Американская недвижимость в золоте, - выглядит привлекательно?

Какова относительная ценность жилья, если мы поставим цену на него в унциях золота?

Мой основной тезис состоит в том, что на номинальные цены и общие определения, такие как дефляция, инфляция и рост, стоит смотреть крайне скептически. Более разумно проанализировать покупательную способность различных активов и покупательную способность потоков дохода, создаваемых этими активами.

Иначе говоря, для оценки жилья следует сравнивать цены на дома в буханках хлеба, унциях золота или баррелях нефти с историческими нормами. Во-вторых, посмотрим на потоки доходности, которые дает средний дом, то есть средние арендные платежи и чистый доход за вычетом расходов на содержание, и спросим, сколько буханок хлеба, унций золота и баррелей нефти такой чистый доход может купить.

Читатель Bart D. создал графики относительной стоимости важнейших ресурсов в Австралии и я поделюсь с вами его замечательными трудами на следующей неделе. Вдохновленный его усилиями я произвел расчеты американских цен на хлеб, жилье, нефть и т.д.

Сегодня мы посмотрим на график жилищного индекса Case-Shiller в золоте, любезного предоставленного нам давнишним другом по переписке HarunI.

На эти данные можно посмотреть двояко. Если вы продали свой дом в 2005 году и купили эквивалентное количество золота, то сегодня вы могли бы купить его назад по ценам периода до 1987 года. Или, если вы просто купили эквивалентное количество золота, то потерянная прибыль эффективно застраховала вас от падения покупательной способности по сравнению с золотом.

На комментарии Harun стоит обратить пристальное внимание. Продажа дома на пике и покупка золота дала бы возможность спекулянту купить свой дом по ценам 1985 года. Или, вложение в золото в 2005 году послужило бы хеджем против огромного падения цен на дома после окончания пузыря.

Индекс Case-Shiller отслеживает цены на дома на вторичном рынке и является общепризнанным аккуратным индикатором цен на жилье. Средние или средневзвешенные цены могут сильно искажаться небольшим количеством исключений (очень дорогих или дешевых домов) и они не отражают динамики рынка жилья также хорошо как цены перепродажи.

В общем, отношение Case-Shiller/золото можно понимать как «цены на жилье в золоте». Текущее отношение равняется 110, что отлично накладывается на второй график, показывающий цены на средний дом в золоте с 1970 года.

Если оценить среднюю цену на дом для одной семьи в другой мировой валюте (золоте), то мы получим падение на 80% с 2001 года.

Расчет здесь очень прост средневзвешенная цена на дом $166,000 из последнего отчета по индексу делится на цену на золото $1,500 = 110.

На графике Harun мы видим взлеты и падения в жилье и золоте. Мини пузырь поднял цены на жилье в конце 1980-х, когда последние бэбибумеры купили дома. Бэбибумеры – это поколение, родившееся с 1946 по 1964, но многие оспаривают эти данные. Те, кто родился в 1960 году, например, достигли своих пикового возраста покупки домов (25-30 лет) в 1985-1990 гг.

Золото несколько упало в цене в тот период, поэтому отношение скакнуло по мере роста цен на жилье.

В 1990-е в эру интернет пузыря, дома и золото не росли, и это отразилось на отношении, - оно находилось в боковике все это время. Золото упало в конце 1990-х и жилье возобновило рост, когда доходы от интернет пузыря и низкие процентные ставки начали двигать рынками жилья.  

Цены на жилье росли в период с 1997 по 2001 гг., а золото стояло на месте, поэтому отношение выросло более чем в два раза. То есть жилье было куда более выгодным вложением, чем золото.

Когда лопнул интернет пузырь, жилье стало более привлекательным в качестве спекуляции и золото начало расти. В результате отношение не менялось с 2001 по 2004 гг., так как золото и жилье росли вместе. Жилищный пузырь совершил последний рывок к пику в 2006 году, и отношение выросло до 500, то есть в тот момент требовалось 500 унций золота, чтобы «купить акцию» в индексе  Case-Shiller.

С использованием средней цены в 2005 году требовалось почти 600 унций золота, чтобы купить средний дом.

