К чему приведет ужесточение условий госпрограмм и регулирования льготной ипотеки

 Выдачи ипотеки в 2024 году упадут на 30% на фоне ужесточения условий льготной ипотеки и регулирования рынка жилищных кредитов со стороны ЦБ, прогнозируют аналитики рейтингового агентства "Эксперт РА".

В 2023 году ипотечный сегмент установил новый рекорд по приросту выдач (+62%), при этом портфель также показал существенные темпы роста (+29%, без учета секьюритизации кредитов). Значительное влияние на динамику ипотеки оказали расширенные льготные госпрограммы за счет двукратного разрыва в стоимости льготного и рыночного ипотечного кредитов. Вместе с этим спрос на ипотеку был простимулирован новостями о дальнейшем ужесточении условий по льготным ипотечным программам в 2024 году и высокими инфляционными ожиданиями населения.

"Однако новых ипотечных рекордов в текущем году мы не ожидаем, поскольку снижению объемов выдач будет способствовать существенная трансформация льготных программ. В свою очередь усиливающийся контроль со стороны регулятора за качеством выдаваемых кредитов также приведет к охлаждению рынка. Кроме того, рыночные выдачи будут восстанавливаться при установлении ставок на уровне менее 13%, что, по оценкам агентства, произойдет не раньше второго полугодия 2024 года по мере снижения ключевой", - говорится в обзоре "Эксперт РА".

Согласно прогнозу агентства "Эксперт РА", по итогам текущего года объем выданных ипотечных кредитов может сократиться на 30%, что сопоставимо со сжатием рынка в 2015 году, а рост ипотечного портфеля не превысит 13%.

"Окончание льготных программ предполагается 1 июля 2024 года, тем не менее мы ожидаем, что семейная ипотека будет продлена на несколько лет. Кроме того, не исключено продление льготной ипотеки в отдельных регионах, где отмечается слабый спрос со стороны населения. Итогом подобных изменений станет более адресный характер ипотечных госпрограмм, которые будут направлены, прежде всего, на поддержку слабозащищенной части населения и снизят инвестиционную составляющую в ипотеке за счет государства", - отмечают аналитики.

Агентство ожидает, что из-за пересмотра условий льготных программ доля льготной ипотеки в кредитных выдачах снизится до 45% с 60%, однако останется на достаточно высоком уровне ввиду частичного восстановления спроса на рыночную ипотеку только со второго полугодия 2024 года.

Текущее качество ипотечного портфеля по-прежнему оценивается как высокое: уровень просроченной задолженности в портфеле по итогам 2023 года опустился ниже 0,4% за счет опережающего роста портфеля (+29%) над динамикой просроченной задолженности (+4%), говорится в обзоре. Тем не менее на протяжении последних лет постепенно увеличивается доля потенциально проблемных выдач: кредиты заемщикам с высокой долговой нагрузкой (ПДН более 80%) с I квартала 2020 по IV квартал 2023 года выросла с 26% до 47%. Кроме того, на фоне активизации сберегательной модели поведения россиян в период высоких ставок доля досрочных погашений снижается, что ведет к увеличению срока амортизации ипотечного портфеля (+1 год в 2023-м) и, как следствие, повышает кредитные риски.

Для ограничения наиболее рискованных выдач, которые несут в себе будущие системные риски, в течение 2023-го и I квартала 2024 года Банк России несколько раз увеличивал размеры коэффициентов риска (макронадбавок) по ипотеке с невысоким первоначальным взносом, или LTV и низкими показателями ПДН, что несколько ограничило возможности банков по росту. Проводимая политика привела к сокращению в IV квартале 2023 года выдач кредитов с низким первоначальным взносом с 49% до 12%, но в то же время доля кредитов с первоначальным взносом от 20-30% выросла с 22% до 38%.

"Также на горизонте года мы ожидаем постепенное снижение доли кредитов с ПДН свыше 80% с 47% до 30%. В перспективе возможно распространение ограничений на срочность кредитов, увеличение которой банки используют для занижения расчетного ПДН в целях уменьшения регуляторной нагрузки на капитал, что также несет риски ухудшения обслуживания задолженности в будущем", - отмечают аналитики "Эксперт РА".