Ипотека по 7% раздавит рынок жилья?

 В период с 2020 по 2022 год стоимость жилья на рынке самой горячей недвижимости Америки превратилась из недоступной до «на 50% выше недоступной». Иными словами, произошло то, что было бы невозможно в экономике, где рыночные силы определяют процентные ставки и цены на жилье.

Но наш рынок был не таким. Центральные банки по всему миру сошли с ума, и деньги ещё никогда не были настолько дешевыми, - намного дешевле, чем они должны быть в нормальном мире. Имея возможность взять ипотеку под 2,75% годовых на 30 лет (читай, шокирующе низкие ежемесячные платежи), покупатели жилья массово начали ей пользоваться, платя любую цену, соглашаясь на любые условия (без осмотра, без проблем!), чтобы приобрести дома на горячих рынках. А хищники прямых инвестиций брали кредиты еще дешевле и использовали вырученные средства, чтобы перекупить даже самых бредовых индивидуальных покупателей. Цены взлетели и намного превысили рекордные показатели пузыря 2007 года. На следующем графике* показана веха в финансовом безумии человека.

 Медианная цена продажи существующих домов ($)

Около шести месяцев назад финансовый мир проснулся и обнаружил, что у него сильнейшее финансовое похмелье (в виде 10%-ной инфляции стоимости жизни) и решил отказаться от легких денег. Процентные ставки подскочили, за ними последовали ставки по ипотеке, и средняя 30-летняя фиксированная ставка выросла более чем в два раза до 6,7%. В ближайшее время, очевидно, ожидается еще больший рост.

Средний размер 30-летней ипотеки с фиксированной ставкой в США

Сегодня даже мародерствующие владельцы частных инвестиций, такие как Blackstone, больше не могут повышать арендную плату настолько, чтобы оправдать получение кредитов для покупки новых домов. Практически никто не может оправдать покупку дома на таком уровне, а значит, никто и не пытается. В результате продажи домов упали до уровня Великой рецессии.

Продажи существующих домов

Миллионы домов, годовой показатель с учетом сезонных колебаний

Продажи обычно опережают цены, поэтому ожидайте, что к концу года страна будет в целом выглядеть как Сан-Франциско:

Сан-Франциско, Средняя цена, SFH, $

Что это означает для остальной экономики? Ничего хорошего, почти по всем направлениям. Жилищное строительство - это большой сектор в финансовом и психологическом плане. Все люди, заплатившие $2 млн. за дома, подешевевшие до $1,2 млн., будут упираться и пропускать свой следующий экзотический отпуск и покупку Tesla. Экономика, и без того страдающая от увольнений технических специалистов и сбоев в цепочке поставок (не говоря уже обо всех этих загадочных промышленных авариях), останется без единого двигателя роста. Единственным развлечением будет наблюдение за тем, как управляющие хедж-фондами недвижимости отказываются возвращать деньги своих инвесторов, теряя таким образом и доверие, и средства к существованию. Небольшое утешение, но все же утешение.