Как испанская недвижимость стала раем для сквоттеров

Автор: Ник Корбишли (Nick Corbishley)

Для многих сквоттинг – это отчаянная крайняя мера. Для других это сознательно выбранный образ жизни или выражение политической позиции. Барселона, эпицентр этого явления, привлекает сквоттеров со всей Европы.

Сквоттинг – самовольное заселение в пустующие здания или на неиспользуемые земли – стал серьезной проблемой после краха сумасшедшего испанского пузыря недвижимости в 2009 г. В 2019 г., после скачка числа случаев на 58% за 5 лет, около 100,000 объектов были заняты окупас (сквоттерами), согласно оценке Insititut Cerdá. Сюда не входит жилье, занимаемое арендаторами, просто переставшими платить, так как это не считается сквоттингом.

Но проблема сквоттинга в Испании вскоре может усугубиться, так как к нему всё чаще прибегают люди, лишающиеся жилья из-за того, что не платят за аренду. Последние шесть месяцев арендаторы квартир, принадлежащих крупным частным арендодателям или публичным компаниям, были защищены от выселения государственным запретом, но в конце сентября срок этого запрета истекает.

После этого выселения могут участиться. Как и во многих других странах, неясно, сколько людей не платит за аренду, так как отсутствуют надежные источники данных. Но из тех данных, что имеются, следует, что в конце мая за жилье не платили 17% арендаторов. Если эта цифра хотя бы наполовину точная, это означает, что Испанию скоро ждет «тревожный скачок числа выселений», о чем предупредила правозащитная группа «Платформа для жертв ипотеки» (Plataforma de Afectados por la Hipoteca (PAH)). Многие из выселенных могут прибегнуть к сквоттингу.

Испания стала раем для сквоттеров по пяти основным причинам:

1. Огромное количество простаивающей недвижимости. В Испании сумасшедшее количество пустующего жилья – в значительной степени наследие последнего жилищного кризиса. Во время последней переписи населения в 2011 г. правительство зарегистрировало 3.4 млн пустующих объектов жилой недвижимости – что составляет почти треть всего простаивающего жилья в Европе. С тех пор эта цифра снизилась, но никто не знает насколько.

Многие пустующие объекты принадлежат банкам, занимающимся недвижимостью, частным инвестиционным фондам или богатым инвесторам, часто не заинтересованным в сдаче имущества в аренду: они просто держат его, чтобы заработать на приросте капитала, – или, по крайней мере, так было, пока цены в целом росли, что прекратилось с началом карантина.

Примерно 70% самовольно занятой недвижимости состоянием на 2017 г. принадлежало банкам или другим финансовым структурам, согласно Insititut Cerdá. В ее числе целые заброшенные многоквартирные дома, «вновь заселенные» PAH, чтобы разместить бездомные семьи, которых в Испании становится всё больше.

Для многих сквоттинг – это отчаянная крайняя мера, тогда как для других это сознательно выбранный образ жизни или выражение политической позиции. Барселона, эпицентр этого явления в Испании, привлекает сквоттеров со всей Европы. В последние годы к сквоттингу также часто прибегала местная молодежь, вытесненная из арендного рынка из-за слишком высоких цен или просто не желающая платить завышенные суммы.

Как рассказал мне полицейский из Барселоны, специализирующийся на выселении окупас, выдворение сквоттеров из недвижимости, принадлежащей частным инвестиционным фондам, – это медленный, выматывающий процесс, главным образом потому, что трудно определить фактического собственника – например, Blackstone работает в Испании через десятки дочерних компаний, – и затем отследить представителя, с которым нужно вести переговоры. «На это уходит огромная часть нашего рабочего времени», – говорит он.

2. Сочные возможности заработка для предприимчивых преступников. В последние годы предприимчивые преступные банды стали специализироваться на поиске пустующих квартир и проникновении в них. Обнаружив такое жилье, они быстро меняют замки и подключают его к соседским системам подачи газа, воды и электричества. Затем они «продают» квартиры сквоттерам или группам сквоттеров за €1,000-2,000.

