Активность на рынке российской коммерческой недвижимости остается сниженной

Автор: Александра Мерцалова

Начало года не принесло оживления на рынок коммерческой недвижимости: число сделок по аренде торговой недвижимости в первые два месяца года сократилось на 40%, а активность покупателей по-прежнему сильно отстает от значений прошлого года. Не слишком активно ведут себя и арендаторы офисной недвижимости. Эти тренды закономерно приводят к росту вакантности и снижению средних ставок аренды.

Активность посетителей торговых центров остается сниженной. В феврале показатель Shopping Index (отражает количество посетителей на 1 тыс. кв. м торговых площадей) в Москве оказался на 23,7% ниже аналогичного значения прошлого года, а в Санкт-Петербурге падение оценивается в 25,4%. Такие данные приводит Watcom group. Эти цифры немного лучше январских значений, когда в Москве спад оценивался в 24,8%, а в Санкт-Петербурге — в 29%.

Умеренная торговля

Но ритейлеры оптимизма пока не почувствовали. Объем сделок по аренде площадей в торгцентрах, согласно оценкам CBRE, на фоне кризиса сократился примерно на 40%. Но структура спроса на помещения осталась прежней: 30–37% их снимают fashion-операторы.

Вакантность в качественных торговых центрах на этом фоне, по прогнозам JLL, в 2021 году может вырасти с текущих 5,4% до 7–8%.

Старший аналитик отдела исследований рынка CBRE Екатерина Сизанова считает, что ставки аренды в моллах Москвы сейчас на 20–24% меньше, чем годом ранее. При этом запрашиваемые значения продолжают снижаться.

Руководитель отдела исследований рынка компании Maris Алена Волобуева отмечает, что заполняемость торгцентров в Санкт-Петербурге за первые два месяца года значительно не изменилась, а в сегменте стрит-ритейла происходит незначительный рост объема вакантных площадей. «Масштабного высвобождения торговых помещений мы не наблюдаем»,— констатирует она. Тем не менее эксперт констатирует значительный спад деловой активности: число новых сделок по аренде площадей за первые два месяца года в Санкт-Петербурге оказалось в два раза ниже, чем годом ранее.

Источник: данные Colliers International

Активность на торговых улицах города, по оценкам Maris, сохраняют операторы общественного питания: на их долю приходится 36% от общего числа сделок по аренде торговых помещений, заключенных в январе-феврале. Магазины одежды и обуви и FMCG операторы сформировали по 11% из них.

На торговых улицах Москвы, по мнению госпожи Сизановой, ситуация очень неоднородна. «Например, уровень вакантных помещений на Петровке, от Кузнецкого моста до Столешникова переулка, составляет 3%, в то время как показатель между домами 17 и 34 составляет 27%, что, несомненно, отражается на уровне арендных ставок»,— рассуждает она. Для текущих арендаторов, по словам экспертов, сохраняются скидки, особенно если они продолжают работать с ограничениями. Например, кафе и рестораны платят на 30–50% от договорной цены.

Источник: данные JLL.

Директор департамента торговой недвижимости компании JLL Полина Жилкина считает, что на основных торговых улицах Москвы ставки аренды сейчас в среднем на 5–20% ниже, чем годом ранее. Но собственники площадей открыто говорить о предоставляемых скидках по-прежнему не готовы. Коммерческий директор Realty4Sale Ирина Буренко констатирует, что запросы о предоставлении дисконтов компания получает все реже и решает их в индивидуальном порядке. В целом ставки на рынке постепенно возвращаются к допандемийному уровню, констатирует она.

Офисный спад

Небольшой откат начался и на офисном рынке. Аналитик департамента исследований Cushman & Wakefield Полина Афанасьева констатирует, что в январе—феврале ставки аренды на московском офисном рынке сократились на 4,9% (класс А — снижение на 6,3%, класс В — на 2,2%) относительно аналогичного периода прошлого года. Уровень вакантности сейчас составляет 11,8%, это на 0,3 п. п. превышает уровень конца года. В целом, согласно прогнозам госпожи Афанасьевой, в 2021 году произойдет сокращение ставок и рост доли свободных площадей. Восстановления рынка эксперт ждет в 2022 году.

Руководитель отдела по работе с владельцами офисных помещений компании JLL Алексей Кучвальский тоже ждет, что в этом году средняя ставка аренды офисов в Москве сократится на 5%, но предупреждает, что это будет заметно в основном в удаленных от центральных деловых районов локациях. «Собственники таких объектов будут готовы снижать ставку аренды, стараясь привлечь клиентов, чтобы пустующие площади не простаивали, а приносили доход»,— рассуждает он.

Тем не менее в этом году, по мнению эксперта, спрос на офисы восстановится и общий объем сделок достигнет 1 млн кв. м, против 768 тыс. кв. м годом ранее.

Одновременно, по словам господина Кучвальского, девелоперы продолжат переносить сроки ввода собственных объектов и в этом году на рынке появится 560 тыс. кв. м новых офисов.

В Санкт-Петербурге, по прогнозам JLL, в этом году на рынок будут выведены 288 тыс. кв. м новых офисов. Многие из этих площадей спекулятивные и пока не имеют конкретного арендатора. Такой расклад неизбежно приведет к росту вакантности и снижению арендных ставок. На восстановление у офисного рынка Санкт-Петербурга, по оценкам JLL, уйдет не менее трех лет.