на спад...»

* * *

Уверенность американских застройщиков в своих силах упала до минимума с апреля, сообщает NAHB

В сентябре уверенность американских застройщиков в своих силах снизилась второй месяц подряд, а оптимизм упал до самого низкого уровня с апреля, т.к. высокие процентные ставки сократили доступность жилья для потенциальных покупателей.

Индекс настроений застройщиков Национальной ассоциации домостроителей/WellsFargo упал до 45 в этом месяце с 50 в августе. Тогда индекс настроений падал впервые с декабря. Падение оптимизма сопровождалось уменьшением потока потенциальных покупателей.

«Высокие ставки по ипотечным кредитам явно сказываются на настроении застройщиков и потребительском спросе, т.к. всё большее число покупателей предпочитают отложить покупку жилья до снижения долгосрочных ставок,» - сказал Роберт Дитц (Robert Dietz), главный экономист NAHB.

Ожидания застройщиков относительно продаж в сентябре снизились на фоне снижения цен: шестимесячный прогноз по продажам жилья упал до 49 с 55 месяцем ранее. 32% застройщиков снизили цены в сентябре, и это самый высокий показатель с декабря 2022 года.

* * *

Airbnb стал другим

На данный момент компанию вряд ли можно назвать частью свободной экономики.

В последнее время с Airbnb творится что-то неладное. Тем, кто ищет уютное место для ночлега, теперь часто приходится сталкиваться с высокими ценами, комиссиями, трудоемкими требованиями выезда, недостоверными фотографиями и описаниями. Вы рискуете оказаться, как я в Вермонте, в одном из множества стандартных номеров, размещенных одним и тем же хозяином, которые скорее похожи на выставочный зал IKEA, чем на «уютный лыжный домик». 

Негодуют не только клиенты, выражая свое возмущение в социальных сетях. Города также принимают жесткие меры. В начале этого месяца в Нью-Йорке был принят новый радикальный закон, фактически запрещающий большую часть краткосрочной аренды, что привело к исчезновению 15 тыс. предложений Airbnb.

Проблемы компании связаны с тем, насколько большой она стала. Компания Airbnb была запущена в 2008 г., через год после начала деятельности с трёх надувных матрасов на полу в гостиной, она стала незаурядной платформой, ориентированной на сообщество и работающей на основе гигантской экономики. Она стала целой индустрией, состоящей из бесконечного множества хостеров и крупных компаний, управляющих десятками и сотнями объявлений одновременно. Быстрый рост количества привел к снижению качества. Как и любая другая технологическая компания, Airbnb стремится к росту. На этом пути она, возможно, получила больше, чем рассчитывала.