День гнева для пузыря австралийской недвижимости?

Неизвестная степень нестабильности пузыря

В феврале мы сообщили вам новости о совершенно безумном пузыре недвижимости в Австралии (см. Пузырь недвижимости в Австралии - в плену безумия) вслед за публикацией Джонатана Теппера (Jonathan Tepper) в Variant Perception о шокирующих результатах поездки в Сидней для расследования.

инвестиции в недвижимость

Эта гнилая лачужка в Сиднее с крошечным участком земли продана примерно за $1 млн в мае 2014 года - больше двух лет назад. С тех пор цены домов в Австралии выросли ещё больше. Да, это безумный пузырь, никаких сомнений.

Фото: Attila Szilvasi

Как известно каждому опытному наблюдателю за рынком, тот факт, что пузырь явно достиг сумасшедших размеров, не означает, что он не может стать ещё более безумным. Нам нужно только вспомнить, каким был индекс Nikkei в конце 1980-х годов, индекс Nasdaq в конце 1990-х или прародитель безумного пузыря наших дней - пузырь на рынке Сук Аль-Манах в Кувейте в начале 1980-х.

Последний пример менее широко известен, но это непревзойдённый случай массового помешательства. На своём пике кувейтский рынок акций имел полную капитализацию свыше $100 млрд, и это был в то время третий по величине рынок акций в мире после США и Японии. Его особенностью было использование чеков с более поздней датой для оплаты покупок акций. Этот факт должен был подсказать участникам рынка, что они ходят по очень тонкому льду. 

Пузырю нужен был прокол, чтобы лопнуть, и вот в один из дней какой-то из этих чеков с более поздней датой «выстрелил». Последовал один из крупнейших пузырей в истории - поистине драматический разгром, уничтоживший весь внебиржевой фондовый рынок этой страны.

Как мы отмечали ранее, хотя жилая недвижимость является потребительским товаром, при анализе её следует рассматривать как капитальное имущество, эксплуатируемое на нескольких последовательных производительных стадиях, поскольку его услуги растянуты на очень долгие периоды времени (тот же принцип относится к другим товарам длительного пользования - см. J. H. de Soto (де Сото), Money, Bank Credit and Economic Cycles (Деньги, банковский кредит и экономические циклы)).

Одним из следствий является то, что процентные ставки очень важны для оценки недвижимости. В настоящее время контролируемые центральным банком австралийские процентные ставки находятся на новом минимуме (см. график ниже), и поскольку они остаются действительно высокими по сравнению с подобными ставками в других развитых странах, они могут снижаться и далее.

инвестиции в недвижимость

Австралийские процентные ставки, контролируемые центральным банком

Основные рыночные ставки во всём мире снижались вслед за снижением ставок центральных банков, так что рынку требуется восстановиться (мы планируем вскоре опубликовать подробное обсуждение текущей тенденции на рынке в целом). Пока ставки остаются низкими, пузыри на рынке недвижимости продолжают существовать.

Не будем забывать, что прорыву нескольких жилищных пузырей в 2006-2009 годах (в США, Испании и в некоторых других странах) предшествовало медленное, но неуклонное повышение процентных ставок и резкое замедление прироста денежной массы в основных валютных зонах. Ни того, ни другого пока не наблюдается в Австралии.

инвестиции в недвижимость

Узкий агрегат предложения денег М1 в Австралии резко вырос в последние годы (темпы прироста сравнимы с периодом перед 2008 годом)

Новое важное изменение

Процентные ставки так важны для предотвращения прорыва пузырей недвижимости на рынке в частности потому, что они создают иллюзию доступности жилищной собственности.

Большинство покупателей домов используют ипотеку для их покупки, и размер ежемесячных платежей является основным критерием доступности. При том, что обычно это очень долгосрочные ссуды на срок от 15 до 30 лет, уровень процентных ставок является определяющим.

