Американский рынок недвижимости превращается в рынок покупателя

Забудьте об ажиотаже вокруг дефицита предложения.

В сегодняшнем отчете о сентябрьских продажах вторичного жилья – они упали на 4.1% в сравнении с сентябрем прошлого года, до самого низкого уровня с ноября 2015 г., – Национальная ассоциация риелторов США (National Association of Realtors (NAR)) неизбежно обвинила «самые высокие за десятилетие ипотечные ставки». Ничего удивительного. Федеральная резервная система (ФРС) повышала свои официальные ставки, и вслед за этим росли ипотечные ставки, причем сейчас средняя фиксированная ставка по стандартному 30-летнему ипотечному кредиту составляет 5%. Хотя по стандартам 2016 г. такие ставки могут показаться высокими, они все еще низки в сравнении с периодом, предшествовавшим финансовому кризису.

И да, после нескольких лет безудержной инфляции цен на жилье, расхваливаемой всеми в СМИ, в ФРС и т. д., NAR обнаружила, что «предложение доступного жилья остается низким, продолжая провоцировать низкие продажи по всей стране».

Действительно, когда цены на жилье из года в год растут быстрее, чем зарплаты, – в сентябре медианная цена дома в сравнении с сентябрем прошлого года выросла на 4.2%, до $258,100, – рано или поздно выбор домов, «доступных» рабочим, вынужденным из зарплаты выплачивать ипотеку, становится очень небольшим.

Предложение выставленных на продажу существующих домов за год выросло на 1.1%, до 1.88 млн. Число непроданных домов равно предложению за 4.4 месяца. И тут-то становится интересно – потому что пересечена новая линия.

Игроки жилищного рынка все больше и больше полагаются на технологии, чтобы увеличить скорость и эффективность покупки жилья или подтверждения ипотеки. Там, где раньше требовались месяцы, сегодня достаточно нескольких дней.

В числе этих технологий – онлайн-листинги, доступные всем для мгновенного просмотра (вместо печатных листингов, долго шедших до потенциального покупателя жилья), инструменты для онлайн-поиска, снятые беспилотниками видео домов, автоматизированные инструменты проверки дохода для кредиторов, автоматизированное подтверждение кредитов и т. п. Данные технологии влияют на все части рынка. И последствия этого немаловажны.

«Технологии сократили время продажи жилья на два месяца», – писал в прошлом году Рик Паласиос-младший (Rick Palacios Jr.), руководитель исследовательских работ John Burns Real Estate Consulting. А в недавнем посте Паласиос написал:

«Технологии подорвали устоявшееся представление о предложении в месяцах на сбалансированном рынке, сократив время продажи дома примерно на два месяца. Сейчас дом может быть забронирован у посредника в течение 24 часов с выставления на продажу, тогда как раньше до первого показа недвижимости проходило не менее 30 дней».

Поскольку время всего процесса, включая собственно транзакцию, так сильно сократилось, время с появления дома на рынке до заключения сделки стало минимальным, и дома исчезают с рынка намного быстрее. Поэтому, согласно Паласиосу, «новое равновесие между продавцами и покупателями – примерно 4-месячное предложение».


При таком сценарии сентябрьские непроданные дома, равные предложению за 4.4 месяца, – это рынок покупателей.

На нижеприведенном графике NAR показано предложение в месяцах для всех типов жилья (синяя линия), особняков (красная линия) и квартир (зеленая линия). Я начертил черную горизонтальную линию на уровне 4-месячного предложения. Все, что выше черной линии, – рынок покупателей:

предложение недвижимости в США

Предложение жилья на национальном уровне

Национальное предложение в месяцах; Предложение особняков в месяцах; Предложение квартир в месяцах

Рик Паласиос объясняет:

«Если мы правы, то на национальном уровне мы уже вступили в раннюю фазу рынка покупателей. Если уровень предложения поднимется выше 5 месяцев, мы будем наблюдать прекратившие расти и, возможно, падающие цены перепродажи на некоторых рынках, особенно там, где доступность уже и так очень ограничена».

Таким образом, исходя из национальных цифр, рынок покупателей начался примерно в апреле или мае этого года. Недвижимость имеет локальный характер, и локальные показатели могут варьироваться, когда одни города глубоко погрязли в рынке покупателей, а другие все еще наслаждаются бесконечно солнечными деньками рынка продавцов.

Но в любом случае никакого дефицита предложения нет, есть лишь, после нескольких лет безудержной инфляции цен на жилье, дефицит доступного предложения. Но продолжительный спад жилищного рынка может исправить это несоответствие.

аватар

Рихтер, Вульф

Richter, Wolf

Предприниматель и венчурный капиталист. Автор блога Wolf Street.

Все статьи автора       Сайт автора

Комментарии 0

Добавить комментарий

Пожалуйста, войдите или зарегистрируйтесь, чтобы оставить комментарий.