Армагеддон торговых центров: Насколько сильно цена 4 живых (не зомби) моллов рухнула этим летом

Крупные арендодатели, такие как собственники Bookfield и Westfield, уходят, оставляя большие дыры в CMBS.

Вот 4 больших торговых центра, открытых и ведущих бизнес, но объявивших дефолт по свом долгам, чья стоимость за последние месяцы обвалилась, так как кредиторы готовятся остаться один на один с залогом, тогда как арендодатели либо уходят, либо подали заявку о банкротстве.

Потеря «стоимости» измеряется с момента, когда заем торгового центра был секьюритизирован в ипотечные ценные бумаги, обеспеченные коммерческой недвижимостью (CMBS), и до самого недавнего падения.

Westfield Palm Desert (Палм-Дезерт, штат Калифорния): -74%

Торговый центр Westfield Palm Desert на 1 млн кв. футов, наряду с другими этого же бренда, принадлежит европейскому гиганту в сфере коммерческой недвижимости Unibail-Rodamco-Westfield, имеющему $32 млрд долга и пообещавшему в феврале избавиться от всех своих американских моллов. Один способ избавить от молла – бросить его и оставить кредиторов с убытками.

Часть торгового центра на 575,000 кв. футов, не включающая якорные магазины, выступает залогом по займу на $125 млн, секьюритизированному в 2014 г. в CMBS. Чтобы продать CMBS инвесторам, эта часть молла была оценена в $212 млн?

Инвесторы чувствовали себя в безопасности с такой консервативной структурой. Что может пойти не так, если ссудить $125 млн под залог стоимостью $212 млн?

Но в 2017 г. начался спад физической розничной торговли, превратившийся теперь в моллмагеддон.

В ноябре 2019 г. Sears анонсировала, что закроет свой магазин в молле. Бывший магазин Sears, не входивший в залог, остается пустым. Пустая коробка под якорный магазин – это для торгового центра ужасно. Другие якорные магазины в молле, Macy’s и JCPenney, также не входят в залог. JCPenney в 2020 г. подала заявку о банкротстве.

В мае 2020 г. Unibail-Rodamco-Westfield объявила дефолт по выплате кредита. В июне 2020 г. заем на $125 млн за невыполнение обязательств был переведен на специальное обслуживание.

Unibail-Rodamco-Westfield уже избавилась от нескольких моллов Westfield, отдав их кредиторам. В ноябре 2020 г. рейтинговое агентство Fitch ожидало, что вероятным результатом будет либо принудительная продажа залога, либо его передача кредиторам.

Теперь кредиторы вступили во владение. Управление будет «передано» третьей стороне. Кредиторы пытаются продать торговый центр, и Unibail-Rodamco-Westfield умоет руки с очередным американским моллом. Кредиторы понесут убытки.

Но сколько потеряют кредиторы? Компания, занимающаяся специальным обслуживанием, оценила залоговую часть молла дважды: в марте в $65.9 млн и в августе в $55.2 млн, согласно Trepp.

Такое снижение с $212 млн, когда продавались CMBS в 2014 г., до $55.2 млн сейчас соответствует потере «стоимости» на 74%.

Если молл действительно удастся продать за $55.2 млн, до комиссий и прочих издержек кредиторы, ссудившие $125 млн под залог на $212 млн, понесут потери на 56%.

Park Place (Тусон, штат Аризона): -72%

Торговый центр Park Place на 1 млн кв. футов принадлежит второму крупнейшему владельцу моллов в США Brookfield Properties, также избавляющемуся от них таким популярным сейчас способом, отдавая их кредиторам, позволяя им понести потери и уходя прочь.

Часть торгового центра на 480,000 кв. футов выступает залогом по займу на $164.3 млн. Крупнейший арендатор в залоговой части молла – кинотеатр. Якорные магазины Macy’s и Dillard’s не входят в залог.

Когда заем на $164.3 млн был секьюритизирован в 2011 г., залог оценили в $313 млн. Что может пойти не так со ссудой на $164 млн под залог стоимостью $313 млн?

Ответ вы уже знаете: моллмагеддон, начавшийся несколько лет назад. Кредит должен был быть погашен в мае этого года. Но это была несбыточная мечта.

В октябре 2020 г. заем перевели на специальное обслуживание из-за ожидания дефолта. Brookfield сказала, что не будет больше поддерживать этот объект вливаниями капитала, согласно данным компании, занимающейся специальным обслуживанием.

Сейчас залог оценивается в $88 млн, на 72% дешевле, чем $313 млн при секьюритизации.

Если залог удастся продать за $88 млн, кредиторы, ссудившие $163 млн под залог на $313 млн, уйдут с потерями на 46% до комиссий и других издержек.

Valley Hills (Хикори, штат Северная Каролина): -66%

Данный торговый центр почти на 1 млн кв. футов, также принадлежащий Brookfield Properties, имел четыре якорных магазина, но сейчас их три и одна пустая коробка, после того как в апреле 2020 г. закрылся магазин Sears. Оставшиеся три якорных магазина – это Belk, Dillard’s и J. C. Penney. Belk и J.C. Penney подали заявку о банкротстве в 2020 г., но теперь больше не банкроты.

Brookfield уже убрала этот молл из списка принадлежащих ей торговых центров. Осталось лишь уладить формальности.

В 2013 г. часть молла на 325,166 кв. футов – не включающая четыре якорных магазина – использовалась в качестве залога по займу на $57.9 млн, секьюритизированного затем в CMBS. Тогда залог был оценен в $97.9. Что может пойти не так со ссудой на $57.9 млн под залог стоимостью $97.9 млн?

Моллмагеддон. В сентябре 2020 г. заем перевели на специальное обслуживание из-за неуплаты.

Согласно Trepp, теперь стоимость залога снизилась с $97.9 млн при секьюритизации до $33.1 млн, на 66%.

Если залог удастся продать за $33.1 млн, кредиторы, ссудившие $57.9 млн под залог на $97.9 млн, понесут убытки до комиссий и прочих издержек на 43%.

Jefferson Mall (Луисвилл, штат Кентукки): -66%

Торговый центр почти на 1 млн кв. футов с 4 якорными магазинами, принадлежащий CBL & Associates Properties, в 2012 г. взял заем на $59.5 млн, обеспечив его частью молла на 280,000 кв. футов. При секьюритизации в 2012 г. залоговая часть молла была оценена в $101.7 млн, чтобы продать CMBS инвесторам.

Что может пойти не так со ссудой на $59.5 млн под залог на $101.7 млн? Да-да. Моллмагеддон.

В сентябре 2017 г. компания Toys ‘R’ Us подала заявку о банкротстве и была ликвидирована в 2018 г., а ее магазины закрылись, включая один из четырех якорных магазинов в молле Jefferson.

В 2018 г. компания Sears объявила, что закроет часть своих магазинов, в том числе в январе 2019 г. закрылся магазин в молле Jefferson, оставив после себя пустую коробку. Остались якорные магазины Dillard’sи JCPenney.

В ноябре 2020 г. собственник молла CBL & Associates Properties подал заявку о банкротстве.

Летом этого года стоимость залога снизилась с $101.7 млн при секьюритизации до $34.7 млн, на 66%.

Если залог удастся продать за $34.7 млн, кредиторы, ссудившие $59.5 млн под залог на $101.7 млн, понесут убытки до комиссий и прочих издержек на 42%.