Глубокий экономический спад + вымирание поколения беби-бумеров = обрушение цен на недвижимость

Гарри Дент (Harry Dent), редактор новостной рассылки, использующий демографические тенденции для прогноза поведения рынка, считает, что еще до того как Covid-19 ударил по глобальной экономике, американский жилищный рынок был обречен. Из его недавнего интервью:

«Бэби-бумеры сейчас умирают беспрецедентными темпами, и так будет продолжаться до 2040 г. Как следствие, чистый спрос на недвижимость будет отрицательным, так что жилье не вырастет в цене даже во время следующего бума. Многие бэби-бумеры осознают, что не накопили сбережений на пенсию, потому что жили в хорошие времена и не думали, что это необходимо. И теперь они говорят: «Минутку, мне не нужен особняк в пригороде, если дети больше со мной не живут. Я могу его продать, чтобы профинансировать свой пенсионный план и снять жилье на старость».

Впервые за всю современную историю в следующем поколении меньше пиковых покупателей всего, чем среди бэби-бумеров, и во многих странах их значительно меньше. Рынок недвижимости больше не будет прежним.

Миллениалы не покупают так много домов или так много больших домов. Они предпочитают разделить особняки на две семьи, так как тогда стоимость будет лишь чуть больше средней.

Не думаю, что недвижимость вернется к прежним ценам.

В Японии недвижимость обвалилась на 60% и так и не отскочила, потому что японское население старше, чем в других странах, и бэби-бумеров умирает больше, чем входит на рынок жилья миллениалов.

Население США в ближайшие десятилетия вряд ли сильно вырастет. Если вычесть пиковых покупателей в возрасте 42 года из умирающих в возрасте 78 лет, то чистый спрос на недвижимость следующие 2-3 десятилетия будет падать. Так что недвижимость не будет расти так, как в прошлом. Хорошо еще, если после этого обвала она будет расти соответственно инфляции».

Тезис Дента интуитивно понятен: если вам 70 лет (как самым старым бэби-бумерам), большее жилье, чем вам нужно, – это скорее бремя, чем символ статуса. А если ваши сбережения неадекватны (как у большинства бэби-бумеров), то конвертировать дорогое имущество, такое как дом, с его налогами и издержками на уход, в ликвидные наличные – это разумно с финансовой точки зрения.

Если добавить к этому вызванную пандемией рецессию – вероятно глубокую, – то неторопливый процесс («Подумаем о продаже и, возможно, начнем убираться, чтобы выставить на продажу в 2021 г.») приобретает различные оттенки срочности в зависимости от того, что происходит с портфелем акций данного пенсионера.

Так что предложение выставленного на продажу жилья может не просто вырасти, а резко подскочить, из-за чего цены упадут, возможно сильно.

Быстрый способ узнать, происходит ли это, – следить за изменениями цен на Zillow.

Красным – скидка $20,000 на дом ценой в $510,000, 5 спален, 3 ванных комнаты

Когда снижения цен станут большими и частыми – это признак того, что процесс набирает обороты и что настроения продавцов сменились с «продать по лучшей возможной цене» на «продать хоть по какой-то цене». Из таких изменений и состоят медвежьи рынки.