Деньги — в метры? Почему невыгодно инвестировать в недвижимость

Автор: Елена Трегубова

В кризис граждане пытаются сохранить накопления: одни скупают иностранную валюту, другие — квадратные метры. Растет спрос, соответственно, растут цены. В Москве, например, по данным аналитического портала Irn.ru, в августе подорожание квартир возобновилось: на 0,13%, до 184,2 тысячи рублей за квадратный метр.

Любопытно, что покупают соотечественники бюджетное жилье — в пятиэтажках и современных панельках. Квартиры в таких домах дорожают, а вот квартиры в сталинках и современных монолитно-кирпичных зданиях, наоборот, август закончили в минусе.

А насколько вообще инвестиции в квадратные метры выгодны? АиФ.ru узнал у экспертов.

Квартиры не будут дорожать вечно

Как правило, соотечественники, рассматривающие квартиру как инвестиционный инструмент, планируют сдавать ее, а потом, когда цены на недвижимость подрастут, выгодно продать жилплощадь. Есть даже такая схема: взять ипотеку и на вырученные от аренды деньги гасить кредит. 

«Мне часто встречаются люди, которые реально думают, что могут что-то заработать, взяв ипотеку под 10% и сдавая жилье за 5%. Но простой депозит в банке, от которого все сейчас хотят убежать, даст те же самые деньги. Только это гораздо спокойнее», — говорит инвестор Алексей Чаликов.

«Квартира — это объект материального мира. А значит, цена на нее может как расти, так и падать. И она не обязана соответствовать вашим представлениям и идти только вверх. <...> Стоимость квартир в нашей стране растет только в рублях, а если считать в долларах, то она падает. Профессия рантье — весьма неблагодарная, и только кажется, что сдавать квартиру легко и приятно. Расходы на содержание квартиры всегда будут только расти», — добавляет он.

Даже после самых идеальных арендаторов жилплощадь со временем приходит в негодность: ломается техника и мебель, требуется обновление ремонта. Все это ложится на плечи, а вернее, на кошелек собственника жилья. 

В свою очередь, президент Русско-Азиатского Союза промышленников и предпринимателей Виталий Манкевич считает, что строительные компании намеренно вбрасывают слухи о скором повышении цен на недвижимость. Видя такие новости, граждане торопятся купить квартиру по текущей стоимости, а в итоге переплачивают: со временем жилье дешевеет. Так было во время кризиса 2015 года, когда на ажиотажном спросе (на фоне девальвации рубля россияне пытались сохранить сбережения) недвижимость выросла в цене, но потом, когда сбережения у граждан закончились, а реальные доходы рухнули, квартиры подешевели: покупать их было некому.

По словам Манкевича, сейчас наблюдаются признаки пузыря на американском и китайском рынках недвижимости. Если пузырь лопнет, это приведет к обесцениваю квадратных метров не только в Штатах и Поднебесной, но и по всему миру. Все помнят, что финансовый коллапс 2008 года начался с ипотечного кризиса в США.

Дополнительные расходы

Помимо расходов на ремонт квартиры, обновление техники и мебели, нужно быть готовым к ряду других трат. Это коммунальные услуги (они дорожают каждый год), налог на недвижимость (его сумма увеличивается каждый год), если квартира сдается, то еще налог на доходы физических лиц (НДФЛ) в размере 13%. Да, а если вы захотите продать квартиру, когда с момента покупки не прошло пяти лет, то снова придется заплатить НДФЛ на разницу между суммами покупки и продажи. 

«Любимые в России инвестиции в недвижимость на деле не так прибыльны. При выборе этого инструмента при расчете доходности обязательно надо учитывать стоимость содержания, ремонта, налогов и ликвидности конкретной недвижимости», — отмечает кандидат экономических наук, преподаватель Финансового университета при правительстве РФ Елена Корнилова.

Долгая продажа

Ко всему прочему, квартиру не так легко продать. Если зайти на какой-нибудь ресурс по продаже жилплощади, можно найти кучу объектов, которые продаются годами. Даже на фоне повышенного спроса из-за кризиса покупатели на эти квартиры не нашлись. Проще говоря, если вдруг вам срочно понадобятся деньги, быстро получить их в результате продажи квартиры не выйдет, разве что вы выставите жилье по бросовой цене. Но тогда это уже не сохранение средств, а их потеря.

«Прежде всего следует понимать, что недвижимость означает вложение денег в неликвидный, тяжело продаваемый актив. Кроме того, сектор недвижимости близко привязан к здоровью местного рынка. Если вы инвестируете в той стране, где кризисы приходят каждые пять-семь лет, цена вашего объекта недвижимости будет страдать также каждые пять-семь лет. Еще один фактор — нестабильность местной валюты. Если местная валюта в стране страдает от тех же финансовых кризисов каждые пять-семь лет, то ваш объект дешевеет. Со времени последнего мирового финансового кризиса (2008 год) стоимость недвижимости в странах СНГ упала в два-три раза», — подчеркивает инвестор Эдвард Дубинский.