Коммерческая недвижимость в США: цена продажи офисного здания класса А в Сан-Франциско срезана на 40%. Здание свободно на 78%

Последняя попытка продажи здания была в 2019 году. Теперь рынок офисной недвижимости — это совсем другая игра.

Офисный рынок Сан-Франциско - эпицентр работы из дома и переездов корпоративных штаб-квартир - находился в плачевном состоянии еще до Covid, а теперь ситуация намного ухудшилась. В конце второго квартала почти 28% всех офисных площадей были выставлены на рынок для аренды. Это лишь немногим менее ужасная ситуация, чем на офисных рынках Далласа/Форт-Уэрта и Хьюстона.

222 Sutter Street

Но начиная с конца второго квартала на рынке субаренды появилось много новых офисных площадей. В июле компания Salesforce выставила на продажу здание Salesforce West Tower площадью 412 тыс. кв. футов, что составляет около половины площади ее штаб-квартиры. Twitter в июле объявил сотрудникам, что закроет целое здание. Почти каждый день все больше технологических компаний пытаются сократить свое присутствие в Сан-Франциско.

Теперь этим занялся и Craigslist. И ситуация с ценами очень интересная

Craigslistво второй раз выставил на продажу девятиэтажное офисное здание площадью 135,2 тыс. кв. футов по адресу 222 Sutter Street. В здании, расположенном в Северном финансовом районе, также есть несколько торговых площадей. Так что удачи вам в этом районе. На этот раз запрашиваемая цена составляет $60 млн.

Компания Craigslist не находится в этом здании. Её штаб-квартира находится на MarketStreet. Для Craigslist это здание является инвестиционной собственностью. Она сдает его в аренду другим арендаторам. Но площади заняты только на 22%.

Craigslist купил здание в 2012 году за $53,8 млн. Новая запрашиваемая цена всего на 11,5% выше продажной цены 10 лет назад. Даже незначительное дальнейшее снижение цены, после уплаты комиссионных и расходов на закрытие сделки, может полностью свести на нет любую выгоду.

КомпанияCraigslist пыталась продать здание в конце 2019 года. Офисный рынок в Сан-Франциско достиг пика в начале 2019 года, и к IV кварталу 2019 года общий коэффициент доступности начал расти с уровня ниже 8% в начале 2019 года до почти 10%. В то время запрашиваемая Craigslist цена составляла $100 млн. На тот момент здание было занято на 68%. Когда Craigslist не смог продать здание, он снял его с продажи.

Сегодня совершенно другая игра – отсюда и снижение цены на 40%

Когда здание впервые было выставлено на продажу, уровень доступности на офисном рынке Сан-Франциско составлял менее 10%; сейчас он составляет 28% и ухудшается примерно с каждым кварталом.

В 2019 году здание было арендовано на 68%, сейчас - на 22%.

По данным компании Savills, арендная плата за офисные помещения класса А, к которому относится это здание, упала примерно на 15% с конца 2019 года.

Несмотря на снижение, примерно на $75 за кв. фут в год для зданий класса А в Сан–Франциско, арендная плата за офисы остается чрезвычайно дорогой и по-прежнему является серьезным препятствием для аренды офисных помещений в Сан-Франциско, особенно когда работа из дома-  реальный и удобный выбор для многих компаний.

Доля пустующих площадей, а также ожидаемая в будущем доля пустующих площадей, когда закончится срок аренды по всему городу и на рынке появится еще больше предложений, настолько мрачны, что сейчас ведутся дискуссии, в том числе с городскими властями, о том, как переоборудовать некоторые из этих пустующих офисных площадей под жилье. Иначе что еще можно с ними сделать?

Инвесторы в офисные здания должны задаться вопросом: насколько низкой должна быть арендная плата, чтобы привлечь арендаторов в таких условиях? И они должны задаться вопросом: при какой цене у них есть разумный шанс заработать на этом здании, учитывая сложившуюся ситуацию?

Очевидно, что сейчас, когда здание занято на 22%, арендная плата не стала достаточно низкой, чтобы заполнить пустующие площади.

Многие технологические компании выставили на рынок много помещений для субаренды, за которые они просто хотят получить немного денег в течение оставшихся лет аренды, и они устанавливают более агрессивные цены на эти офисные помещения, даже несмотря на то, что не так много арендаторов ищут офисные помещения. Конкуренция будет жесткой.

На данный момент очень трудно определить, какой может быть цена клиринга, поскольку рынок очень запутан - все еще ужасно завышенные цены и все еще ужасно много пустующих площадей. И это снижение запрашиваемой цены почти на 40% по сравнению с ценой покупки десять лет назад – каким бы огромным оно ни было – это просто еще одна попытка стимулировать интерес и найти приемлемую цену в сложившейся ситуации.