Еще одно обновление о лопающихся пузырях в Сиднее и Мельбурне

В СМИ появляются технические термины вроде «бойня».

Продажи домов и квартир в Большом Сиднее, на крупнейшем жилищном рынке Австралии, в октябре обвалилась на 16.7% в сравнении с октябрем прошлого года, причем количество рекламируемых предложений взлетело почти на 20%, до наивысшего уровня в это время года с 2009 г., согласно CoreLogic. И цены также упали:

• Цены на особняки за год упали на 8.4%.

• Цены на квартиры упали на 4.9%.

• Цены на все типы жилья в совокупности упали на 7.4%.

• Цены в самом дорогом сегменте рынка упали на 8.6%.

• Цены в наименее дорогом сегменте рынка упали на 4.6%.

Больше всего пострадали такие районы Большого Сиднея, как пригород Райд (-14.4%), Болкхэм-Хиллс и Хоксбери (-10.3%) и Парраматта (-10.3%). Ежедневный индекс стоимости жилья от CoreLogic упал с прошлогоднего сентябрьского пика на 7.4%:

Сидней

Ежедневный индекс стоимости жилья CoreLogic

Индекс

Сент. 2017

Источник: CoreLogic

В Мельбурне, отстававшем от Сиднея, разыгрывается похожий сценарий, так как продажи в октябре упали на 14.4%, тогда как рекламируемые предложения подскочили почти на 20%.

• Цены на особняки за год упали на 6.3%.

• Цены на квартиры упали на 1.1%.

• Цены на все типы жилья в совокупности упали на 4.7%.

• Цены в самом дорогом сегменте рынка упали на 8.9%.

• Цены в престижном районе Мельбурна Иннер-Ист упали на 10.3%.

• Но цены в наименее дорогом, «более доступном» сегменте выросли на 2.9%.

Пик в Мельбурне случился в прошлом ноябре, и ежедневный индекс стоимости жилья CoreLogic для всех типов жилья упал с этого пика на 5.3%:

Мельбурн

Ежедневный индекс стоимости жилья CoreLogic

Индекс

Ноябрь 2017

Источник: CoreLogic

Ситуация в других столичных городах была смешанной: в Дарвине и Перте еще с 2014 г. идет спад, а Хобарт стал последним очагом жилищной спекуляции. Вот совокупные изменения цен на дома и квартиры в октябре в сравнении с октябрем прошлого года:

• Брисбен, Квинсленд: +0.3%.

• Аделаида, Южная Австралия: +1.8%.

• Перт, Западная Австралия: -3.3% и -13.5% с пика 2014 г, когда начался горнодобывающий спад.

• Дарвин, Северная территория: -2.9%.

• Канберра, Австралийская столичная территория: +4.3%.

• Хобарт, Тасмания: +9.7%.

«Самые слабые условия по-прежнему наблюдаются в двух крупнейших городах, где были больше всего сосредоточены покупатели-инвесторы, где был самый высокий прирост предложения, и где ситуация с доступностью жилья была наиболее напряженной», – отмечается в отчете CoreLogic.

По всей стране продажи в октябре упали на 11% в сравнении с октябрем прошлого года. И, возможно, даже в спекулятивном очаге, Хобарте, аппетит идет на спад. Пока в Сиднее и Мельбурне происходил разворот, здесь царил ажиотаж. Но в октябре продажи в Хобарте упали на 11.4%, согласно руководителю исследований CoreLogic  в Азиатско-Тихоокеанском регионе Тиму Лолессу (Tim Lawless).

Несмотря на падение продаж в Австралии в октябре, рекламируемые предложения за год подскочили на 10.5%.

Индекс CoreLogic для цен на все типы жилья по всей стране упал на 3.5%, что «сигнализирует о самых слабых условиях рынка жилья с февраля 2012 г.», – сообщил в отчете Тим Лолесс.

Так насколько большой относительный спад, и конец ли это уже спада? В отчете добавляется:

«Ухудшение условий жилищного рынка пока было относительно мягким: спад стоимости жилья на 3.5% за последние 12 месяцев при повышении стоимости жилья по стране во время фазы роста на 34%. Если доступность кредитов останется низкой и предложение будет расти, мы ожидаем дальнейшего понижающего давления на стоимость жилья…

Так как общее число предложений в последнем квартале года, скорее всего, вырастет, положение покупателей в переговорах о цене будет укрепляться».

Поскольку последние годы цены на жилье росли намного быстрее, чем аренда, валовая арендная доходность упала до рекордных минимумов. Но сейчас комбинация падающих цен и растущей аренды постепенно поднимает валовую арендную доходность с рекордных минимумов. Арендная доходность по стране поднялась в октябре до 3.9%, тогда как год назад она составляла 3.7%. CoreLogic:

«Арендная доходность в Сиднее и Мельбурне сократилась более существенно, достигнув в 2017 г. рекордно низких значений 3.04% и 3.07% соответственно. На конец октября 2018 г. в этих городах все еще зафиксирована самая низкая доходность, 3.24% и 3.34% соответственно».

Если включить обслуживание кредита, затраты на ремонт, страховку и другие издержки, то арендная доходность окажется отрицательной. Другими словами, при такой доходности домовладельцы теряют деньги. Единственное спасение – так называемая «отрицательная корректировка»: списание налога на регулярный доход. Но и это оказалось под угрозой.

После нескольких лет ажиотажа вокруг прибыльности спекуляций на жилищном рынке сейчас СМИ пестреют статьями о горькой реальности, причем регулярно встречается технический термин «бойня». Например, издание Financial Review преподнесло измотанным продавцам жилья статью о годовом падении на 2.2 млн австралийских долларов, или на 28%, «стоимости большого дома в престижном зеленом пригороде Мельбурна… что подчеркивает резкий спад рынка в Мельбурне».

«Дом с 4 спальнями и 2 ванными в квартале площадью 1210 кв. м, расположенном близко к престижным государственным и частным школам, в субботу был продан по 5.6 млн австралийских долларов, тогда как в прошлом ноябре его купили по 7.8 млн».

Financial Review отмечает, что «аукционные продажи в Мельбурне на выходных упали до годовых минимумов, а в Сиднее с трудом удалось продать половину выставленной на продажу недвижимости – еще один мрачный итог для одних из самых важных выходных весеннего сезона продаж». И далее неизбежная цитата про «бойню»:

«Это бойня, – сказала Эмма Блум (Emma Bloom), агент, представляющий интересы покупателей, из фирмы Morrell and Koren. – Сильно выросло число аукционов с единственной заявкой на покупку, без заявок или с продажей по цене ниже ожидаемой».

Налицо пример, когда безумие СМИ, годами подливавших масло в спекулятивный огонь, меняет направление, как только цены начали падать и спекулянты стали покидать рынок. Возникает отрицательная обратная связь, когда настроения потенциальных покупателей еще больше ухудшаются и снижение цен ведет к еще большему снижению цен. После бума наступает обвал.