День гнева для пузыря австралийской недвижимости?

Неизвестная степень нестабильности пузыря

В феврале мы сообщили вам новости о совершенно безумном пузыре недвижимости в Австралии (см. Пузырь недвижимости в Австралии - в плену безумия) вслед за публикацией Джонатана Теппера (Jonathan Tepper) в Variant Perception о шокирующих результатах поездки в Сидней для расследования.

Эта гнилая лачужка в Сиднее с крошечным участком земли продана примерно за $1 млн в мае 2014 года - больше двух лет назад. С тех пор цены домов в Австралии выросли ещё больше. Да, это безумный пузырь, никаких сомнений.

Фото: Attila Szilvasi

Как известно каждому опытному наблюдателю за рынком, тот факт, что пузырь явно достиг сумасшедших размеров, не означает, что он не может стать ещё более безумным. Нам нужно только вспомнить, каким был индекс Nikkei в конце 1980-х годов, индекс Nasdaq в конце 1990-х или прародитель безумного пузыря наших дней - пузырь на рынке Сук Аль-Манах в Кувейте в начале 1980-х.

Последний пример менее широко известен, но это непревзойдённый случай массового помешательства. На своём пике кувейтский рынок акций имел полную капитализацию свыше $100 млрд, и это был в то время третий по величине рынок акций в мире после США и Японии. Его особенностью было использование чеков с более поздней датой для оплаты покупок акций. Этот факт должен был подсказать участникам рынка, что они ходят по очень тонкому льду. 

Пузырю нужен был прокол, чтобы лопнуть, и вот в один из дней какой-то из этих чеков с более поздней датой «выстрелил». Последовал один из крупнейших пузырей в истории - поистине драматический разгром, уничтоживший весь внебиржевой фондовый рынок этой страны.

Как мы отмечали ранее, хотя жилая недвижимость является потребительским товаром, при анализе её следует рассматривать как капитальное имущество, эксплуатируемое на нескольких последовательных производительных стадиях, поскольку его услуги растянуты на очень долгие периоды времени (тот же принцип относится к другим товарам длительного пользования - см. J. H. de Soto (де Сото), Money, Bank Credit and Economic Cycles (Деньги, банковский кредит и экономические циклы)).

Одним из следствий является то, что процентные ставки очень важны для оценки недвижимости. В настоящее время контролируемые центральным банком австралийские процентные ставки находятся на новом минимуме (см. график ниже), и поскольку они остаются действительно высокими по сравнению с подобными ставками в других развитых странах, они могут снижаться и далее.

Австралийские процентные ставки, контролируемые центральным банком

Основные рыночные ставки во всём мире снижались вслед за снижением ставок центральных банков, так что рынку требуется восстановиться (мы планируем вскоре опубликовать подробное обсуждение текущей тенденции на рынке в целом). Пока ставки остаются низкими, пузыри на рынке недвижимости продолжают существовать.

Не будем забывать, что прорыву нескольких жилищных пузырей в 2006-2009 годах (в США, Испании и в некоторых других странах) предшествовало медленное, но неуклонное повышение процентных ставок и резкое замедление прироста денежной массы в основных валютных зонах. Ни того, ни другого пока не наблюдается в Австралии.

Узкий агрегат предложения денег М1 в Австралии резко вырос в последние годы (темпы прироста сравнимы с периодом перед 2008 годом)

Новое важное изменение

Процентные ставки так важны для предотвращения прорыва пузырей недвижимости на рынке в частности потому, что они создают иллюзию доступности жилищной собственности.

Большинство покупателей домов используют ипотеку для их покупки, и размер ежемесячных платежей является основным критерием доступности. При том, что обычно это очень долгосрочные ссуды на срок от 15 до 30 лет, уровень процентных ставок является определяющим.

Ниже находится слегка устаревший график, оканчивающийся вторым кварталом 2015 года, на котором сравниваются австралийские цены на жильё (голубым) с доходами домохозяйств (черным), стоимостью аренды (оранжевым) и стоимостью строительства (красным). Можно видеть, насколько иррациональными стали цены на жилье, по огромному разрыву между этими линиями.

Это график также показывает, что низкие процентные ставки играют определяющую роль в поддержании этих заоблачных цен. Безусловно, другие факторы не играют сравнимой роли.

Австралия: цены на жильё (голубым) по сравнению с доходами домохозяйств (черным), стоимостью аренды (оранжевым) и стоимостью строительства (красным).

Однако следует иметь в виду то, что упомянуто в пояснении к графику денежной массы Австралии, приведённому выше. Кредитная экспансия, которая была движущих фактором пузыря, создавалась в основном коммерческими банками. Хотя центральные банки позволяли им предоставлять кредиты по всё более низким ставкам, решающим было их желание это делать.