Ниже находится слегка устаревший график, оканчивающийся вторым кварталом 2015 года, на котором сравниваются австралийские цены на жильё (голубым) с доходами домохозяйств (черным), стоимостью аренды (оранжевым) и стоимостью строительства (красным). Можно видеть, насколько иррациональными стали цены на жилье, по огромному разрыву между этими линиями.

Это график также показывает, что низкие процентные ставки играют определяющую роль в поддержании этих заоблачных цен. Безусловно, другие факторы не играют сравнимой роли.

инвестиции в недвижимость

Австралия: цены на жильё (голубым) по сравнению с доходами домохозяйств (черным), стоимостью аренды (оранжевым) и стоимостью строительства (красным).

Однако следует иметь в виду то, что упомянуто в пояснении к графику денежной массы Австралии, приведённому выше. Кредитная экспансия, которая была движущих фактором пузыря, создавалась в основном коммерческими банками. Хотя центральные банки позволяли им предоставлять кредиты по всё более низким ставкам, решающим было их желание это делать.

инвестиции в недвижимость

Ещё один график, иллюстрирующий важность процентных ставок для пузыря недвижимости в Австралии: доля кредитов с выплатой только процентов, тело кредита выплачивается единовременно в конце срока. Влияние ставок на размер ежемесячного платежа в этих случаях даже больше.

Один из наших читателей недавно сообщил нам о событии, способном сильно повлиять на ситуацию. Как и в других местах, растущую роль на австралийском рынке недвижимости играли китайские покупатели. Они были особенно активными на рынке кондоминиумов, что в результате вызвало настоящий бум этого рынка.

До сих пор было неизвестно, в какой степени эти покупатели финансировались австралийскими банками. Этот источник финансирования сейчас иссякает. Банки сокращают кредитование, узнав о том, как много заявок на займы были фиктивными.


Это совпадает с ощутимым скачком предложения на рынке - многие застройки, которые были начаты для того, чтобы нажиться на огромной разнице между ценами и стоимостью строительства, теперь завершены или завершаются (мы можем представить себе множество «домов-призраков» в австралийском будущем).

Как сообщает Financial Review: 

Внеплановые покупатели австралийских квартир находятся в кризисе, так как новые жёсткие правила заимствований означают, что тысячи инвесторов, которые уплатили задаток, имеют проблемы с завершением своих покупок, сообщают местные и зарубежные ипотечные брокеры и финансисты.

Шанхайские финансисты заявляют, что финансирование австралийскими банками их китайских клиентов было заморожено, и им грозит отчуждение покупок за долги - либо ростовщические процентные ставки - от частных финансистов. Австралийские финансисты заявляют, что у их местных клиентов, многие из которых из Азии, расчёты были отложены на три месяца, чтобы найти альтернативное финансирование.

«Все сделки были заморожены, сказал Марк Инь (Mark Yin), агент шанхайской компании Home Tree Group, о финансировании его шанхайских клиентов австралийскими банками. Сейчас мы ищем финансирование по всему миру».

Г-н Инь сказал, что это примерно 100% его клиентов, которые ожидали выкупа собственности в Австралии, и что большинство квартир находилось в центральном деловом районе Мельбурна.

Главный исполнительный директор ипотечной брокерской фирмы Neue Black Маршалл Кондон (Маршалл Кондон) из Мельбурна, также имевший иностранных и местных азиатских инвесторов, добавил: «В течение следующих трёх-двенадцати месяцев многие инвесторы будут подавать заявки на финансирование, чтобы завершить свои сделки, однако у них будут проблемы, так как они обнаружат, что финансирование ограничено».

Миллиарды долларов были вложены в десятки тысяч многоэтажных домов, которые изменяют архитектурный облик главных городов страны, в частности Мельбурна, Сиднея и Брисбена. Многие из них были проданы вне плана, то есть, покупатели приобретали проект за задаток,  с полной оплатой после постройки здания, что требует второй оценки и финансирования обязательств кредитором. Но огромный рост предложения понизил спрос, особенно в центре Мельбурна, что вызвало снижение цен.