Затем жилье рухнуло, и золото скакнуло с $500 до $1,500 за унцию. В результате падения жилья на 40% и утроения цены на золото, отношение упало на 80%, с 500 до чуть выше 100.

Насколько низко может опуститься отношение? Кто-то может посмотреть на предыдущий график и сделать вывод, что предыдущее дно было достигнуто на уровне 90. 1980 год, когда золото достигло $800, вполне мог ознаменовать дно этого отношения. 

Те, кто считает 90 дном, продадут на нем золото и купят дом. Сегодня отношение находится на уровне 110, так что этот момент еще далек.

Я в этом не очень уверен, так как есть множество доказательств того, что мы вступаем в беспрецедентную эру. Есть 65 млн бэбибумеров, а поколение, которое следует за ними (Gen X) значительно меньше – их всего 45 млн. Это значит, что просто не будет достаточно покупателей для того, чтобы забрать с рынка дома продаваемые выходящими на пенсию и сокращающими размер своих активов бумерами.

По мере того как американская экономика приближается к точке невозврата, поколения следующие за бумерами становятся все беднее, - их зарплаты падают и они унаследуют меньше капитала, так как активы не успевают за инфляцией, то есть потерей покупательной способности.

Если рассмотреть данные в списке средневзвешенных номинальных и поправленных на инфляцию цен на жилье по штатам от Бюро статистики, то вы увидите огромный скачок цен на жилье между 1970 и 1980 гг. Это совпало с сильной инфляцией того периода и первой волной покупок жилья бумерами.

Эти данные говорят нам, что жилье вернулось к своей стоимости около 1990 года, если его оценивать его в постоянных/поправленных долларах. В золоте оно откатилось к началу 1980-х, но я думаю, что сокращение поколения в конце концов заставит их упасть до уровня 1970 года в постоянных долларах.

То есть жилье может упасть еще сильнее на тех рынках, где оно удержало огромный рост периода1970-1980 гг

Тем временем по крайней мере один уважаемый аналитик установил цель для золота размером в $5,200. Луис Ямада (Louise Yamada) определила поворотный момент в золоте в 2000-2001 гг. И установила цель в $1,500 много лет назад. Поэтому ее технические цели не стоит отметать не задумываясь.

Ямада также говорит о поворотном моменте в процентных ставках и рынке облигаций. Федеральный Резерв годами держал процентные ставки на исторических минимумах, но циклы нельзя уничтожить, их можно лишь растянуть. Поэтому когда 30-летний цикл падения ставок сменится на цикл их роста, то жилье попадет под давление, которого оно не испытывало два последних поколения, - сжатие цен от растущих ставок по ипотеке.

Проще говоря, дом ценой в $300,000 по ставке в 5% упадет до $150,000, если ставка удвоится до 10%. Среднее домохозяйство может откладывать ограниченные суммы на обслуживание ипотечных платежей. Если ставки удвоятся, то сумма ежемесячных платежей должна сократиться вдвое, чтобы оставаться в разумных пределах.

Есть, конечно, покупатели за наличные, но если ЦБ по всему миру прекратят печатать триллионы бесплатных денег для обуздания инфляции, то поток наличных, ищущих быстрой доходности вскоре иссякнет.

Мы можем также сказать, что произойдет со спекуляцией на растущие цены на недвижимость, если начнут расти процентные ставки. Если покупатели за наличные рассчитывают на большие прибыли от сдачи в аренду, то можно подумать о том, что произойдет с арендными платежами.

Если даже цены на жилье останутся на текущем уровне, а золото вырастет втрое до $4,500, отношение упадет в район 30: $160,000/$4,500 = 35.

Если цены на жилье упадут на 25% до среднего уровня в $120,000, то потребуется лишь 27 унций золота, чтобы купить средний дом.

Есть достаточно убедительные аргументы, базирующиеся на стоимости замены, в пользу того, что жилье просто не может упасть еще ниже, но затоваривание и рост стоимости денег могут в тандеме опустить спекулятивную ценность домов до новых низов.

Все это, конечно, спекуляция и догадки. Мы лишь можем смотреть на тенденции и изучать историю. Никто не знает что произойдет.