Ещё один график, иллюстрирующий важность процентных ставок для пузыря недвижимости в Австралии: доля кредитов с выплатой только процентов, тело кредита выплачивается единовременно в конце срока. Влияние ставок на размер ежемесячного платежа в этих случаях даже больше.

Один из наших читателей недавно сообщил нам о событии, способном сильно повлиять на ситуацию. Как и в других местах, растущую роль на австралийском рынке недвижимости играли китайские покупатели. Они были особенно активными на рынке кондоминиумов, что в результате вызвало настоящий бум этого рынка.

До сих пор было неизвестно, в какой степени эти покупатели финансировались австралийскими банками. Этот источник финансирования сейчас иссякает. Банки сокращают кредитование, узнав о том, как много заявок на займы были фиктивными.

Это совпадает с ощутимым скачком предложения на рынке - многие застройки, которые были начаты для того, чтобы нажиться на огромной разнице между ценами и стоимостью строительства, теперь завершены или завершаются (мы можем представить себе множество «домов-призраков» в австралийском будущем).

Как сообщает Financial Review: 

Внеплановые покупатели австралийских квартир находятся в кризисе, так как новые жёсткие правила заимствований означают, что тысячи инвесторов, которые уплатили задаток, имеют проблемы с завершением своих покупок, сообщают местные и зарубежные ипотечные брокеры и финансисты.

Шанхайские финансисты заявляют, что финансирование австралийскими банками их китайских клиентов было заморожено, и им грозит отчуждение покупок за долги - либо ростовщические процентные ставки - от частных финансистов. Австралийские финансисты заявляют, что у их местных клиентов, многие из которых из Азии, расчёты были отложены на три месяца, чтобы найти альтернативное финансирование.

«Все сделки были заморожены, сказал Марк Инь (Mark Yin), агент шанхайской компании Home Tree Group, о финансировании его шанхайских клиентов австралийскими банками. Сейчас мы ищем финансирование по всему миру».

Г-н Инь сказал, что это примерно 100% его клиентов, которые ожидали выкупа собственности в Австралии, и что большинство квартир находилось в центральном деловом районе Мельбурна.

Главный исполнительный директор ипотечной брокерской фирмы Neue Black Маршалл Кондон (Маршалл Кондон) из Мельбурна, также имевший иностранных и местных азиатских инвесторов, добавил: «В течение следующих трёх-двенадцати месяцев многие инвесторы будут подавать заявки на финансирование, чтобы завершить свои сделки, однако у них будут проблемы, так как они обнаружат, что финансирование ограничено».

Миллиарды долларов были вложены в десятки тысяч многоэтажных домов, которые изменяют архитектурный облик главных городов страны, в частности Мельбурна, Сиднея и Брисбена. Многие из них были проданы вне плана, то есть, покупатели приобретали проект за задаток, с полной оплатой после постройки здания, что требует второй оценки и финансирования обязательств кредитором. Но огромный рост предложения понизил спрос, особенно в центре Мельбурна, что вызвало снижение цен.

Кредиторы, вначале охотно финансировавшие иностранных покупателей, резко остановили финансирование, когда выборочные проверки заявок на займы показали широко распространённое мошенничество. Основную проблему представляют покупатели с материкового Китая, на долю которых приходится около половины сделок. То есть, многие местные кредиторы, согласившиеся предоставить финансирование после внесения задатка покупателями, не будут его предоставлять вновь после окончания строительства.

Местные кредиторы нервничают, опасаясь, что резкий спад или смена настроений могут привести к потере права выкупа иностранными заёмщиками, которых им трудно найти. Ипотечные брокерские компании, которые получают свои комиссионные после завершения сделки, нервничают по поводу оплаты своих услуг. Застройщики, часть которых уже отменила проекты, волнуются по поводу финансирования существующих и будущих проектов. Это также имеет потенциально значительное экономическое влияние на настроения местных покупателей, коммунальные услуги и доходы правительства.

Иностранные финансисты, обычно из Сингапура и Малайзии, составляют антикризисные пакеты для заёмщиков, создавая частные фонды по предоставлению финансовой помощи или выкупу квартир в проблемных случаях, что означает потерю их задатка. В этот пакет входит возобновляемый пятилетний договор, начиная с 7.5%, или экстренные займы на один год под 12%, сообщают финансисты.

Среди других мер - поэтапные кредиты, когда различные суммы ссуд имеют разные ставки, всегда в несколько раз выше стандартной австралийской переменной или фиксированной кредитной ставки австралийских кредиторов. Например, австралийские банки и другие местные заёмщики предлагают трёхлетние фиксированные ставки ниже 4%. Г-н Инь из Home TreeGroup сказал, что пока он не мог обеспечить финансирование для своих клиентов и сомневается, что они могли бы расплатиться.

