Аналитики предсказали падение цен на квартиры

Автор: Людмила Александрова, Георгий Степанов

Невиданный расцвет переживает российский рынок жилищного кредитования. За десять месяцев 2020 года ипотечных займов выдали на рекордную сумму в 3,25 трлн рублей. Ажиотажный спрос обусловлен стартовавшей в мае льготной программой на новостройки и снижением средневзвешенной ставки по кредитам. Но у ипотечного бума есть и обратная сторона. С учетом роста цен на новостройки выгода льготной ипотеки ощутимо снижается. А падение доходов грозит обернуться «пузырем» на ипотечном рынке: для многих граждан даже льготные кредиты могут оказаться непосильными.

Фото: Роман Орлов

Прежний ипотечный рекорд относится к 2018 году, когда россияне взяли жилищных ссуд на 3,01 трлн рублей. Месячный исторический максимум был обновлен в минувшем октябре – 550 млрд. В целом же за 2020 год, по прогнозам, может быть выдано более 1,5 млн жилищных кредитов на сумму около 3,7 трлн рублей.

Средняя стоимость ипотеки снизилась в мае, когда в полную мощь заработала льготная госпрограмма кредитов под 6,5% в новостройках. Подобные проценты уже сопоставимы со ставками по ипотеке в развитых странах с мягкой монетарной политикой.

Программа с минимальным первоначальным взносом в 15% была задумана как антикризисная мера поддержки банковского сектора и застройщиков, очень многие из которых остались без продаж в условиях пандемии и обвала цен на нефть. Затронула она и смежные отрасли – производителей стройматериалов, транспортную логистику, металлургию. Изначально ей определили срок до 1 ноября, но в итоге продлили до июля 2021 года. Лимиты по кредитам установлены на уровне 12 млн рублей для столичного региона и Санкт-Петербурга с Ленобластью, и 6 млн рублей для других субъектов федерации.

Проблема, однако, в том, что рост спроса на льготную ипотеку шел параллельно с другим процессом – повышением цен на квартиры. Так, в третьем квартале средняя цена подскочила на 4,1%, а драйвером выступил именно сектор новостроек, где стоимость квадратного метра взлетела на 8,6%.

Понятно, что в этом случае эффект от программы нивелируется, поскольку переплаты при погашении кредита слишком велики. Эксперты предупреждают: при дальнейшем устойчивом росте цен на первичное жилье люди будут терять интерес к этому рынку и акцентироваться, в основном, на вторичке. А когда льготная программа закончится, спрос может и вовсе обнулиться. Денег у потрепанных коронакризисом россиян явно не прибавляется, доходы падают ускоренными темпами.

«Сейчас ипотека востребована в основном из-за низких рыночных ставок (например, для жителей сел она установлена под 2,7% годовых), работающих программ субсидирования, - говорит старший аналитик ИАЦ «Альпари» Анна Бодрова. - Это отчасти нивелируют низкую платежеспособность населения. Люди уверены, что дешевле жилищные кредиты уже не будут, поэтому пользуются предложениями сейчас».

По словам Бодровой, в сегодняшних реалиях коронавирусного спада без господдержки и субсидий ни заемщик, ни девелопер не выживут, и власти это отлично понимают. Подводным камнем, который может проявиться в ближайшее время, видится ухудшение ситуации с доходами населения: банки, в свою очередь, будут все чаще отказывать в выдаче кредитов гражданам с недостаточной платежеспособностью. Впрочем, наша собеседница считает, что те, кто хотел воспользоваться доступным кредитным предложением, уже это сделали.

«Если застройщики не будут наращивать строительство, банкам придется смягчать условия кредитования, чтобы стимулировать спрос, - считает руководитель отдела аналитических исследований «Высшей школы управления финансами» Михаил Коган, - Когда кредитные организации начнут одобрять заявки «проблемных» заемщиков и подобная практика приобретет массовый характер, могут возникнуть предпосылки для формирования «пузыря». Это означает, что новая волна ипотечных кредитов впоследствии может обернуться валом невыплат по кредитам, как это было в 2007 году в США». Тогда, напомним,  проблемы на американском ипотечном рынке из-за неоправданно рискованных практик банков привели к глобальному финансово-экономическому кризису.

Эксперт рынка недвижимости Академии управления финансами и инвестициями Алексей Кричевский не согласен с тем, что в России надувается «ипотечный пузырь», но видит две серьезные проблемы этого рынка — падение доходов населения и желание застройщиков вывести людей на покупку при рекордно высоких ценах на недвижимость.

«Однозначно будет коррекция стоимости квадратного метра, причем уже в следующем году, поскольку в этом она еще немного вырастет именно за счет льготной ипотеки. Но после того, как программа завершится, стоимость займов вырастет вместе с существенным снижением цен на квадратные метры, — полагает эксперт. — Вот здесь, особенно в случае затягивания коронакризиса, есть риск увеличения количества проблемных долгов».