Гигантский жилищный пузырь в Торонто громко лопается

Цены на дома для одной семьи за год упали на C$207,000 (канадских долларов) на волне обвала продаж.

После 18-летнего роста с едва заметным спадом во время финансового кризиса жилищный рынок Торонто, крупнейший в Канаде и один из самых переоцененных в мире, беспощадно несется вниз.

Продажи домов в Большом Торонто (Greater Toronto Area (GTA)) в марте упали на 39.5% в сравнении с мартом прошлого года, до 7,228 домов, согласно Совету по недвижимости Торонто (Toronto Real Estate Board (TREB)), местной группе лоббирования недвижимости. Затронуты оказались все типы домов, даже ранее чрезвычайно популярный многоквартирный сектор:

• Дома для одной семьи: -46.3%;

• Дома для двух семей: -30.6%;

• Таунхаусы: -34.2%;

• Многоквартирные дома: -32.7%.

Хотя число новых выставленных на продажу домов в сравнении с прошлым годом упало на 12.4%, до 14,866, в сравнении с предыдущим месяцем оно выросло на 41%, увеличив число домов на рынке. Общее число активных предложений – новые плюс предложения за предыдущие месяцы, все еще не проданные или снятые с листинга без продажи – за год выросло более чем в два раза, до 15,971 дома, а с февраля выросло на 20%.

При текущем темпе продаж общее число объявлений соответствует продажам за 2.1 месяца. Среднее число дней на рынке до продажи или снятия с листинга без продажи за год удвоилось до 20 дней. Оба показателя говорят о том, что рынок охлаждается после раскаленной фазы, что потенциальные продавцы пока не паникуют, и что потенциальные покупатели не спешат и колеблются, а то и вовсе теряют аппетит, и страх упущенной выгоды испарился.

Объем продаж на протяжении многих месяцев падал, тогда как число объявлений о продаже домов все это время росло. Цены меняются вслед за объемом, так что они перестали расти, и в феврале впервые со времени финансового кризиса упали в сравнении с прошлым годом, а в марте упали еще более резко. В отчете это было названо «изменением рыночных условий».

Средняя цена в GTA за год упала на 14.3%, до C$784,588. Другими словами, тот, кто купил дом в марте прошлого года, в сравнении с нынешней ценой в среднем потерял C$130,000.

Средний спад цены за год в GTA распределился следующим образом:

• Город Торонто: -8.9%, или спад на C$80,000 до C$817,642.

• Остальная часть GTA: -17.4%, или спад на C$160,000 до C$763,674.

Однако разные типы домов это затронуло по-разному, причем средняя цена самого дорого класса домов, односемейных, за год упала на целых 17.1%, или на C$207,000:

• Дома для одной семьи: 17.1% до C$1,005,779.

• Дома для двух семей: -8.8% до C$782,831.

• Таунхаусы: -9.5% до C$638,558.

• Многоквартирные дома: +6.1% до C$551,003.

Цены на квартиры в многоквартирных домах все еще растут, но с замедляющимся темпом, по мере того как падение объема продаж постепенно воздействует на цены.

На средние цены также повлияло охлаждение рынка в верхнем спектре: объем продаж домов, стоящих дороже C$2 млн, согласно TREB, за год упал вдвое.

Кроме этих средних цен, TREB также предлагает собственный индекс цен на дома «Home Price Index Composite Benchmark» (но не сообщает медианные цены). Данный индекс достаточно устойчив к спадам цен, но он все же упал за год на 1.5% для GTA.

Сайты о недвижимости предлагают разнообразные данные о жилье, включая медианные цены. И медианные цены на все типы домов в GTA в марте упали на 12% в сравнении с мартом прошлого года.

Отчет TREB пытается представить обвал цен на дома в перспективе:

«Сравнивая сейчас цены на дома, мы сравниваем два совершенно разных периода: прошлый год, когда уровень предложения соответствовал объему продаж меньше чем за месяц, и этот год, когда этот показатель варьируется от двух до трех месяцев. Вполне логично, что цены не вернулись к прошлогоднему пику».

Но всегда нужно подавать надежду, чтобы попытаться поддержать рост пузыря:

«Тем не менее во второй половине года стоит ожидать улучшения годового темпа роста цен в сравнении с первым кварталом, так как увеличится объем продаж для предложений с ценой ниже среднего».

Лоббисты также стараются. Политики и регуляторы на федеральном и провинциальном уровнях последний год пытались охладить различные локальные жилищные пузыри – в частности в GTA и Ванкувере, – достигшие таких пропорций, что не только вытеснили из рынка новые поколения канадских покупателей, но также поставили под угрозу финансовую систему.

Но TREB это не волнует. Он хочет, чтобы эти усилия были обращены вспять, и говорит, что «часто нецелесообразные политические идеи и негативные меры», уже вступившие в силу, «такие как налоги на передачу права собственности, на пустующие дома, на спекуляцию и на второй дом, должны быть основательно взвешены всеми кандидатами», после того как они уже были основательно взвешены и приняты законодателями и регуляторами под интенсивным давлением ничего иного, как суровой реальности и рисков огромного жилищного пузыря.