Бесправная доля: коттеджные поселки живут по «закону тайги»

Автор: Людмила Бутузова

Международная сеть компаний, «Прайсвотерхаус Куперс», в этом году исследовала предпочтения жителей 15 крупнейших городов мира и выяснила, что 54% москвичей мечтают жить в частном доме или коттеджном поселке.

Желание переселиться в пригород чаще всего посещает жителей мест вроде Некрасовки, недавно признанной худшим районом в городе, или Новой Москвы, которая сейчас обильно застраиваются бетонными уродцами в 30 и более этажей. Пожив в таком проклятом месте пару лет, волей-неволей задумаешься о побеге не то что за город, а сразу в тайгу.

Переехать не так уж сложно. Только на территории Московской области расположено более 2,5 тысяч коттеджных посёлков, построенных за последние 20 лет. Другой вопрос: что вас там ждет? Бывалые люди предупреждают: коттеджный поселок сегодня – это рабовладельческое поселение, жизнь которого как раз и регулируется «законом тайги».

- Большинство коттеджных посёлков сегодня по факту – это сговор коммерсантов с государством по извлечению сверхдоходов из желающих заиметь свой дом жителей, - поделился с «Новыми Известиями» председатель Московский областной общественной организации «Совет по развитию коттеджных посёлков» Павел Курочкин. – Оставим за скобками «деревни» для чиновничьей элиты. Там жизнь регулируются скрытыми нормативными актами, находятся они, как правило, на балансе финансово-хозяйственных управлений и государство взваливает на себя буквально все заботы — от благоустройства поселков до туалетной бумаги в каждый дом. Поселениям экономкласса, заселенным людьми со средними доходами, до этих стандартов – как до Луны, рай на природе им светит.

И прежде всего из-за несовершенства федерального законодательства, в котором отсутствует само понятие «коттеджные поселки». Пробел привел к тому, что, используя понятное стремление семей построить собственные загородные дома, которые, кстати, дают сегодня России половину (!) всех вводимых квадратных метров жилья, коммерческие фирмы в сговоре с органами муниципальной и государственной власти вместо новых полноценных населённых пунктов организовали монопольные рынки по практически бесконечному извлечению доходов из созданных домовладений. Эту ситуацию многие жители коттеджных посёлков однозначно определяют как коттеджное рабство или коттеджное крепостное право XXI века.

В западню, по словам Курочкина, попало абсолютное большинство из 2,5 тысяч поселков Подмосковья, такая же картина по всей России. Убедиться в этом несложно, стоит лишь зайти на форумы жителей пригородов от Санкт-Петербурга до Владивостока.

«Народ! А давайте честно, без ложных иллюзий посмотрим правде в глаза!, - пишет жительница «Подмосковных полян» Наталья С., называющая свой поселок не иначе как «подмосковные Подляны». - Только факты....

1. Мы все, при покупке участка, оплатили строительство сетей (электричество, вода, канализация, газ) по 1,5 миллиона рублей!!!! Удалось ли кому-то бесплатно подключится к построенным на наши деньги сетям? Нет! С нас дерут 3 шкуры и выставляют кабальные условия подключения к сетям.

2. На чьи деньги содержится инфраструктура нашего микрорайона? На наши!

3.В чьих интересах используются наши деньги? Исключительно в интересах того, кому мы эти деньги перечисляем!

4.Кто может осуществлять контроль расхода наших денег? Не мы!

5.Есть у нас общее имущество как в обычных СНТ? Нет!

6.Чьи дороги?.. Не наши! Дороги принадлежат физическому лицу.

7. Когда люди, в очередной раз, из лучших намерений собирают деньги, чтобы благоустроить территорию, чей капитал они увеличивают? Собственника территории!

8. Какие договора на вложенные деньги заключает собственник территории и дорог?.. Никакие!

9. Собственник газовых сетей, построенных на наши деньги, согласие на подключение к трубе даёт нам бесплатно? Нет! Опять требует денег.

10. Собственник дорог за разрешение проведения земляных работ по прокладке газа (трубы к участку) уже требует заключить договор аренды его земли на 11 месяцев и опять за деньги!

Так в чем же заключается принцип отношений собственников участков и команды, собирающей с нас деньги? Их основной принцип - «Собственники участков должны платить всегда и за всё». То есть по факту, мы выступаем в роли дойных коров. Честных и прозрачных отношений между нами и ими - нет! Доверия - нет! А что есть? Нарушение гражданских прав собственников участков!»

Адвокат недовольных жителей коттеджного поселка «Поляны» Виталий Зигман подтверждает каждое слово своей подопечной, а также то, что от проблем, с которыми столкнулись «Поляны», не застрахован никто. В тех коттеджных поселках, где подобных проблем нет, мир и порядок держатся, по сути, на том, что застройщик просто дорожит своей репутацией.

