Эксперты объяснили, почему аренда квартиры на долгий срок выгоднее ипотеки

Автор: Елена Соколова

За 20 лет переплата даже за однокомнатное жилье достигает 12-13 миллионов рублей.

Россияне, которым не досталась квартира в наследство от бабушки, постоянно стоят перед выбором: как лучше поступить - арендовать жилье или купить в кредит? Конечно, никто не сомневается, что иметь собственную квартиру лучше, чем снимать у хозяина. Однако ипотечная кабала многих пугает, особенно в кризис. Да и накопить на первый взнос - задача не из легких.

Фото: Роман Орлов

Еще один важный вопрос: что выгоднее чисто экономически - съем жилья или покупка? Аналитики компании «Метриум» решили дать на него ответ - и подсчитали, какую сумму в течение 20 лет придется выложить московским арендаторам и ипотечникам.

Для расчетов покупки в кредит эксперты исходили из средней ставки 6,17% (по программе субсидирования ипотеки для новостроек), первоначального взноса 20% от стоимости квартиры и срока кредитования 20 лет. Они учли расходы на оформление сделки, меблировку и техническое оснащение квартиры (20 тысяч рублей за квадратный метр для квартир комфорт- и бизнес-класса, 50 тысяч рублей – для жилья премиум- и элитного класса), а также имущественный налог (0,1% от кадастровой стоимости квартиры). Что касается стоимости аренды, специалисты взяли во внимание аналогичные по качеству квартиры в новостройках. Для расчетов во всех классах жилья были выбраны «однушки».

- Для аудитории жилья комфорт-класса вопрос выбора аренды или ипотеки самый актуальный, - говорят авторы исследования. - Но разница в расходах арендатора и покупателя не столь заметная.

Например, однокомнатная квартира площадью 40,7 кв. м. в жилом комплексе в районе Митино стоит 6,15 млн рублей. При первоначальном взносе в 1,23 млн рублей сумма займа составит 4,92 млн рублей, а ежемесячный платеж - 35,7 тыс. рублей. С учетом суммы процентов за весь период, первоначального взноса и сопутствующих расходов за 20 лет владелец квартиры выплатит 10,79 млн рублей. Аренда аналогичной квартиры в новых домах в Митине обойдется в среднем в 42 тыс. рублей. С учетом расходов на риелторскую комиссию арендодатель потратит на такое жилье за 20 лет 10,12 млн рублей.

- Как видно из расчета, за столь длительный период арендатору удастся сэкономить менее 700 тысяч рублей, - говорит девелопер Игорь Козельцев. - При этом покупатель остается с собственным жильем, тогда как арендатор будет вынужден снимать квартиру дальше либо искать другую.

В жилье бизнес-класса разница в конечных расходах на ипотеку и аренду оказалась довольно существенной. Это связано, с одной стороны, с его относительно высокой стоимостью и, с другой стороны, не столь же высокими ставками аренды. Для примера аналитики взяли проект бизнес-класса, расположенный на юге Москвы, в двух станциях метро от Кольцевой линии. Стоимость однокомнатной квартиры площадью 38 кв. м составляет 8,91 млн рублей. Минимальный первоначальный взнос по кредиту - 1,78 млн рублей, сумма займа - 7,13 млн рублей. Ежемесячный платеж достигнет 51,8 тыс. рублей. С учетом расходов на оснащение квартиры, процентной переплаты, налогов и расходов по сделке за 20 лет ее собственник заплатит 15,2 млн рублей. Стоимость аренды «однушки» с близкими по качеству характеристиками составляет 44,4 тыс. рублей. За 20 лет квартиросъемщик потратит 10,7 млн рублей.

- Покупатель фактически приобретает за 4,5 млн рублей право собственности на квартиру, - отмечает генеральный директор девелоперской компании Лариса Швецова. - Но, по моему опыту, покупатели квартир бизнес-класса почти всегда погашают кредит досрочно. Поэтому реальный размер переплаты по ипотеке для них обычно не столь велик.

