Американский рынок недвижимости превращается в рынок покупателя

Забудьте об ажиотаже вокруг дефицита предложения.

В сегодняшнем отчете о сентябрьских продажах вторичного жилья – они упали на 4.1% в сравнении с сентябрем прошлого года, до самого низкого уровня с ноября 2015 г., – Национальная ассоциация риелторов США (National Association of Realtors (NAR)) неизбежно обвинила «самые высокие за десятилетие ипотечные ставки». Ничего удивительного. Федеральная резервная система (ФРС) повышала свои официальные ставки, и вслед за этим росли ипотечные ставки, причем сейчас средняя фиксированная ставка по стандартному 30-летнему ипотечному кредиту составляет 5%. Хотя по стандартам 2016 г. такие ставки могут показаться высокими, они все еще низки в сравнении с периодом, предшествовавшим финансовому кризису. 

И да, после нескольких лет безудержной инфляции цен на жилье, расхваливаемой всеми в СМИ, в ФРС и т. д., NAR обнаружила, что «предложение доступного жилья остается низким, продолжая провоцировать низкие продажи по всей стране».

Действительно, когда цены на жилье из года в год растут быстрее, чем зарплаты, – в сентябре медианная цена дома в сравнении с сентябрем прошлого года выросла на 4.2%, до $258,100, – рано или поздно выбор домов, «доступных» рабочим, вынужденным из зарплаты выплачивать ипотеку, становится очень небольшим.

Предложение выставленных на продажу существующих домов за год выросло на 1.1%, до 1.88 млн. Число непроданных домов равно предложению за 4.4 месяца. И тут-то становится интересно – потому что пересечена новая линия.

Игроки жилищного рынка все больше и больше полагаются на технологии, чтобы увеличить скорость и эффективность покупки жилья или подтверждения ипотеки. Там, где раньше требовались месяцы, сегодня достаточно нескольких дней.

В числе этих технологий – онлайн-листинги, доступные всем для мгновенного просмотра (вместо печатных листингов, долго шедших до потенциального покупателя жилья), инструменты для онлайн-поиска, снятые беспилотниками видео домов, автоматизированные инструменты проверки дохода для кредиторов, автоматизированное подтверждение кредитов и т. п. Данные технологии влияют на все части рынка. И последствия этого немаловажны.

«Технологии сократили время продажи жилья на два месяца», – писал в прошлом году Рик Паласиос-младший (Rick Palacios Jr.), руководитель исследовательских работ John Burns Real Estate Consulting. А в недавнем посте Паласиос написал:

«Технологии подорвали устоявшееся представление о предложении в месяцах на сбалансированном рынке, сократив время продажи дома примерно на два месяца. Сейчас дом может быть забронирован у посредника в течение 24 часов с выставления на продажу, тогда как раньше до первого показа недвижимости проходило не менее 30 дней».

Поскольку время всего процесса, включая собственно транзакцию, так сильно сократилось, время с появления дома на рынке до заключения сделки стало минимальным, и дома исчезают с рынка намного быстрее. Поэтому, согласно Паласиосу, «новое равновесие между продавцами и покупателями – примерно 4-месячное предложение».

При таком сценарии сентябрьские непроданные дома, равные предложению за 4.4 месяца, – это рынок покупателей.

На нижеприведенном графике NAR показано предложение в месяцах для всех типов жилья (синяя линия), особняков (красная линия) и квартир (зеленая линия). Я начертил черную горизонтальную линию на уровне 4-месячного предложения. Все, что выше черной линии, – рынок покупателей:

Предложение жилья на национальном уровне

Национальное предложение в месяцах; Предложение особняков в месяцах; Предложение квартир в месяцах

Рик Паласиос объясняет:

«Если мы правы, то на национальном уровне мы уже вступили в раннюю фазу рынка покупателей. Если уровень предложения поднимется выше 5 месяцев, мы будем наблюдать прекратившие расти и, возможно, падающие цены перепродажи на некоторых рынках, особенно там, где доступность уже и так очень ограничена».

Таким образом, исходя из национальных цифр, рынок покупателей начался примерно в апреле или мае этого года. Недвижимость имеет локальный характер, и локальные показатели могут варьироваться, когда одни города глубоко погрязли в рынке покупателей, а другие все еще наслаждаются бесконечно солнечными деньками рынка продавцов.

Но в любом случае никакого дефицита предложения нет, есть лишь, после нескольких лет безудержной инфляции цен на жилье, дефицит доступного предложения. Но продолжительный спад жилищного рынка может исправить это несоответствие.