Ипотечная петля на шее населения. К чему приведет закредитованность россиян

Автор: Владимир Трегубов

Ипотечный ажиотаж привел к тому, что россияне все чаще берут потребительский кредит для первоначального взноса. О происходящем на рынке ипотеки рассуждает экономист Владимир Трегубов.

Ипотека. Это иностранное слово прочно вошло в жизнь простых россиян. Ипотека означает собственное жилье, и пускай за него придется выплачивать 10-15 лет кредит и переплачивать значительную часть стоимости жилья.

 Без нее никак. Низкие доходы населения России не позволяют покупать недвижимость без жилищного кредита, так как медианная зарплата в 2019 году составила 29,9 тысячи рублей. Иными словами, 50% населения России зарабатывает менее 30 тысяч рублей после налогообложения, или 2,6 прожиточного минимума. Даже если взять среднюю зарплату по данным Росстата, она составит 41,5 тысячи рублей после уплаты налогов. Для того чтобы купить квартиру, например, в Москве, средней семье потребуется жить в режиме жесткой экономии десятки лет.

С другой стороны, недвижимость стабильно растет в цене. Только за последний год стоимость квадратного метра в Москве выросла на треть, в Питере — на 50%. Такая же картина во многих городах-миллионниках. И это вторичный рынок, крайне консервативный. 

На первичном рынке ситуация еще хуже: темп роста цен на жилье определяется в основном аппетитами застройщиков. Ситуация с увеличением цен в мае текущего года стала столь драматичной, что президент поручил ФАС проверить ведущих застройщиков на предмет сговора. Антимонопольщики сговора не нашли, как выяснилось, во всем виноват рост цен на арматуру... 

Как видим, ипотека для многих россиян единственный способ получить собственное жилье. Для малообеспеченных семей была запущена программа льготной ипотеки, которая должна была облегчить процесс покупки квартиры. Предполагалось, что эта мера поддержит и застройщиков, поскольку при выросших ценах спрос упал.

Хотя программа льготной ипотеки планировалась всего на полгода, ее продлили до 1 июля 2021 года, а потом снова продлили на год, но уже со ставкой 7% и с максимальной суммой до 3 миллионов рублей.

Проблема в том, что реальные располагаемые доходы населения падают восьмой год, и многие нуждающиеся в улучшении жилищных условий соотечественники не могут внести первоначальный взнос за квартиру. Они вынуждены брать потребительский кредит на этот взнос, но уже по рыночной ставке. Сумма взноса составляет 15% от размера кредита.

Получается, человек попадает в двойную удавку: надо выплачивать проценты и тело кредита за первоначальный взнос, что само по себе ощутимо бьет по семейному бюджету, а также выплачивать саму ипотеку. И доля таких «двойных» кредитов постоянно растет. Если в 2014 году их доля в общем объеме ипотечных ссуд была всего 3,7%, то сейчас — уже 7%.

Цифры по растущим ипотечным займам не могут не беспокоить. На начало мая 2021 банки выдали ипотечных займов на 10,5 трлн руб. Банк России отметил рост закредитованности россиян. В конце первого квартала 2021 года долговая нагрузка достигла 12% располагаемых доходов граждан. Всемирный банк также отметил риски перегрева ипотечного рынка при стагнации доходов населения. Если ЦБ РФ не вмешается в ситуацию, кредитные риски могут привести к банковскому кризису, начало которого Центр макроэкономического анализа и краткосрочного прогнозирования видит уже весной 2022 года.

В немалой степени росту такой «двойной» долговой нагрузки способствовала программа льготной ипотеки. Она создала ажиотажный спрос на кредиты даже среди тех россиян, у которых не было возможности внести первоначальный взнос. Также взлетели цены на квадратные метры, сумма данного взноса возросла, как и размер кредита. Россия вошла в десятку стран стран-лидеров по темпам роста цен на жилую недвижимость.

Что мы получили в итоге? Если вы обслуживаете не один, а сразу два кредита, ваше финансовое благополучие попадает в зависимость от стабильности ваших доходов. А учитывая, что экономика России еще не восстановилась после кризиса, можем ли мы быть уверены в том, что на протяжении 10-15 лет сможем стабильно выплачивать банку двойной платеж?

Банки, оценивая кредитоспособность ипотечного заемщика, учитывают его возраст, профессию, стаж работы, состояние здоровья и наличие медицинской страховки. Срок ипотечного займа велик, а с заемщиком может произойти что угодно.

Американские ипотечные банки, выдавая кредиты всем желающим, исходили из ложной предпосылки, что стоимость недвижимости всегда растет, значит, если заемщик не сможет обслуживать ипотеку, недвижимость всегда можно продать и никто не разорится. На рынке субстандартной (высокорисковой) ипотеки надулся пузырь.

Как показал 2008 год, американские финансисты ошиблись. Недвижимость упала в цене, плавающие ставки по займам возросли, мир поразил финансовый кризис. Однако сами США пострадали меньше других: они успели «переупаковать» ипотечные займы в облигации, обеспеченные долгом. Не недвижимостью, а абстрактным долгом, который и достался покупателям таких облигаций.

У нас тоже надут пузырь на рынке ипотеки, но, в отличие от США, наши банки не смогут остаться на плаву, когда пузырь лопнет. Как вы думаете, кто пострадает от этого больше всего? Кто заплатит еще и за этот кризис?