В жилье премиум-класса разница в расходах для ипотечника и арендатора совсем небольшая. Дело в том, что и стоимость квартиры для покупателя, и ставка аренды для квартиросъемщика в этом классе одинаково высоки. Пример: в клубном комплексе апартаментов премиум-класса в Даниловском районе Москвы квартиру с одной спальней площадью 52 кв. м можно приобрести за 17,5 млн рублей. Первоначальный взнос составит 3,5 млн рублей, сумма займа - 14 млн рублей. Ежемесячный платеж по кредиту достигнет 101,7 тыс. рублей. За 20 лет выплат с учетом процентов и других сопутствующих расходов покупатель заплатит 30,9 млн рублей. Подобную квартиру в том же районе можно снять в среднем за 116,3 тыс. рублей в месяц. За 20 лет арендатор потратит 28,02 млн рублей – на 10% (на 2,9 млн рублей) меньше ипотечника.

- Среди аудитории жилья премиум-класса редко встречаются люди, которые владеют или арендуют одну и ту же квартиру долгие годы, - комментирует генеральный директор девелоперской компании Алексей Перлин. - Как правило, в их жизни динамично меняются места жительства, города и страны. Поэтому квартира - это чаще временный актив, и с этой точки зрения важно понять, выгоднее ли ее приобрести или арендовать. Очевидно, что аренда выгоднее, если жилье будет использоваться для непродолжительных остановок в городе.

В элитном сегменте расходы на ипотеку и аренду могут сильно разниться в зависимости от расположения жилого комплекса, уровня конкуренции на локальном арендном рынке и от типа дома. Если говорить о небольших квартирах (меньше 50 «квадратов»), то сравнение - явно не в пользу ипотеки.

Например, однокомнатная квартира площадью 44,6 кв. м в клубном доме, расположенном в пределах Садового кольца, обойдется в 25,2 млн рублей. При первоначальном взносе в 5,04 млн рублей в кредит понадобится 20,16 млн рублей. Ежемесячный платеж составит 146,4 тыс. рублей, сумма процентов за весь период - 15,06 млн рублей. Суммарные расходы за 20 лет выплат составят 42,96 млн рублей. Средняя стоимость аренды в центре Москвы в новых домах в квартирах площадью от 35 до 50 кв. м составляет 125 тыс. рублей. За 20 лет арендатор заплатит 30,13 млн рублей - на 43% меньше (на 12,8 млн рублей), чем покупатель.

В Новой Москве покупка квартиры выгоднее аренды. Скажем, однокомнатная квартира площадью 33 кв. м в районе Ватутинок на Калужском шоссе стоит 5,5 млн рублей. Покупателю понадобится внести 1,1 млн рублей и занять у банка 4,4 млн рублей. Ежемесячный платеж по ипотеке составит 32,5 тыс. рублей, проценты за весь период - 3,29 млн рублей. Суммарные расходы за 20 лет достигнут 9,6 млн рублей. Средняя ставка аренды схожего по площади объекта обойдется в 45,3 тыс. рублей в месяц. За весь период пользования квартиросъемщик заплатит 10,9 млн рублей - на 1,3 млн больше, чем ипотечник.

- Аренда квартиры в долгосрочной перспективе более выгодна, но это лишь на первый взгляд, - говорит управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE) Мария Литинецкая. - Снижение ставок по ипотеке ведет ко всё большему сближению средних ежемесячных расходов на жилье как покупателей, так и арендаторов, ведь собственники квартир вынуждены сокращать ставки аренды, наблюдая массовый переход арендаторов в категорию ипотечных заемщиков.

Председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой» Ирина Доброхотова высказывает опасение, что программа ипотеки с господдержкой может завершиться раньше обозначенного срока (ноябрь 2020 года). «На все банки выделено 740 млрд руб., а уже в июле некоторые кредиторы достигли предела по кредитованию, - говорит Ирина Доброхотова. - Если программу не продлят, сценариев несколько: ставку будут субсидировать сами застройщики (реальные примеры уже есть); банки могут сами снизить ставки по базовым ипотечным программам, так как ключевая ставка исторически низкая. У семейных заемщиков по-прежнему останется возможность подать заявку на семейную ипотеку по ставкам 4-4,5% годовых. Есть случаи отдельной эффективной коллаборации застройщиков с банками: в результате ипотеку уже предлагают под 3% на весь срок кредитования. Вероятно, эта практика продолжится. Если же программа будет продлена, кардинальным образом это ничего не изменит, но даст возможность заемщикам, которые не успевают накопить на первоначальный взнос до ноября, все-таки купить квартиру в следующем году».