Кредиторы, вначале охотно финансировавшие иностранных покупателей, резко остановили финансирование, когда выборочные проверки заявок на займы показали широко распространённое мошенничество. Основную проблему представляют покупатели с материкового Китая, на долю которых приходится около половины сделок. То есть, многие местные кредиторы, согласившиеся предоставить финансирование после внесения задатка покупателями, не будут его предоставлять вновь после окончания строительства.

Местные кредиторы нервничают, опасаясь, что резкий спад или смена настроений могут привести к потере права выкупа иностранными заёмщиками, которых им трудно найти. Ипотечные брокерские компании, которые получают свои комиссионные после завершения сделки, нервничают по поводу оплаты своих услуг. Застройщики, часть которых уже отменила проекты, волнуются по поводу финансирования существующих и будущих проектов. Это также имеет потенциально значительное экономическое влияние на настроения местных покупателей, коммунальные услуги и доходы правительства.

Иностранные финансисты, обычно из Сингапура и Малайзии, составляют антикризисные пакеты для заёмщиков, создавая частные фонды по предоставлению финансовой помощи или выкупу квартир в проблемных случаях, что означает потерю их задатка. В этот пакет входит возобновляемый пятилетний договор, начиная с 7.5%, или экстренные займы на один год под 12%, сообщают финансисты.

Среди других мер - поэтапные кредиты, когда различные суммы ссуд имеют разные ставки, всегда в несколько раз выше стандартной австралийской переменной или фиксированной кредитной ставки австралийских кредиторов. Например, австралийские банки и другие местные заёмщики предлагают трёхлетние фиксированные ставки ниже 4%. Г-н Инь из Home TreeGroup сказал, что пока он не мог обеспечить финансирование для своих клиентов и сомневается, что они могли бы расплатиться.

«Сейчас я уже не занимаюсь австралийской недвижимостью», сказал он. Другой агент в Шанхае, исполнительный директор компании Iron Fish China Ланни Сюй (Lanny Xu) сказал, что хотя большую часть его клиентов эти изменения не затронули, около 20% пытались перепродать квартиры, сделки по которым они не смогли завершить.

Он рассказал, что некоторые искали финансирования в сингапурских банках, так как они хотели бы продлить кредиты на австралийскую недвижимость. «Стоимость финансирования в Сингапуре выше, чем в Австралии», сказал он. Г-н Сюй сказал, что возможен также вариант получения финансирования от вновь созданных ипотечных фондов, которые стремились занять место ушедших с рынка австралийских банков. По его словам, эти фонды применяли процентные ставки от 8% до 12%.

Управляющий компанией Bella Resident в Китае сказал, что неспособность иностранных покупателей получить доступ к финансам «начала реально кусаться». «Мы неохотно берём новых клиентов, если у них нет 100% наличных за собственность, - сказал он. - Но в этом случае возникает вопрос, как получить эти деньги из Китая».

Иными словами, для части клиентов процентная ставка внезапно возросла с 4% до 8-12% - несмотря на процентную ставку Резервного банка Австралии. Конечно, возможно, что этот эффект вновь останется локальным (т. е. будет ограничен Мельбурном и кондоминиумами), как в том случае, когда цены на сырьевые товары упали.

Спад в сырьевом секторе привёл к резкому снижению цен на недвижимость в регионах и небольших городах, расположенных вблизи горных разработок. Однако цены домов в крупных городах продолжали расти - не в последнюю очередь потому, что Резервный банк Австралии снизил ставки, чтобы компенсировать влияние спада цен сырьевых товаров.

Очень возможно, что последнее обстоятельство является той иголкой, которая наконец проколет пузырь. Как отмечалось выше, в Кувейте единственный непокрытый чек спровоцировал лавину. Конечно, нельзя прямо сопоставлять пузырь на Сук Аль-Манах с австралийским жилищным рынком, но когда пузырь уже сильно натянут, что-то в конце концов его прикончит - и это может быть событие, кажущееся незначительным.

