Американские города с крупнейшими жилищными пузырями – в графиках

Вот как монетарная политика сокрушила стоимость труда.

Для добрых людей, горячо надеющихся, что у Федеральной резервной системы (ФРС) нет причин, чтобы поднимать ставки или разворачивать количественное смягчение, потому что инфляция недостаточно высока, вот обновление по одному аспекту инфляции – инфляции цен на активы, и в частности инфляции цен на недвижимость, – где стоимость ваших тяжело заработанных долларов за определенное число лет рухнула настолько, что за один и тот же дом теперь придется заплатить намного больше долларов.

Итак, вот несколько визуализаций поразительных пузырей цен на недвижимость в разных городах. Пузыри на самом деле несложно увидеть, если вы хотите их увидеть. Однако сложно точно предсказать, когда они лопнут. Обычно ФРС не желает их признавать. Но сейчас ее взгляд сосредоточен на них.

Сегодня был опубликован национальный индекс цен на недвижимость Кейса – Шиллера (S&P CoreLogic Case-Shiller National Home Price Index) за июнь. Он подпрыгнул в сравнении с предыдущим годом, без сезонной поправки, на 5.8%, снова обогнав рост доходов с недвижимости, что продолжается уже много лет. При значении 192.6 индекс на 5% превысил пик сумасшедшего Пузыря недвижимости 1 в мае 2006 г., названного всеми «пузырем недвижимости» после того, как он лопнул (данные через FRED, Федеральный резервный банк (ФРБ) Сент-Луиса):

Американский индекс цен на недвижимость Кейса – Шиллера

Без сезонной поправки, опубликовано 29 августа 2017 г.

Индекс

Пузырь недвижимости 1

Пузырь недвижимости 2

Источник: S&P/Case-Shiller через FRED, ФРБ Сент-Луиса

Индекс Кейса – Шиллера основан на скользящем трехмесячном среднем: сегодняшний выпуск основан на данных за апрель, май и июнь. Вместо средних цен он использует «продажные пары цен на недвижимость», например, если дом продан в 2011 г. и затем еще раз в 2017 г. Алгоритмы корректируют это движение цены и добавляют другие факторы. Индекс был установлен на уровне 100 для января 2000 г. Значение индекса 200 означает, что цены за последние 17 лет удвоились, и именно этого достигли или почти достигли большинство рассмотренных мегаполисов.

Недвижимость локальна. Поэтому и пузыри недвижимости локальны. Когда одновременно надувается достаточное количество локальных пузырей, они превращаются в национальный пузырь недвижимости. Как видно из вышеприведенного графика, американский национальный Пузырь недвижимости 2 теперь превосходит сумасшедшие уровни Пузыря недвижимости 1, и во всех десяти главных мегаполисах цены на недвижимость бьют новые рекорды.

В Бостоне индекс цен на недвижимость сейчас на 11% превышает пик Пузыря недвижимости 1 (ноябрь 2005 г.):

Бостон – Индекс цен на недвижимость Кейса – Шиллера

Без сезонной поправки; опубликовано 29 августа 2017 г.

Пузырь недвижимости 1

Пузырь недвижимости 2

Источник: S&P/Case-Shiller через FRED, ФРБ Сент-Луиса

Цены на недвижимость в Сиэтле за последний год резко подскочили, подняв индекс на 20% над пиком Пузыря недвижимости 1 (июль 2007 г.):

Сиэтл – Индекс цен на недвижимость Кейса – Шиллера

Без сезонной поправки; опубликовано 29 августа 2017 г.

Индекс

Пузырь недвижимости 1

Пузырь недвижимости 2

Источник: S&P/Case-Shiller через FRED, ФРБ Сент-Луиса

Далее идет особый пузырь цен на недвижимость в Денвере. Индекс взлетел на целых 43% над пиком Пузыря недвижимости 1 (август 2006 г.):

Денвер – Индекс цен на недвижимость Кейса – Шиллера

Без сезонной поправки; опубликовано 29 августа 2017 г.

