Еще немного о многоквартирных домах из железобетона

У стальной арматуры есть недостаток: она ржавеет.

Вторым самым примечательным во внезапном обрушении многоквартирного дома во Флориде было стремление заверить всех, что это единичная катастрофа: все факторы, указанные как причины, уникальны для этого здания, что означает, что всем другим многоэтажкам из железобетона без точно такого же сочетания причинных факторов ничего не грозит.

Прежде чем принять такое успокаивающее заключение, следует рассмотреть кое-какие факты о железобетонных многоэтажках.

1. Возможно, это слишком очевидно, чтобы быть важным, но бетон – это тяжелый материал. Наполните ведро на 5 галлонов (19 л) бетонной смесью, подождите, когда она высохнет (затвердеет), и затем попробуйте поднять.

2. Обычный бетон не водоустойчивый; он поглощает влагу. Если построить бетонную стену в яме, где земля пропитана подземной влагой, стена будет влажной, если только ее идеально не изолировать – что непросто.

3. Стальная арматура укрепляет бетон, который достаточно хрупкий в обычном, неармированном состоянии: обоприте плиту из неармированного бетона на большой острый камень, ударьте по верхней части плиты кувалдой – и плита треснет в месте контакта с камнем.

4. Римские акведуки, мосты и здания до сих стоят спустя 2000 лет после строительства, потому что не содержат арматуру. Примечательная долговечность и крепость римского бетона объясняются уникальным сочетанием ингредиентов – камней и песчаных материалов, смешивавшихся с цементом.

Почему эти 2000-летние постройки всё еще стоят несмотря на отсутствие арматуры?

5. У стальной арматуры есть недостаток: она ржавеет. Пористость обычного бетона и склонность стали ржаветь при наличии влаги превращаются в структурную проблему, потому что ржавчина распространяется. Как уже отмечалось, бетон достаточно хрупкий, поэтому ржавеющая арматура расколет его изнутри. Когда от бетона отламывается кусок, это называется откалывание.

Когда бетон откалывается, обнажая ржавую арматуру, это ускоряет коррозию, так как теперь на нее действует больше влаги и кислорода в воздухе. Морская вода и соленый воздух еще больше ускоряют коррозию. Есть способы сделать арматуру устойчивой к коррозии, а бетон – водоустойчивым, но это дороже и поэтому не распространено.

Если пройдет достаточно времени, арматура полностью проржавеет, ослабив бетон в соответствующей части конструкции. Данная часть конструкции становится слабым местом и потенциальной точкой отказа, потому что, как уже отмечалось, бетон очень тяжелый. (А если на крыше есть бассейн, заполненный водой, то это еще больше увеличивает вес. Наполните ведро на 5 галлонов водой и попробуйте поднять.)

6. Поскольку такие повреждения могут быть скрыты внутри конструкции, выявить их при внешнем осмотре сложно. Если откалывание бетона и ржавеющая арматура видны, то непросто оценить, насколько это ослабляет конструкцию.

7. Предварительно напряженные железобетонные балки изготавливают на заводах, но остальной бетон заливают на месте, и часто работа выполняется небрежно и в спешке. Например, если арматура слишком близко к поверхности (т. е. недостаточно глубоко заделана), то она более уязвима к влаге и быстрее ржавеет, а бетон – быстрее откалывается. Пустоты в бетоне также распространены, и последующая заделка может не обеспечивать достаточную водоустойчивость.

8. Ремонт серьезных структурных повреждений в железобетонных многоэтажках требует особых навыков, и лишь у немногих подрядчиков есть требуемый опыт (и страхование ответственности) для таких работ. Как страховщик может покрыть возможность, пусть и маловероятную, что ремонт обнаружит дополнительные повреждения или не сможет достаточно укрепить конструкцию?

9. Железобетонные многоэтажки, построенные несколько десятилетий назад в соответствии со строительными нормами того времени, могут не справиться, если осадка грунта превысит скромные пределы или появятся структурные дефекты. Время и вода – враги всех конструкций, но многоэтажные здания подвержены особому риску.

10. Стоимость квартир в железобетонных многоэтажках корректируется по результатам проверок, выявляющих структурные дефекты, так как следует учитывать стоимость ремонта. Неустраненные  структурные дефекты могут навредить кредитному качеству квартиры, ограничив способность собственника взять заем, необходимый для оплаты потенциально обременительного ремонта.

11. Стоимость устранения серьезных повреждений запросто может превысить изначальную стоимость всего здания из-за рисков и неизвестной степени серьезности повреждений и ответственности всех сторон, участвующих в оценке, планировании, страховании и проведении ремонта.

12. Собственники, которые не могут позволить себе ремонт или чья изначальная стоимость покупки была скромной, могут предпочесть (или будут вынуждены) бросить свою квартиру, отказавшись от долевого участия (которое может серьезно пострадать из-за неопределенности, вызванной обнаружением структурных дефектов). Такие брошенные квартиры может быть сложно продать, учитывая неизвестную общую стоимость ремонта, поэтому они могут перейти под контроль ассоциации домовладельцев, которая затем будет ответственна за финансирование доли квартиры в счете за ремонт.

Если достаточно собственников бросят свои квартиры, остальные могут обнаружить, что порог стоимости ремонта на квартиру намного превышает рыночную стоимость квартир после ремонта здания. В таком сценарии единственный остающийся вариант – отдать дом под снос, чтобы избавиться от ответственности за его возможное обрушение, повреждение других конструкций или причинение вреда людям.

Если такой сценарий кажется неправдоподобным, подумайте о том, насколько легко недооценить стоимость устранения структурных повреждений в многоэтажках, потенциальную ответственность всех сторон и риски и неизвестные, свойственные многоэтапному процессу ремонта.