Ипотека в России в обозримом будущем дешеветь уже не будет

На фоне возросших макроэкономических рисков Центробанк вряд ли будет продолжать политику снижения ключевой ставки. Не исключено даже ее повышение. А значит, дальнейшего удешевления ипотеки ожидать не стоит. Более того, возможно, ипотека вновь начнет.

Последние годы ипотека постоянно бьет рекорды. Последний был поставлен в марте: по предварительной оценке «ДОМ.РФ» и Frank RG, за первый месяц весны российские банки выдали более 120 000 кредитов на 240-250 млрд руб., что на 65-70% выше уровня марта 2017 г. В Москве число ипотечных договоров, зарегистрированных Росреестром, увеличилось на 67% в годовом выражении и на 33% в месячном – до 6 662 штук.

Драйвером роста ипотеки остается снижение ставок. В марте ипотека на покупку новостроек подешевела до 9,58% годовых, вторичного жилья – до 9,83%. Годом ранее ставки были более чем на 2% выше - 11,61% и 12,11% соответственно.

В свою очередь, дешевеет ипотека благодаря быстрому снижению ключевой ставки Банка России, которая за последний год опустилась с 9,75% до 7,25%, и надеждам коммерческих банков, что так будет продолжаться и дальше. Однако последние события – очередные американские санкции и существенное ослабление рубля – ставят под сомнение возможность дальнейшего смягчения монетарной политики ЦБ. Во-первых, снижение курса отечественной валюты неизбежно приведет к подорожанию импортных товаров, а следовательно, и к росту инфляции, уровень которой Центробанк регулирует с помощью ключевой ставки. Во-вторых, государству, похоже, придется привлекать заемные средства, чтобы оказать помощь попавшим под санкции компаниям. А быстро и успешно занять деньги на рынке можно только под хорошие проценты, уровень которых, опять же, зависит от ключевой ставки.

Собственно, мегарегулятор уже снял мораторий на повышение ключевой ставки. Об этом 16 апреля сообщил глава департамента денежно-кредитной политики ЦБ Игорь Дмитриев. Очередное заседание совета директоров Банка России по ключевой ставке состоится 27 апреля. И она в зависимости от прогноза инфляции может пойти как вверх, так и вниз, приводят «Ведомости» слова Дмитриева.

Конечно, это не значит, что ключевая ставка обязательно будет повышена уже в конце апреля. Однако ее снижение становится крайне маловероятным.

Таким образом, ставки по ипотеке, по всей видимости, к настоящему времени достигли локального дна – потенциал для их снижения исчерпан. Не исключено и удорожание ипотеки в среднесрочной перспективе, если ЦБ будет вынужден перейти к последовательному ужесточению денежно-кредитной политики.

В ближайшем будущем это не окажет негативного влияния на рынок недвижимости. Наоборот, опасения роста ипотечных ставок, скорее всего, заставят потенциальных заемщиков поторопиться с оформлением кредитов, так что в ближайшие месяцы число ипотечных сделок будет расти за счет реализации отложенного спроса.

Однако в среднесрочной перспективе прекращение снижения ставок приведет, как минимум, к существенному сокращению темпов роста спроса на недвижимость – даже если ставки по ипотечным кредитам останутся примерно на нынешнем уровне. Дело в том, что именно постоянно дешевеющая ипотека стала главным фактором, поддерживающим покупательскую активность на рынке и притормозившим падение цен. Во всяком случае в Москве.

А если ЦБ всерьез начнет закручивать гайки – что вполне реально в случае дальнейшего обострения конфронтации с Западом и/или падения цен на нефть – и ипотека подорожает хотя бы до уровня прошлого года, платёжеспособный спрос на жилье просядет, и очень существенно. Компенсировать отсутствие дешевых кредитов можно только с помощью снижения стоимости самой недвижимости. Поэтому падение цен возобновится вновь. И с удвоенной силой.

Насколько именно надо будет опустить цены, чтобы сохранить спрос на нынешнем уровне, можно примерно рассчитать с помощью ипотечного калькулятора. Главное для ипотечного заемщика – размер ежемесячного платежа банку. От этого параметра зависит, сможет ли человек обслуживать кредит. При нынешней ставке 9,6% покупатель квартиры в новостройке стоимостью 8 млн руб. должен будет каждый месяц отдавать банку 67 217 руб. (при сроке кредита 15 лет). А если ставка вырастет до 11,6% - уже 75 171 руб. Таким образом, чтобы нивелировать рост ипотечной ставки, стоимость квартиры придется снизить хотя бы процентов на 10%, с 8 млн до 7,2 млн руб., - тогда размер ежемесячного платежа составит 67 654 руб.