- Но это большая редкость, - говорит он. – Репутация возникает, когда ты с самого начала-с получения земли – под новый поселок опираешься на закон, в соответствии с ним выстраиваешь точную схему создания и дальнейшей эксплуатации КП. Что получается у нас? Чаще всего будущие застройщики скупили земли колхозов и совхозов либо захватили ее, используя связи с местной властью. Получить быструю прибыль можно, поделив территорию на участки и распродав их. Понимания, каким должен быть поселок, какое у него будущее нет, и оно ему чаще всего не надо. Могут наобещать золотых гор — дороги, газ, благоустройство и бросить поселок. И останетесь вы в чистом поле с грунтовой дорогой и столбами под электричество. Часто берут деньги на коммуникации, а потом ни денег, ни коммуникаций.

Так было с одним из поселков в Пушкинском районе. На начале продаж – с каждого участка брали около миллиона рублей за пакет коммуникаций, из всего этого люди получили только 5кВт электричества. Застройщика посадили, его активы перешли неизвестным лицам, и они решили, что принадлежащие им участки, которыми ранее являлись внутрипоселковыми дорогами, они могут уменьшить и излишки продать. Вот так вместо главной дороги, разделённой бульваром, поселенцы получили узкую дорогу, по которой одновременно в обе стороны нельзя ехать, да что там ехать – пешеходу с автомобилем трудно разойтись. Со временем обязательно начнутся поборы на обслуживание посёлка. Застройщик вроде бы уже и ни при чем – он сделал свое дело и ушел с объекта. Но хитрость в том, что он оставил там свою управляющую компанию, и в конечном итоге продолжает доить жителей.

Если в одних поселениях это вполне вменяемые деньги и видно, куда они идут, то в других посёлках это может быть сильно завышенная сумма. Причем, настолько, что люди с горем пополам вынуждены продавать свои дома и возвращаться в город, где беспредела все-таки меньше.

У адвоката Зигмана на руках черный список из двухсот подмосковных поселков, где взносы «на благоустройство» составляют 20-25 тысяч рублей ежемесячно. Формально они добровольные, но если добром их не отдал, то не можешь оплатить счета за электричество или газ. Бодаться с председателем, самовольно установившим такой тариф, бесполезно, суды, как правило, отказывают в рассмотрении исков, принимая во внимание «неотразимый» аргумент УК – «зато у них есть целый участок, отведённый под детскую площадку, с футбольным полем, освещением и искусственным покрытием лучше, чем в городе».

Неподключенные коммуникации также весьма частая проблема загородных поселков. Например, в «Зеленой стреле» (40 км Егорьевского шоссе) с 2010 года до настоящего момента так и не закончено проведение коммуникаций. Кроме того, при разливе реки поселок затапливается, а это говорит о том, что девелопер не сделал необходимый дренаж. Люди, вложившее в обустройство своего загородного жилья по 10-20 млн. рублей, фактически лишены возможности постоянного там проживания, наезжают только летом.

Но пикник по выходным гораздо дешевле обошелся бы на даче – их стоимость под Егорьевском не превышает одного миллиона рублей при том же инфраструктурном минимуме. Еще один поселок с похожей судьбой – «Кристалл Истра» на 18 км Новорижского шоссе. Здесь подвод коммуникаций задержали на четыре года, в настоящий момент все работает, но только не благодаря правовым инструментам, которые должны были обязать застройщика выполнять свои обязательства перед частниками, а благодаря связям очень непростых людей, в свое время сподобившихся купить коттедж в престижном месте.

Риэлтор Илья Менжуров советует выбирать для покупки участки, где коммуникации есть в наличии: «Без газа, электричества и воды земля мало что стоит. И если вопрос с водоснабжением и водоотведением можно решить относительно просто, то отсутствие подключения к газовой и электрической сетям потребует гораздо больших финансовых затрат. Если на участке по какой-то причине нет хотя бы одного из этих двух ресурсов, стоит выяснить, как можно исправить ситуацию, сколько материальных вложений потребует подключение и стоит ли «овчинка выделки». Иначе, как, например, жителю коттеджного поселка "Митрополье" Сергею Борисову, придется делать автономную канализацию и устанавливать генератор. К слову, земельные участки в КП продавались с подрядом на строительство жилого дома и подведение коммуникаций. В поселке 56 коттеджей, заселено 45. Цена домов — 15-90 млн руб.

