Ажиотаж кончился. Эксперт прогнозирует падение цен на недвижимость

Автор: Елена Трегубова

Фото: Дом, готовый под заселение по программе реновации жилищного фонда, на Авангардной улице в Головинском районе. АГН Москва.

В прошлом году недвижимость в России дорожала рекордными темпами, причем не только в Москве и Санкт-Петербурге, но и в курортных городах: путешествия до сих пор ограничены, поэтому спрос на отдых на нашем Черноморском побережье ажиотажный.

Эксперт по управлению финансами и инвестициям Юлия Кузнецова рассказала АиФ.ru, что граждане, вложившиеся в квадратные метры, вдруг поняли, что ничего сделать со своей недвижимостью не могут. 

Сдавать ее невыгодно, поскольку аренда жилья приносит небольшой доход — около 7% годовых, — и это не считая того, что обустройство квартиры требует вложений. Плюс ко всему теперь не так-то просто найти арендатора: одни потенциальные квартиранты ушли на удаленку и вернулись на родину, а другие обзавелись собственной жилплощадью, благо ставки по ипотеке в 2020 году были на историческом минимуме. 

 «Владельцы новоприобретенного жилья постепенно начинают его продавать. Когда наблюдается спад спроса, цена идет вниз. Это закон экономики, он действует во всех сферах: и в акциях на фондовом рынке, и на рынке недвижимости», — объясняет Кузнецова.

Важно учесть и повышение ключевой ставки до 5,5%. Это много. Ипотечные кредиты теперь будут выдаваться под более высокий процент (а Центробанк не скрывает, что на следующем заседании вновь повысит ставку).

«Соответственно, в будущем мы будем наблюдать снижение интереса к недвижимости. В ближайшие год-два мы увидим резкое снижение цен на жилье. Это обусловлено тем, что люди накупили много квартир, и они оценивают недвижимость как инвестицию. Естественно, чтобы заработать, они будут стараться выгодно ее продавать. Но, так как ситуация в бизнесе сейчас очень тяжелая, и у многих людей непросто с деньгами, конечно, спекулятивного спроса не будет, цены на жилье будут падать», — прогнозирует эксперт. 

Принято считать, что сдавать квартиру в аренду — сверхприбыльное дело: заселил жильцов — и получаешь каждый месяц деньги. Это не так. Жильцов еще надо найти, не говоря о дополнительных расходах: это и ремонт квартиры, и оплата «коммуналки» (которая может съедать до трети от тех денег, которые платят квартиранты), и налоги…

«Те, кто сдает жилье в аренду, в конце концов понимают, что это тяжело, сложно, невыгодно, и продают жилье. И, когда оно продается, происходит снижение цены. <...> Если мы возьмем горизонт планирования 10 лет, то со временем качество квартиры начинает ухудшаться, всплывают какие-то проблемы, жилье начинает дешеветь. Очень много примеров как в сегменте элитных квартир, так и в экономклассе. То же самое касается загородной недвижимости: со временем готовые дома дешевеют. Дом надо постоянно приводить в порядок и ремонтировать, поддерживая определенный уровень комфорта», — говорит Кузнецова.

Она приводит собственный пример: купленную в 2004 году за 6 миллионов рублей квартиру (порядка 200 тысяч долларов по старому курсу). 

«Позже я захотела ее продать, в 2019-2020 годах был резкий скачок цен, подобные квартиры стоили уже по 35 миллионов рублей. В итоге я сделала ремонт. И, пока я его делала, вкладывала деньги, такая недвижимость стала дешеветь, потому что качество дома, который изначально позиционировался как бизнес-класс, в итоге оказалось на уровне экономкласса. 

Это частая ловушка новых домов и покупки новых квартир: на стадии стройки застройщик обещает бизнес-класс, но когда дом сдается и ты заходишь в квартиру, то видишь дешевую отделку и понимаешь, что дом построен некачественно. То же самое произошло с моей квартирой. Изначально это была хорошая локация с паркингом, огороженная территория, а в итоге территория оказалась неогороженной, паркинг сильно заливало водой... То есть дом сдали с большим количеством недоработок. Люди сначала покупали там квартиры, но потом поняли, что дом некачественный (очень тонкие перекрытия между этажами). В итоге я продала эту квартиру уже дешевле изначальной цены (в долларах) и понимала, что дальше будет только удешевление квартир в этом доме. Все зависит от качества и срока функционирования дома», — подчеркивает эксперт.