инвестиции в недвижимость

Многоквартирные дома в Мельбурне - на сегодняшний день считалось, что на рынке «может быть» избыточное предложение к 2018 году - похоже, что  этот момент настал раньше

Заключение

Велики шансы за то, что многие многоэтажные кондоминиумы, построенные в ожидании постоянного роста спроса и свободного расширения банковского кредита, окажутся неразумными инвестициями. Как напомнил нам Людвиг фон Мизес (Ludwig von Mises) в книге «Человеческая деятельность», эти плохие инвестиции станут видимыми, когда банки испугаются и начнут сворачивать кредитование - и это мы видим в данном случае.

Но в любом случае никакие манипуляции банков не могут создавать капитальные товары для экономической системы. Для разумного расширения производства необходимы дополнительные капитальные товары, а не деньги и фидуциарные средства. Этот бум был основан на песках из банкнот и задатков. Он должен обрушиться.

Срыв случается, когда темпы развития бума начинают пугать банки, тогда они начинают воздерживаться от дальнейшего расширения кредита. Бум может продолжаться только до тех пор, пока банки готовы свободно предоставлять кредиты, нужными бизнесу для исполнения этих избыточных проектов, совершенно не соответствующих критическому положению в средствах производства и оценках потребителей. Это иллюзорные планы, связанные с фальсификацией деловых расчётов и обусловленные политикой дешёвых денег. Они могут выполняться только при получении новых кредитов, когда общие рыночные ставки искусственно удерживаются ниже уровня, которого бы они достигли на свободном рынке кредита. Эта разница даёт им обманчивую видимость прибыльности. Изменение поведения банков не создаёт кризис. Это просто делает явным хаос, порождённый ошибками бизнеса в период бума - Л. фон Мизес, «Человеческая деятельность», стр. 559

Наверное, всё-таки надо честно сказать, что распространение осторожности кредиторов спровоцирует обвал, в том смысле, что иллюзорные бухгалтерские прибыли, созданные во время бума, внезапно исчезнут.

Конечно, ещё предстоит увидеть, будут ли последние события оказывать большее влияние на австралийский жилищный пузырь, или мягкая монетарная политика продолжит превращать этот беспорядок в фарс. Но на один фактор Резервный банк Австралии не может реально влиять - это значительное повышение ставок, затрагивающее важную группу покупателей, и кажется, большей части ранее ожидаемого спроса просто не будет.

инвестиции в недвижимость

И ещё картинка: лачуга за $1 млн, вид сзади. На случай, если вы думали, что с другой стороны она выглядит лучше…

аватар

PATER TENEBRARUM

Автор блога Acting Man.

Все статьи автора       Сайт автора

Комментарии 26

Добавить комментарий

Пожалуйста, войдите или зарегистрируйтесь, чтобы оставить комментарий.