«Сейчас я уже не занимаюсь австралийской недвижимостью», сказал он. Другой агент в Шанхае, исполнительный директор компании Iron Fish China Ланни Сюй (Lanny Xu) сказал, что хотя большую часть его клиентов эти изменения не затронули, около 20% пытались перепродать квартиры, сделки по которым они не смогли завершить.

Он рассказал, что некоторые искали финансирования в сингапурских банках, так как они хотели бы продлить кредиты на австралийскую недвижимость. «Стоимость финансирования в Сингапуре выше, чем в Австралии», сказал он. Г-н Сюй сказал, что возможен также вариант получения финансирования от вновь созданных ипотечных фондов, которые стремились занять место ушедших с рынка австралийских банков. По его словам, эти фонды применяли процентные ставки от 8% до 12%.

Управляющий компанией Bella Resident в Китае сказал, что неспособность иностранных покупателей получить доступ к финансам «начала реально кусаться». «Мы неохотно берём новых клиентов, если у них нет 100% наличных за собственность, - сказал он. - Но в этом случае возникает вопрос, как получить эти деньги из Китая».

Иными словами, для части клиентов процентная ставка внезапно возросла с 4% до 8-12% - несмотря на процентную ставку Резервного банка Австралии. Конечно, возможно, что этот эффект вновь останется локальным (т. е. будет ограничен Мельбурном и кондоминиумами), как в том случае, когда цены на сырьевые товары упали.

Спад в сырьевом секторе привёл к резкому снижению цен на недвижимость в регионах и небольших городах, расположенных вблизи горных разработок. Однако цены домов в крупных городах продолжали расти - не в последнюю очередь потому, что Резервный банк Австралии снизил ставки, чтобы компенсировать влияние спада цен сырьевых товаров.

Очень возможно, что последнее обстоятельство является той иголкой, которая наконец проколет пузырь. Как отмечалось выше, в Кувейте единственный непокрытый чек спровоцировал лавину. Конечно, нельзя прямо сопоставлять пузырь на Сук Аль-Манах с австралийским жилищным рынком, но когда пузырь уже сильно натянут, что-то в конце концов его прикончит - и это может быть событие, кажущееся незначительным.

Многоквартирные дома в Мельбурне - на сегодняшний день считалось, что на рынке «может быть» избыточное предложение к 2018 году - похоже, что этот момент настал раньше

Заключение

Велики шансы за то, что многие многоэтажные кондоминиумы, построенные в ожидании постоянного роста спроса и свободного расширения банковского кредита, окажутся неразумными инвестициями. Как напомнил нам Людвиг фон Мизес (Ludwig von Mises) в книге «Человеческая деятельность», эти плохие инвестиции станут видимыми, когда банки испугаются и начнут сворачивать кредитование - и это мы видим в данном случае.

Но в любом случае никакие манипуляции банков не могут создавать капитальные товары для экономической системы. Для разумного расширения производства необходимы дополнительные капитальные товары, а не деньги и фидуциарные средства. Этот бум был основан на песках из банкнот и задатков. Он должен обрушиться.

Срыв случается, когда темпы развития бума начинают пугать банки, тогда они начинают воздерживаться от дальнейшего расширения кредита. Бум может продолжаться только до тех пор, пока банки готовы свободно предоставлять кредиты, нужными бизнесу для исполнения этих избыточных проектов, совершенно не соответствующих критическому положению в средствах производства и оценках потребителей. Это иллюзорные планы, связанные с фальсификацией деловых расчётов и обусловленные политикой дешёвых денег. Они могут выполняться только при получении новых кредитов, когда общие рыночные ставки искусственно удерживаются ниже уровня, которого бы они достигли на свободном рынке кредита. Эта разница даёт им обманчивую видимость прибыльности. Изменение поведения банков не создаёт кризис. Это просто делает явным хаос, порождённый ошибками бизнеса в период бума - Л. фон Мизес, «Человеческая деятельность», стр. 559

Наверное, всё-таки надо честно сказать, что распространение осторожности кредиторов спровоцирует обвал, в том смысле, что иллюзорные бухгалтерские прибыли, созданные во время бума, внезапно исчезнут.

Конечно, ещё предстоит увидеть, будут ли последние события оказывать большее влияние на австралийский жилищный пузырь, или мягкая монетарная политика продолжит превращать этот беспорядок в фарс. Но на один фактор Резервный банк Австралии не может реально влиять - это значительное повышение ставок, затрагивающее важную группу покупателей, и кажется, большей части ранее ожидаемого спроса просто не будет.

И ещё картинка: лачуга за $1 млн, вид сзади. На случай, если вы думали, что с другой стороны она выглядит лучше…