Что будет со стоимостью жилья в Москве из-за падения цен на нефть

Автор: Игнат Бушухин

Каждый экономический кризис в России проходил на фоне падения мировых цен на нефть. Как следствие — снижались и цены на жилье. Рассказываем, к чему готовиться продавцам и покупателям московского жилья.

В понедельник, 9 марта, цена североморской нефти Brent упала более чем на 27% — до $30–32 за баррель. На фоне обрушения цен на нефть на международном валютном рынке взлетели курсы американской и европейской валют. Курс доллара достигал в понедельник 75 руб., евро — 85 руб.

Обвал цен на нефть сопровождал каждый экономический или финансовый кризис в России — 1998, 2008 и 2014-2015 годов, — а также всегда являлся опосредованной причиной снижения стоимости московского жилья. Вспоминаем, как проходили прошлые кризисы и чего они стоили продавцам и покупателям столичной недвижимости.

Три кризиса

В кризис 1998–2000 годов, причиной которого стали обвал рынка ГКО, огромный госдолг России, колебания на азиатских рынках и падение цен на нефть, цены на жилье в Москве рухнули в долларах на 30–35% — до уровня $700 за 1 кв. м. Для справки: в октябре 1997 года за баррель американской WTI давали $22, а в декабре 1998 года — всего $11. Тогда в Москве пострадал рынок вторичного жилья — большинство москвичей получало зарплату в долларовом эквиваленте. Кризис подстегнул развитие рынка недвижимости, началась активная массовая жилая застройка, рост цен возобновился в 2001 году.

Динамика средней стоимости жилья в Москве, $ за 1 кв. м (Фото: «РБК-Недвижимость»)

Мировой экономический кризис начался в 2008 году. Его причинами стали ипотечный кризис в США, кризис ликвидности в развивающихся странах, снижение цен на нефть. Падение цен на московском рынке жилья составило 30–35% в долларах и 10–15% в рублях. В 2008 году цены на нефть в июле достигали $145 за баррель, в сентябре — упали до $91. Тогда произошел масштабный отток западных инвестиций с развивающихся рынков, из России ушли все крупные инвестфонды. Это привело к ряду банкротств крупных девелоперов с серьезной кредитной нагрузкой. Особенностью кризиса на рынке жилой недвижимости в 2008–2010 годах стало относительно быстрое восстановление, которое не наблюдалось после коллапса 1998 года. Объем сделок и темпы строительства начали расти уже в 2011 году.

Динамика средней стоимости жилья в Москве, $ за 1 кв. м (Фото: «РБК-Недвижимость»)

Кризис 2014 года в России называют внутренним. Он был обусловлен падением цен на нефть и рубля, антироссийскими экономическими санкциями, введением контрсанкций. До середины 2014 года цены на нефть оставались стабильными в пределах $105–115 за баррель. В сентябре 2014 года котировки пошли вниз и к декабрю рухнули до $60 за баррель.

Падение цен на московское жилье в конце 2014-го — начале 2015 года составило 55% в долларах и 15–20% в рублях. Рынок недвижимости отреагировал на кризис так же, как и в предыдущие годы: сокращением спроса, снижением темпов строительства, уменьшением рублевых цен, которые с учетом падения уровня жизни фактически выросли для большинства покупателей. Новым явлением стал рост значения ипотечного кредитования, которое фактически спасает жилищное строительство в условиях рецессии. Государство стало поддерживать застройщиков, субсидируя ипотечные ставки на покупку нового жилья.

Динамика средней стоимости жилья в Москве, $ за 1 кв. м (Фото: «РБК-Недвижимость»)

Зависимость цен на недвижимость от курса цен на нефть

Прямой зависимости цен на недвижимость от курса цен на нефть нет, но есть опосредованная. Как объяснял в 2014 году профессор кафедры экономики и управления городским строительством РЭА им. Г. В. Плеханова Геннадий Стерник, цены на нефть определяют платежеспособный спрос и стоимость жилья посредством нескольких факторов:

• условия и объем жилищного кредитования покупателей, в том числе ипотечного; количество и доля ипотечных сделок;

• макрофинансовые факторы (изменение курсов валют — девальвация и ревальвация);

• макроэкономические факторы (темпы роста ВВП, промпроизводства, уровень занятости);

• инфляция и дефляция.
  

