Без права на роскошь: чем грозит решение Верховного суда владельцам недвижимости

Автор: Дмитрий Галанцев

Фото Алексея Зотова / ТАСС

Престижные усадьбы в Подмосковье и многоэтажные квартиры в центре теперь могут быть проданы за долги. Управляющий партнер адвокатского бюро «Пропозитум» Дмитрий Галанцев рассказывает о том, как теперь можно защитить жилье от кредиторов

Из 300 метров в 30

Еще недавно в России было прекрасное время для владельцев дворцов и роскошных загородных домов. Их можно было оформить как единственное жилье — владелец точно знал, что никогда его не потеряет: ведь законодатель исходил из того, что нельзя оставить человека без помещения, в котором можно проживать. Конституционный суд долго, и надо сказать не очень активно, пытался изменить эту ситуацию: после того, как вопрос был поднят в постановлении 2012 года, к нему вернулись лишь в 2021 году. Инициативу взял на себя Верховный суд России: теперь кредиторы вправе продать на торгах дорогое жилье банкрота. Вопросы еще остаются. Например, что считать роскошью и на что можно менять жилье должника. В Москве, например, социальная норма жилой площади для одинокого гражданина — 33 квадратных метра. Вполне вероятно, что собственнику будут предлагать подобные скромные квартиры, хотя и тут есть нюансы — например, в каком районе они будут располагаться. Но со временем судебная практика должна внести ясность.

На мой взгляд, очевидно одно: право обращать взыскание на единственное роскошное жилье должно быть — это нормальная общемировая практика. Прятать деньги от кредиторов, вкладывая их в дом или в квартиру нельзя ни в Европе, ни в США, ни во многих других странах. К примеру, в Канаде вы можете сохранить только часть стоимости жилища (стоимость варьируется в зависимости от провинции — в Британской Колумбии — 12 000 канадских долларов ($9559,8), в Ньюфаундленде — 10 000 канадских долларов ($7966,5). Схожая ситуация в США — в штате Нью-Йорк вы вправе оставить с жилой недвижимости $180 000, в Калифорнии — до $600 000-700 000. Правда, в Калифорнии речь идет о совокупной стоимости имущества, которые можно оставить при соблюдении определенных ограничений — недвижимость, лодка, акции. При совместном банкротстве супругов суммы могут вырасти вдвое.

Ставка на доверие

Рассмотрим последствия решения Верховного суда для российских собственников недвижимости. Первое: если существует риск банкротства или его процедура уже началась, надо понять, может ли ваше жилье быть признано роскошным (притом, что конкретные критерии «роскоши» еще предстоит закрепить в законе или с помощью судебной практики). Если да – вероятность потери такого жилья велика. Помните: сохранить недвижимость через продажу родственникам, дарение, заключение брачных договоров или утверждение мировых соглашений в делах о расторжении брака и разделе совместно нажитого имущества — не получится. Судебная практика давно наработала эффективные способы противодействия всем подобным уловкам. Вопрос только во времени. В некоторых случаях, выходом для тех, кто планирует банкротиться, может стать продажа своей единственной недвижимости. Правда, риски у покупателей таких объектов резко увеличатся: ведь сделки могут быть оспорены.

Второе: некоторые опасаются, что новая практика Верховного суда увеличивает риск обращения взыскания на единственное жилье, которое уже оставили бывшему должнику, освобожденному от долгов по результатам банкротства. Кредиторы, которые не смогли удовлетворить свои требования, очень бы хотели подать новые заявления и получить свое с помощью продажи дорогих квартир должника. Думаю, что попытки придать закону обратную силу все-таки не пройдут. Можно сказать, что таким должникам просто по-человечески повезло, и они могут спокойно жить где-нибудь на Патриарших прудах. 

Наконец, третье — не исключено, что многие сейчас начнут активно оформлять недвижимость на компании, в том числе с иностранным участием, на доверенных лиц, вероятность попадания которых под банкротство минимальна. Помните: у указанных действий есть и обратная сторона — контроль за активами может существенно ослабеть, а доверенные лица нередко совершают непредсказуемые действия. Взвешивайте риск