ЛИДЕР 14.08.2016 в 07:47
Спасибо сайту за интересную подборку материалов! Мы наблюдаем зарождение Мегашторма. Добавлю по теме: Китайская инвесткомпания China Capital Investment Group (CCIG) приобрела остров Саут-Молл вблизи Большого Барьерного рифа в штате Квинсленд (Австралия) за 25 млн австралийских долларов (около 19 млн долларов), сообщают австралийские СМИ. Немногим более года назад та же компания приобрела остров Дейдрим с курортным комплексом Daydream Island Resort and Spa за 30 млн австралийских долларов. Похоже близок пик параболы…
Жук 15.08.2016 в 07:15
Согласен лидер, статья бомба. И это безумие продолжается не только в Австралии,а везде в мире. Покупай сегодня,а то завтра будет дороже. Конец рядом, цунами уже идёт
Жук 15.08.2016 в 07:39
Добавлю. У нас на компании в основном вся публика из Индии, так я вам скажу так, в Индии безумия еще больше, они все набрали кредитов и купили недвигу 2-3 дома,квартиры с расчетом на то что за 2-3 года цена вырастит на 50%. Посмотрите что происходит в Бангкоке, если кто был, тот знает. Все эти квартиры (кондоминиумы) пустые, вечером если посмотреть в 10 окнах горит свет только. Местным людям это не доступно. Филиппины,Дубай все тоже самое.
калина 15.08.2016 в 09:41
Но что такое была Великая депрессия? Как я понимаю, расширение денежной массы, затем резкое сжатие денежной массы, с целью вызвать кризис и под его предлогом провести желаемые меры. То же, как мне представляется, делается и сейчас. Желаемая цель это кризис и лишение людей их домов. И всё это один полностью управляемый процесс.
Наблюдель 15.08.2016 в 10:20
Благодаря СССР на Западе был создан средний класс - как бы пику коммунизму. Мол и при капитализме люди живут красиво. Сейчас этот средний класс стал обузой - он неэффективен как элемент в системе производства. Он уже давно заменен на роботы. Можно и не заморачиваться - он сам собой исчезнет, уже исчезает. Но принимая во внимание сложную текущую ситуацию, можно совместить полезное с полезным - попросту обобрать, пока еще есть что взять.
Жук 15.08.2016 в 10:41
Все что сейчас происходит, это безумия. Читал, после закрытия европейского рынка в пятницу было выброшена на рынок контракты на золото (бумага) и рынок золото упал, сегодня рынок золото и серебра опять идет в гору . Я думаю в один момент,перед концом мы увидим низкие цены на металл это может быть 700$ золото и 10 $ серебро соответственно, но приобрести физически вы его не сможете, так все будет закрыто. 29 год покажется раем, тогда не был раздут так рынок
Наблюдель 15.08.2016 в 11:33
Жук не помню в какой статье и где, может даже здесь на GF, читал статью про манипуляции с рынком - в пятницу как правило банки продавливают насколько могут рынок фьючерсов на драги. Однако мало это им помогает.
Жук 15.08.2016 в 12:14
Знаю. Это все до пары до времени, мне даже без фин образования это понятно, что конец уже рядом. Просто много читаю и анализирую. "Простая причина, почему золото может вырасти на 50%" Найдите и прочитайте статью. Уже самые простые люди считают что сегодня происходит это самое настоящие безумия. Этого еще не было в истории, так что нас ждет,не знает не кто, верней догадываются и сильно не афишируют. В США одни из самых крупных торговых сетей Walmart & Macy’s по розничной торговли закрывает магазины вокруг сша.
Жук 15.08.2016 в 12:19
Это будет армагеддон для западе, Россия выживет так как есть свое сельское хозяйства,земли и т.д ОАЕ тоже пытаются выжить, в прошлом году они инвестировали в Россию в сельское хозяйства очень крупную сумму денег (не могу сказать сколько) не помню.
Наблюдель 15.08.2016 в 12:51
Россия вобщем то имеет все чтобы пережить армаггедон - 1. спасибо санкциям снизилось долговое долларовое бремя 2. есть свое производство основных жизненно важных товаров включая сельское хозяйство 3. своя энергетика и ресурсная база - нефть, газ, электро и атомная энергетика. А вот в ОАЭ конечно нефть есть, но с сельским хозяйством беда.
Жук 15.08.2016 в 01:08
