Цены на жилье в Сиднее и Мельбурне валятся вниз, крах ширится

Горькая ирония: за 5 месяцев до начала спада правительство советовало тем, кто впервые покупает жилье, «идти на сиднейский жилищный рынок», что должно было «обеспечить всю их оставшуюся жизнь».

«Ничто не летит к чертям по прямой», потому что всегда случаются отскоки, рано или поздно, – такова моя версия, и я ее придерживаюсь, но иногда все же бывают исключения, как в случае австралийского жилищного спада.

В агломерации Сиднея цены на все типы жилья, согласно индексу стоимости жилья CoreLogic, в феврале упали относительно января на 1.0%, за год – на 10.4%, а с зафиксированного в июле 2017 г. пика – почти на 13%. Лишь за последние 4 месяца индекс упал на 5.5%.

Обвал цен на жилье в Сиднее

Помесячно, на основе индекса стоимости жилья CoreLogic

Июль 2017, Окт. 2018, Февр. 2019

Источник: CoreLogic

Объем  продаж, состоявшихся в Сиднее в феврале, рухнул на 20.6% относительно и так слабых продаж в феврале прошлого года, согласно отчету CoreLogic.

Считается, что у тех, кто покупает жилье впервые, больше всего шансов с квартирами, так как они в основном находятся в нижнем конце рынка и их считали единственным спасением этого рынка. Но цены продолжают падать, и надежды отрасли на то, что покупающие впервые спасут рынок, теперь увядают.

• Цены на дома упали в феврале на 1.1%, а за год – на 11.5%.

• Цены на квартиры упали в феврале на 0.8%, а за год – на 8.8%.

В агломерации Мельбурна, на втором крупнейшем рынке Австралии, цены на все типы жилья упали за месяц на 1%, а за год – на 9.1%, согласно индексу стоимости жилья CoreLogic. С зафиксированного в ноябре 2017 г. пика индекс уже упал почти на 10%. Лишь за последние 4 месяца индекс для Мельбурна упал на 5.0%:

Цены на жилье в Мельбурне летят вниз

Помесячно, на основе индекса стоимости жилья CoreLogic

Ноябрь 2017, Окт. 2018, Февр. 2019

Источник: CoreLogic

Цены на дома в Мельбурне упали за месяц на 1.2%, а за год – на 11.5%. Цены на квартиры упали за месяц на 0.6%, а за год – на 3.7%. По оценке CoreLogic, объем продаж в Мельбурне в феврале обвалился относительно уже и так слабых продаж в феврале прошлого года на 22.1%.

Из 10 районов австралийских столичных городов с самым большим падением цен семь в агломерации Сиднея и три – в агломерации Мельбурна (график CoreLogic):

10 худших районов столичных городов

Годовое изменение стоимости жилья

Сидней – Болкэм-Хиллс и Хоксбери

Сидней – Внутренний Запад

Сидней – Юго-Запад

Сидней – Парраматта

Мельбурн – Внешний Восток

Сидней – Сазерленд

Мельбурн – Внутренний Юг

Сидней – Внутренний Юго-Запад

Сидней – Райд

Мельбурн – Внутренний Восток

Во всем этом есть горькая ирония. В феврале 2017 г.. всего за несколько месяцев до пика сиднейского рынка, Энтони Робертс (Anthony Roberts), министр городского планирования и жилищного строительства Нового Южного Уэльса, рекламировал строительство 690-квартирного комплекса в Олимпик-Парк, пригороде Сиднея, расхваливая застройщика за выделение 60 квартир для покупающих жилье впервые.

Робертс рекламировал новые стимулы для покупающих впервые, включая сокращение первого взноса до 5%, чтобы заманить их на сиднейский жилищный рынок.

«Так люди получают справедливый доступ к сиднейскому жилищному рынку. Попав на сиднейский жилищный рынок, вы практически обеспечите всю свою оставшуюся жизнь».

Меня это побудило написать статью «Жилищный пузырь в Сиднее бьет новые рекорды, политики активно агитируют» со следующей фотографией непревзойденного заголовка Sydney Morning Herald:

«Купи недвижимость в Сиднее – и обеспечь всю свою оставшуюся жизнь»

Агломерации Сиднея и Мельбурна, из-за их огромных размеров и высоких цен, доминируют в национальных показателях цен на жилье, но слабость теперь распространяется и на другие столичные города, и только Хобарт и Канберра по-прежнему демонстрируют годовой прирост (в скобках – медианная стоимость согласно CoreLogic в австралийских долларах):

• Сидней: -10.4% (A$789 тыс).

• Мельбурн: -9.1% (A$629 тыс).

• Брисбен: -0.5% (A$491 тыс).

• Аделаида: -1.0% (A$433 тыс).

• Перт: -6.9% (A$439 тыс).

• Хобарт: +7.2% (A$457 тыс).

• Дарвин: -5.3% (A$398 тыс).

• Канберра: +3.4% (A$594 тыс).

Национальный индекс стоимости жилья CoreLogic упал за год на 6.3%, а с зафиксированного в октябре 2017 г. пика – на 6.8%. Сейчас он вернулся к уровню сентября 2016 г. В отчете CoreLogic указывается, что, несмотря на спад, индекс все еще на 18% выше, чем 5 лет назад, «что подчеркивает, что большинство домовладельцев по-прежнему находятся в большом выигрыше». В проигрыше только недавние покупатели.

Такая мысль утешительна даже для Резервного банка Австралии, согласно протоколу его заседания по денежной политике от 5 февраля 2019 г., где он решил сохранить свою ключевую ставку на рекордно низком уровне 1.5%:

«В долгосрочной перспективе, по оценкам, после такого большого роста цен на жилье влияние недавнего падения цен на общую экономическую активность будет сравнительно небольшим.

С точки зрения финансовой стабильности, более жесткие стандарты кредитования, улучшение рынка труда и низкие процентные ставки должны поддерживать способность домохозяйств обслуживать свои долги.

Несмотря на падение цен на жилье, в проигрыше оказались лишь немногие домохозяйства, а значит, убытки банков будут ограниченными, даже если финансовые трудности домохозяйств станут более распространенными».

МВФ в своей оценке Австралии был менее оптимистичным. Он обнаружил, что «финансовый сектор постоянно остается уязвимым из-за высокого долга домохозяйств, по-прежнему завышенных цен на недвижимость и постоянной зависимости банков от поступления финансирования с глобальных рынков».

В оценке «рекомендуются дальнейшие шаги по усилению финансового надзора и финансового кризисного управления», что может оказаться хорошей идеей.