Коммерческая недвижимость в год чумы: ландшафт офисных башен вскоре изменится

Автор: Джон И. МакНеллис (John E. McNellis)

Лифт в пандемию и случайное открытие, что многие бизнесы при удаленной работе сотрудников достигают 90% эффективности.

«Без лифта… не было бы офисных небоскребов и жилых высоток и городская жизнь, какой мы ее знаем, была бы невозможна… Лифт сыграл в американской истории не менее важную и революционную роль, чем автомобиль… Без лифтов… у нас был бы один сплошной город, простирающийся от Филадельфии до Бостона, потому что все здания имели бы 5-6 этажей».

Boston Globe, 2 марта 2014 г.

Точно так же как лифт породил современный город, его исчезновение изменит город настолько, что комментаторы будут дискутировать об этом не один год. Ибо будьте уверены: мы скоро потеряем если не сам лифт, то его удивительную эффективность. Он больше не будет в считаные минуты поднимать тысячи пассажиров на верхушки лоснящихся стальных башен. Попросту говоря, лифт – отправная точка и главная жертва вируса COVID-19.

Нельзя отрицать, что лифты – это удивительные машины, повлиявшие на современное общество не меньше, чем что-либо изобретенное после них. Нельзя также отрицать, что в лифтовых компаниях и фирмах – собственниках высотных зданий есть очень умные, способные и мотивированные люди, умеющие найти способы минимизировать риски лифтов.

Согласимся также условно, что поездка в пустом лифте не сопряжена с рисками, то есть от предыдущего пассажира в нем ничего не остается (никто из ученых до этого не дошел). Пренебрежем полумерами лифтовой безопасности, объединив их в одну, и затем зададим единственный значимый вопрос.

Предположим, что после каждого пассажира лифт обрабатывается антисептиками так, что в нем гарантировано не остается микроорганизмов и от его поверхностей заразиться вирусом нельзя.

Допустим, ваш офис расположен в самом высоком здании Сан-Франциско – красивой 61-этажной Salesforce Tower, – где поездка на верхний этаж в одном из 34 лифтов занимает 40 секунд.

Допустим даже, что Salesforce ограничивает число пассажиров в лифте до четырех. Учитывая все эти меры предосторожности, захотите ли вы круглый год несколько раз в день ездить в одной большой кабине с тремя другими пассажирами, зная, что ничто не может предотвратить фатальный чих незнакомца?

Даже если 80% скажет: «Конечно, никаких проблем, меня это устраивает», у Salesforce и других собственников высоток проблема есть. Лифт, перевозящий одновременно одного (или даже четырех пассажиров), для небоскреба не вариант.

Для наглядности я спросил хорошего знакомого, работающего на одном из верхних этажей Salesforce, когда он сможет спокойно вернуться на работу. Хотя он не паникер, в его ответе паника все же чувствовалась: «Ни за что туда не вернусь и не стану ездить в этих дрянных лифтах. И не важно, что они будут делать».

Ради него давайте сделаем еще один шаг и предположим, что вакцина, о которой мы все молимся, окажется по-настоящему чудотворной и, в отличие от прививок от гриппа, чья эффективность в зависимости от сезона колеблется от 30% до 60%, уничтожит COVID-19  так, как вакцина от оспы уничтожила эту болезнь. Станут ли все тогда спокойно подниматься на верхние этажи? Сотрудники и посетители – возможно.

Но как насчет бизнесменов, снимающих помещения в небоскребах – тех, кто решает, где размещать офисы и подписывать ли договор об аренде на 10 лет? Они ведь не глупы; они знают, что суп из летучих мышей не исчез из меню в Ухане, что опасных контактов людей с животными с ростом мирового населения станет лишь больше и что меры по сдерживанию – это грустная шутка.

Прежде чем на очередное десятилетие приковывать себя к небоскребу, они задумаются над тем, когда в Лос-Анджелес ночным рейсом прибудет следующая вирусная пандемия. Если каждый пятый крупный арендатор будет слишком долго над этим размышлять, американские центральные деловые районы ждут неприятности. (В 2019 г. тропический шторм Имельда принес Хьюстону второе масштабное наводнение за два года. Думаете, мало техасцев перенесли офисы повыше?).

Да, офисы не исчезнут. Компаниям – как большим, так и малым – они всегда будут нужны. Вопрос для офисных арендаторов будет в том, как высоко их размещать.

Решение будет усложнять еще один фактор. Тогда как многие секторы недвижимости пострадали от самого вируса, офисному рынку сокрушительный удар нанесло лекарство: случайное открытие, что многие бизнесы при удаленной работе сотрудников достигают 90% эффективности.

Если к этому открытию добавить то, что в ближайшем будущем люди будут избегать малых закрытых пространств – в частности, лифтов – и что на офисном рынке сейчас доступны миллионы квадратных метров для субаренды, то что получим? Готовый рецепт для серьезного переизбытка.

Офисный сектор ждет преображение.