Согласен, спасибо санкциям. Ну я же сказал, они инвестировали в Россию в сельское хозяйства :-))))) Кто сидит на верху, они же тоже не идиоты, они знают больше чем простые смертные МЫ. Ближний восток производит свое, но это все не в больших объёмах, рядом есть индия и пакистан с сельским хозяйствам. Ближний восток сам ловит рыбу и не дорогая. Я думаю прорвёмся и с голоду не умрём.
калина 15.08.2016 в 01:55
В фильме "Чёрное зеркало", рисующем наше будущее, они жили в чём-то вроде огромного торгового центра. Там, где я живу, поблизости нет рынка, но есть два гигантских торговых центра. Торговые центры вместо заводов, охранники вместо рабочих. Торговые центры с мощной системой охраны, это наводит на мысли об их возможном дальнейшем использовании.
Жук 15.08.2016 в 02:44
Калина, будем надеется что все будет проходить не так болезненно для населения, вплоть до загона населения за колючий проволоку. Надеюсь все обойдётся просто великой депрессией, долги спишут и все начнётся снова. Мне иногда становится не по себе, когда я задумываюсь о том что может произойти :-)))
Жук 15.08.2016 в 02:59
"GRAY STATE" посмотрите триллер к фильму. режиссера убили в месте с женой за этот фильм
Men 15.08.2016 в 05:44
Жук привет, кинь ссылку на фильм. В ютубе выдает кучу шлака
Key 15.08.2016 в 05:57
Друзья - рекомендую прочитать эту статью: http://finview.ru/2016/08/15/zerohedge-com-2-72/ Еще по подавлению золота - ходят слухи что его давит МБР! Выбрасывает продажу перед закрытием!
Men 15.08.2016 в 06:35
Жук, все не надо. Нашел, правда только на англ. яз.
Men 15.08.2016 в 06:51
http://finview.ru - хороший кстати сайт
Жук 15.08.2016 в 07:30
На меня Голден фронт ругается за ссылки этот сайт переводит новости из ..... и других тоже много полезной информации . Я его давно знаю. На анг иногда тяжело читать так как идёт игра слов. Фильма нету и не когда не выйдет. Режиссёра убили, жену и детей тоже за правду. «Серое государство». Фильм, который никто не увидит
Men 15.08.2016 в 07:42
https://youtu.be/DARBAhvEGG0 А это тогда что ? вроде полная версия фильма
Men 15.08.2016 в 07:44
Голден фронт не ругайтесь за ссылки. Итак всем известно, что много материала вы берете с зероу хедж... Ну и что, это не умаляет ваши заслуги и вообще мне ваш сайт нравится.
Жук 15.08.2016 в 07:49
Будет полная анархия в сша. Посмотрите фильм судная ночь 1,2,3 и обязательно обратите внимание на задний план в фильме на камеры (даты) телевизор (диктор говорит, когда наши фин рынки рухнули, наши отцы основателе ввели судную ночь) Готовят населения, только 3%-5% населения понимает что будет происходить,а остальные думают что это жизнь в долг продлится очень долго. Может конечно я очень сильно накручиваю у себя в мозгах, но лучше больше чем меньше и потом получить не понятно что. Я знаю одно, что в ОАЕ будет относительно спокойно и банки гарантируют 100% вклада
Жук 15.08.2016 в 07:54
Я посмотрю это, по ходу это идет обсуждения фильма. Я имел ввиду про это https://www.youtube.com/watch?v=Gy7FVXERKFE
Жук 15.08.2016 в 08:04
Еще раз скажу. Не держите деньги в банке где бы вы не находились. Идите в голден российский или немецкий и т.д и купите золото или серебро. Конец будет и очень скоро.
Жук 15.08.2016 в 08:33
Последние новости из ОАЕ. ОАЕ правительства рассматривает предоставлять постоянный вид нажительства (не паспорт и гражданство) людям кто жил 15 лет и больше в стране и они думают что это может оживить экономику. Мое мнения, в ОАЕ люди живут если у тебя есть работа или деньги, если нету того или другого, домой. Они (правительства) понимают, что экономика сокращается (конец рядом) и люди уезжают и не уверены в завтрашнем дне, даже у тех у кого есть недвига и они ее пытаются сбросить. Будут пытаться задержать людей и бизнес.
Жук 15.08.2016 в 09:13
Men, Я начал смотреть ваш ролик, обсуждения фильма и всей экономики. Обратите внимания, когда вы смотрите какие либо ролики о фин системе и т.д на ютубе сколько просмотров :-))))) Конкретно в этом фильме 1700, люди просто стадо и большинство не понимает что происходит :-))))))