Более половины домов, выставленных на продажу в Нью-Йорке в прошлом году, не было продано

Горячее послекризисное восстановление жилищного рынка города Нью-Йорк в прошлом году с визгом затормозило, поскольку появился большой разрыв между тем, что запрашивали продавцы, и тем, что были готовы платить покупатели.

Но самой наглядной иллюстрацией того, каким плохим оказался прошлый год для одного из самых недоступных рынков недвижимости в мире, стали результаты недавнего анализа Property Shark (PS), показавшего, что в прошлом году была продана лишь половина доступного предложения жилья. Согласно PS, состоянием на 1 февраля продано 48% жилья, выставленного на продажу с марта по май прошлого года включительно.

Налицо симптом смягчения нью-йоркского рынка, где переизбыток предложения дал покупателям возможность существенно сбить цену, по словам Гранта Лонга (Grant Long), старшего экономиста StreetEasy. Из непроданного жилья только 14% все еще выставлено на продажу. Но большинство объектов, снятых с рынка, запросто могут снова появиться.

А из того выставленного прошлой весной на продажу жилья, что все же было продано, примерно 70% ушло дешевле изначально запрашиваемой собственниками цены, что больше, чем 62% продаж годом ранее и 61% в 2016 г.

Результирующий переизбыток непроданного предложения создает проблемы для продавцов в ожидании очередного притока предложения.

Статистика листинга весны 2018 г. по итогам продажи

Доля весеннего листинга (%)

Продано дороже изначально запрашиваемой цены; Продано по изначально запрашиваемой цене; Продано дешевле изначально запрашиваемой цены; Не продано – доля весеннего листинга (%): 52.02

Вот резюме результатов анализа (текст предоставлен Property Shark):

1. Из всего жилья, выставленного на продажу весной 2018 г., продано меньше половины.

Состоянием на февраль 2019 г. продано всего 48% жилья, выставленного на продажу в марте, апреле и мае 2018 г. Тогда как СМИ в основном писали о слабых продажах верхушки нью-йоркского рынка, замедление затронуло жилье во всех районах города и во всех ценовых категориях. Жилье в Манхэттене демонстрировало несколько худшие показатели, чем в других районах, – 44% продаж, – но даже на относительно сильном рынке Куинса лишь 54% жилья нашло покупателей. И дело не только в цене: не удалось продать не только 61% жилья с указанной ценой $1 млн или выше, но и 45% жилья с ценой ниже $1 млн. (Тем не менее жилье с ценой от $5 млн продавалось намного хуже – покупателя нашло лишь 140 объектов из 656, или 21%).

Наглядный пример этой тенденции – квартирный комплекс Greenwich Club в Финансовом квартале. В марте, апреле и мае 2018 г. в общей сложности была выставлена на продажу 31 квартира в этом здании, но продать удалось лишь шесть. По одной квартире в декабре был заключен предварительный договор о продаже, и еще шесть были выставлены на продажу повторно, но многие – включая 1-комнатную квартиру с указанной ценой $1.25 млн, на 25% выше цены покупки в 2016 г., – в конце 2018 г. тихо покинули рынок.

2. Много жилья, выставленного на продажу прошлой весной, было снято с рынка.

Большинство продавцов, не нашедших покупателей по подходящим ценам, просто сняли свои предложения с рынка. Из всех предложений, появившихся весной 2018 г., 40% либо приостановлено, либо снято с листинга, либо по другой причине больше недоступно на StreetEasy. Лишь 7.5% всего листинга пиковых месяцев, или 14% всех непроданных объектов, по-прежнему активно ищет покупателей. Риелторы пометили еще 4.5% объектов как находящиеся в процессе продажи, причем большинство предварительных договоров заключено в конце 2018 г., и окончательная продажа, предположительно, должна состояться в начале 2019 г. Тем не менее, так как непроданного жилья намного больше, в весенний сезон покупок жилья мы, скорее всего, снова увидим рост предложения, так как продавцы вновь будут пытаться найти покупателей.

3. Большинство продаж в 2018 г. состоялись по цене ниже изначально запрашиваемой.

По оценке, из всего выставленного на продажу прошлой весной жилья, нашедшего покупателя, 70% продано дешевле изначально запрашиваемой цены. Медианная разница между окончательной ценой продажи (отраженной в официальном реестре) и изначальной ценой листинга на StreetEasy составила 5.5%: скидка при продаже жилья с медианной ценой листинга $800,000 составила $44,000. Особенно удачно сбить цену удавалось покупателям в Манхэттене, где 77% жилья продано дешевле изначально запрашиваемой цены, в сравнении с 68% в Куинсе и 61% в Бруклине.

Продажа жилья дешевле изначально запрашиваемой цены не новое явление, но, учитывая возросшую конкуренцию за покупательский интерес, весна 2018 г. оказалась для продавцов особенно болезненной. В 2017 и 2016 г. за аналогичный период дешевле цены предложения продавалось соответственно 62% и 61% жилья, выставленного на продажу весной.

4.  Бросается в глаза жилье с агрессивной наценкой

Хотя, судя по этим цифрам, продажа жилья может показаться обескураживающей, существенная доля жилья – 19% от всех продаж – была продана дороже изначально запрашиваемой цены. Тогда как эти продажи происходили в разных ценовых категориях и районах, чаще всего такие объекты были самыми дешевыми в своем районе среди жилья с аналогичным количеством комнат. Жилье, проданное в итоге дороже цены предложения, изначально выставлялось на продажу с медианной ценой на 8.8% ниже медианной цены жилья с аналогичным количеством комнат в том же районе. Между тем жилье, проданное дешевле цены предложения, выставлялось на продажу с медианной ценой на 1.2% выше соответствующей цены жилья с аналогичным количеством комнат в том же районе. Жилье, оставшееся непроданным, изначально выставлялось на продажу с медианной ценой на 6.4% выше соответствующего ориентира.

***

Да, переизбыток недвижимости позволил покупателям серьезно сбивать цену. И хотя продавцы надеются на отскок (особенно если Трампу (Trump) удастся отменить ограничение на вычеты из местных налогов, о невозможности чего уже заявил Сенат), поскольку на рынок должно поступить еще больше предложения, спад может продолжаться еще какое-то время, особенно с учетом того, что медианные цены все еще намного превышают то, сколько готовы/могут заплатить обремененные долгом и имеющие мало наличности миллениалы Нью-Йорка.