Индекс

Пузырь недвижимости 1

Пузырь недвижимости 2

Источник: S&P/Case-Shiller через FRED, ФРБ Сент-Луиса

Население агломерации Даллас – Форт-Ворт чувствовало себя обойденным вниманием во время Пузыря недвижимости 1, когда цены за 5 лет выросли лишь на 13%, тогда как люди в других частях страны богатели, ничего не делая. Их также, по большому счету, обошел крах цены. Но они знают, как веселиться, когда приходит время. Сейчас индекс воспарил на 42% над пиком июня 2007 г.:

Даллас – Индекс цен на недвижимость Кейса – Шиллера

Без сезонной поправки; опубликовано 29 августа 2017 г.

Индекс

Пузырь недвижимости 1

Пузырь недвижимости 2

Источник: S&P/Case-Shiller через FRED, ФРБ Сент-Луиса

Атланта, где цены на недвижимость после Пузыря недвижимости 1 упали на 36%, теперь наконец превзошла предыдущий пик на 2%, с почти идеальным восстановлением пузыря в форме буквы V:

Атланта – Индекс цен на недвижимость Кейса – Шиллера

Без сезонной поправки; опубликовано 29 августа 2017 г.

Индекс

Пузырь недвижимости 1

Пузырь недвижимости 2

Источник: S&P/Case-Shiller через FRED, ФРБ Сент-Луиса

Цены на недвижимость в Портленде после 2012 г. давали всем прикурить, и индекс за 5 лет взлетел на 71% – причем дома в Портленде в 2012 г. были не такими уж дешевыми. Сейчас пузырь цен на недвижимость в Портленде на 20% превышает пик Пузыря недвижимости 1:

Портленд – Индекс цен на недвижимость Кейса – Шиллера

Без сезонной поправки; опубликовано 29 августа 2017 г.

Индекс

Пузырь недвижимости 1

Пузырь недвижимости 2

Источник: S&P/Case-Shiller через FRED, ФРБ Сент-Луиса

Индекс Кейса – Шиллера для Сан-Франциско, охватывающий не только собственно Сан-Франциско, а пять округов Области залива, сейчас на 10% превышает сумасшедший пик Пузыря недвижимости 1. Во время последнего обвала недвижимости индекс упал на 43%. Восемь лет глобального монетарного безумия залили улицы по колени ликвидностью со всего мира, что сотворило чудеса:

Область залива Сан-Франциско – Индекс цен на недвижимость Кейса – Шиллера

Без сезонной поправки; опубликовано 29 августа 2017 г.

Индекс

Пузырь недвижимости 1

Пузырь недвижимости 2

Источник: S&P/Case-Shiller через FRED, ФРБ Сент-Луиса

Цены на недвижимость в Лос-Анджелесе совершили похожий подвиг, удвоившись с 2002 г. по июль 2006 г., после чего потеряв 2/3 от этого роста и затем снова воспарив. Сейчас индекс на 3% превышает пик абсолютно безумного Пузыря недвижимости 1:

Лос-Анджелес – Индекс цен на недвижимость Кейса – Шиллера

Без сезонной поправки; опубликовано 29 августа 2017 г.

Индекс

Пузырь недвижимости 1

Пузырь недвижимости 2

Источник: S&P/Case-Shiller через FRED, ФРБ Сент-Луиса

Пузырь квартирных домов в Нью-Йорке так и не увидел полноценного обвала. Сейчас цены на 19% превышают пик предыдущего пузыря (февраль 2006 г.). За последние 15 лет индекс взлетел на 112%:

Квартирные дома в Нью-Йорке – Индекс цен на недвижимость Кейса – Шиллера

Без сезонной поправки; опубликовано 29 августа 2017 г.

Индекс

Пузырь недвижимости 1

Пузырь недвижимости 2

Источник: S&P/Case-Shiller через FRED, ФРБ Сент-Луиса

Тогда как монетарная политика за последние 8 лет не повлияла на инфляцию заработной платы в США и лишь слегка повлияла на инфляцию потребительских цен, она достигла полного успеха в создании инфляции цен на активы.

Инфляция цен на активы означает, что доллар дешевеет, когда речь идет о покупке активов. Служащие, пытающиеся сегодня купить активы – не только дома, но любые активы, включая пенсионные программы, – обнаруживают, что их труд способен приобрести лишь часть тех активов, какие он мог купить 8 лет назад. Вот как монетарная политика сокрушила стоимость труда.