«Нефть — основной экспортный продукт Российской Федерации, и чем выше доходы от его продажи, тем больше денег вливается в отечественную экономику и на рынок недвижимости, который является ее неотъемлемой частью. Но не напрямую, а опосредованно — через фондовый рынок, увеличение прибыли госкомпаний, рост доходов населения и т.п. Однако в итоге увеличение объема средств на рынке приводит к росту цен на жилье. И наоборот: чем ниже цены на нефть, тем меньше ликвидности в экономике и тем дешевле квадратный метр», — говорилось в статье 2016 года портала «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU».

«Для примера можно рассмотреть ситуацию 2008 года. В то время с начала июля до конца декабря цены на нефть снизились почти на 73%. Цены на жилье в этот период продолжали расти, падение началось лишь в ноябре и продолжилось до сентября 2009 года — тогда долларовые цены снизились на 35%. Рублевые цены потеряли меньше — всего около 10%», — рассказывал на страницах РБК руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» Олег Репченко. Следующее не очень продолжительное снижение цен на нефть, как отмечает эксперт, пришлось на март—июнь 2012 года. За этот достаточно короткий период цены на нефть просели на 25%. Цены на недвижимость начали снижаться с двухмесячной задержкой: с мая по август квадратный метр подешевел на 10% в долларах. Рублевые цены сначала отреагировали ростом на 9%, но к августу примерно так же снизились.

Снижение стоимости барреля приводит к ухудшению экономических показателей в стране, что в свою очередь влияет на покупательную способность населения, а значит, падает спрос на недвижимость. Колебание стоимости нефти приводит к коррекции цен на жилье, динамика заметна спустя шесть месяцев, объяснял в мае 2019 года директор агентства недвижимости «Этажи» Ильдар Хусаинов.

Корреляция цены на нефть со стоимостью недвижимости (Фото: По данным аналитики АН «Этажи»)

Колебания нефтяных котировок затрагивают 10% самых богатых россиян

Стоимость квартир в Москве сильнее всего связана не с динамикой зарплат или доходов, а с колебаниями цен на нефть и курсом рубля к доллару, подсчитали в 2018 году эксперты Центра макроэкономического анализа и краткосрочного прогнозирования (ЦМАКП) Владимир Сальников и Ольга Михеева. Зависимость цен на нефть и столичные квартиры экономисты рассмотрели в своей работе «Модели ценообразования для прогнозирования цен на московском рынке жилой недвижимости».

При росте доллара «происходит одномоментный скачок рублевых цен [за квадратный метр], но уже в следующем месяце, при прочих равных, цены идут вниз, отыгрывая обратно порядка две трети повышения», отмечали экономисты. Ситуация, при которой ослабление рубля ведет к удорожанию квартир, говорит о том, что девелоперы фиксируют цены на квартиры в долларах. Впрочем, такая тенденция прервалась в середине 2015-го — начале 2016 года, когда «многие застройщики стремились «отвязать» рублевые цены от долларовых» и даже старались снижать цены вопреки ослаблению отечественной валюты, чтобы поддерживать спрос. В то же время продавцы вторичной недвижимости на такое не решались, поэтому потребители переориентировались на первичный рынок квартир, указывали экономисты.

При анализе изменения цен на жилье по годам (с 2010-го по 2015-й) на первый план также вышли не доходы населения, «которые, казалось бы, должны влиять на цену недвижимости», указывают авторы исследования. Более точным показателем стали цены на нефть, которые оказались тесно связаны с изменением спроса на недвижимость, номинированную в долларах. Эксперты сделали вывод, что колебания нефтяных котировок более точно отражают динамику доходов в верхнем по доходам дециле населения (10% самых богатых россиян), представители которого и формируют основной спрос на недвижимость.

При анализе стоимости квартир, номинированной в рублях, также зафиксировано высокое влияние нефти, однако не через валютный курс, а во взаимосвязи с динамикой сбережений населения. А большую часть сбережений формируют именно граждане с самым высоким доходом, объясняли аналитики ЦМАКП. Но динамика реальных доходов в целом по экономике в основном дает представление о бедных слоях населения (так как их больше), а благосостояние обеспеченных граждан как раз хорошо отражает динамика цен на нефть, и именно она была драйвером роста их доходов. В то же время значимое влияние на ценообразование в недвижимости оказывает и стоимость стройматериалов.