"Я выбрал это место из-за планировки",— рассказывает Борисов. - Поселок расположен неподалеку от Софрино, рядом с малой бетонкой, в плане похож на подкову: единственная дорога огибает лесной массив. Редкий случай: каждый житель видит со своего участка не только соседские дома, но и лес. И все бы хорошо, но дорога оказалась в собственности у застройщика. Жителям было предложено ее выкупить, а кто отказывается — лишится возможности подъезжать по ней к своему дому». Несколько человек, которым надоело добираться до участков через лес, согласились на предложение. Борисов подал в суд. Суд отказался рассматривать эти материалы на том основании, что у собственников коттеджей не возникло право общей долевой собственности на коммуникации и дороги общего пользования.

- В отсутствие законодательного регулирования возражать против этого очень трудно, - поясняет ведущий юрист отдела недвижимости и инвестиций адвокатского бюро "Ушаков и партнеры» Денис Вартанов - Чтобы стать дорогой общего пользования этот участок земли должен быть соответствующе оформлен. А по бумагам, там нет дороги. По бумагам там участок некого гражданина. И этот гражданин крайне недоволен тем, что по его участки ездят посторонние. То есть по факту суды признают, что дорога может быть в собственности.

Если, например, я куплю себе несколько гектаров поля, построю на своем участке дорогу, то я буду вполне себе считаться собственником этой дороги. И запрещать по ней кататься не угодным мне людям. Я даже могу на этой дороге устанавливать правила, отличные от тех, которые установлены на дорогах общего пользования. Скажем, полностью отменить все ограничения скорости или – для сохранности - запретить пользоваться дорогой весной и осенью.

Самые тяжелые и безысходные скандалы в коттеджных поселках именно из-за неразберихи с дорогами. Решение вопроса – в установлении сервитута. Он может быть частным или публичным, если требуется не только одному лицу. Об установлении публичного сервитута необходимо ходатайствовать в местную администрацию, вопрос о его установлении решается на публичных слушаниях.

Но должен предупредить: такой сервитут является бесплатным, и встретит противодействие со стороны лица, в собственности которого находится земельный участок, занятый дорогой. Надо готовиться к многочисленным судебным спорам. Самый справедливый выход – на законодательном уровне передать дороги в КП муниципалитетам. Так должно было быть изначально, еще при возникновении поселков, и отсутствие такой нормы можно объяснить только коррупционным интересом между властями и застройщиками.

К слову, Сергей Борисов получил ответ из комитета Госдумы по земельному законодательству на свой запрос о дороге и получил ответ, что улицы и дороги в муниципальных образованиях не могут находиться в частной собственности, а если такое случилось, местная власть обязана предпринять действия для исправления ситуации. Он обращался и в местную администрацию с просьбой выкупить дорогу в муниципальную собственность. Но администрация отказалась признать коттеджный поселок «Метрополье» частью городского поселения Софрино.

- Точно также реагирует на проблемы коттеджных поселков и Мособлдума, - возмущен председатель «Совета по развитию коттеджных посёлков» Павел Курочкин. - Сколько туда не обращаемся, получаем один и тот же ответ: нет никакой необходимости законодательно определять коттеджные посёлки. Это означает не только непонимание проблемы и некомпетентность, но и то, что народные избранники областного уровня вполне удовлетворены тем, что сегодня происходит, и что они рассматривают понастроенных две с половиной тысячи коттеджных посёлков вокруг Москвы не как перспективную форму расселения и жизни, а как выгодный бардак вне закона. Поражает «аргумент» народных избранников: вы, дескать, выбираете самые плохие примеры – нельзя по ним делать выводы о положении дел во всех остальных.

Да, из 2500 поселков в Московской области, проблемных порядка 1000. Но в каждом из них по 200 домов в среднем, это 200 тысяч домовладений и не менее полмиллиона (!) жителей. Частников трудно поднять на активизм, но права 500 000 человек столь очевидно нарушены, а жители, являясь фактическими инвесторами, вложившими собственные средства в малоэтажное жилищное строительство, столь беспардонно превращены в объекты наживы, что мы вынуждены организовываться и защищаться. Общественный «Совет поселков» именно для этого создан, чтобы в ближайшие год-два навести порядок и обеспечить благополучие и комфортность проживания для каждого конкретного жителя.

Какие цели мы ставим перед собой?

• Вывести малоэтажные жилые комплексы из-под влияния застройщиков и аффилированных Управляющих компаний.

• Законодательно урегулировать проблемы, возникающие ввиду отсутствия самого понятия «коттеджный поселок».

• Подвести инфраструктурную составляющую МЖК под потребности жителей.

• Выделить коттеджное строительство как приоритетное направление в программах государственного пространственного развития территорий России.

Перед Новым годом «Совет поселков» направил эти требования председателю Государственной Думы Володину. С интересом ждем реакции. Опыт первопроходцев будет бесценен для начинающих осваивать загородную ниву.