Так возник новый черный рынок. В районе Барселоны Эль-Раваль этот рынок контролирует банда из Доминиканской Республики, берущая за «продажу» каждого объекта примерно по €1,500. Сквоттеры живут в квартире со всеми удобствами, не оплачивая аренду или коммунальные услуги, примерно полгода. Если квартира принадлежит фонду и сквоттеры не привлекают к себе лишнее внимание, а соседи не замечают, что те пользуются коммунальными услугами за их счет, то часто они могут оставаться там намного дольше.

3. Испанские законы о недвижимости больше защищают сквоттеров, чем собственников, особенно если занимаемая недвижимость не является основным жильем последних. Если сквоттер занял чье-то основное жилье, то его могут обвинить в незаконном проникновении, обычно наказываемом тюремным сроком от шести месяцев до двух лет. Но благодаря внесенным в 1995 г. изменениям в законодательство, если сквоттер занял недвижимость, не используемую как основное жилье, в том числе иногда второй дом, то его, скорее всего, обвинят в ocupación (сквоттинге), обычно влекущем более мягкое наказание, от нескольких сотен евро штрафа до шести месяцев тюрьмы.

4. Медленный судебный процесс. Если недвижимость, не используемая как основное жилье, незаконно занята, собственник может выбрать один из двух путей. Он может обратиться в гражданский суд, чтобы вернуть недвижимость, что означает нанять адвоката, оплатить судебные сборы и часто долго ждать. По крайней мере, собственник может быть уверен, что в итоге он вернет свое имущество.

Или же можно выбрать уголовное преследование, что бесплатно и иногда быстрее, но исход во многом зависит от эффективности задействованных полицейских. Единственный шанс быстро выселить сквоттеров – это если можно сразу же доказать, что недвижимость занята недавно. Но на деле всё не так просто, как на словах, особенно если доступа к недвижимости нет. Чаще всего следствие заходит в тупик, так что собственнику ничего не остается, кроме как выбрать гражданский суд.

В 2018 г. правительство попыталось ускорить гражданский процесс, включив положение о «срочном выселении», позволяющее потерпевшим собственникам просить суд вернуть имущество, применив выселение как предупредительную меру еще до приговора. В таком случае у сквоттеров теоретически есть всего несколько дней, чтобы либо предоставить «достаточные основания», чтобы остаться, либо освободить помещение. В действительности же может уйти намного больше времени, особенно если сквоттеры – это семья с детьми. Также этот вариант недоступен крупным частным собственникам недвижимости.

5. Испания – не страна для арендаторов. Испания десятилетиями была страной домовладельцев. До кризиса здесь был один из самых высоких коэффициентов домовладения в Европе, больше 80%. На пике пузыря недвижимости, в 2003-05 гг., строилось около 700,000 жилых объектов в год, больше, чем в Германии, Франции, Италии и Великобритании вместе взятых. Когда в 2009 г. пузырь недвижимости лопнул, более полумиллиона домохозяйств лишились жилья. Многие новостройки так и не были заселены.

С тех пор арендный рынок стал играть намного большую роль, но условия на нем не слишком дружественны к потребителям. Многие квартиры едва подходят для проживания, но почему-то их аренда стоит очень дорого. В некоторых регионах (Барселона, Мадрид, Малага…) аренда взлетела с 2013 г. более чем на 50%, тогда как зарплаты не выросли. Помимо аренды, непомерно высокие также предоплата и залоги, которые должны внести арендаторы.

После кризиса многие социальные жилищные проекты были проданы международным фондам, принадлежащим гигантам с Уолл-стрит, таким как Goldman Sachs и Blackstone. Как следствие, на сдаваемое в аренду социальное жилье, обычно более дешевое, теперь приходится лишь 2% всей жилой недвижимости в Испании, тогда как в 2005 г. было 3.5%. Для сравнения, в Нидерландах 30%, в Австрии 24%, в Дании 21%, а в Великобритании и Франции 17%.

По иронии судьбы, право всех граждан Испании на достойное и надлежащее жилье прописано в 47-й статье испанской конституции 1978 г. Однако в больших городах, таких как Барселона, Мадрид, Малага и Пальма-де-Мальорка, местные жители всё чаще обнаруживают, что в городе, где они родились, такого права больше нет. Если тенденция не изменится и если испанская законодательная система будет и дальше защищать сквоттеров так, как больше практически ни в какой другой стране, всё больше людей будут выбирать сквоттинг.