«Кошмарный сценарий» для Пекина: 50 млн китайских квартир пустуют

В 2017 г. мы объясняли, почему «судьба мировой экономики находится в руках китайского жилищного пузыря». Ответ был прост: чтобы китайское население, в частности растущий средний класс, продолжало активно тратить и брать кредиты, оно должно чувствовать себя комфортно и быть уверенным, что его благосостояние будет продолжать расти. Однако, в отличие от США, где главным барометром уверенности, подстегивающей «эффект богатства», является фондовый рынок, в Китае им всегда было жилье, так как три четверти активов китайских домохозяйств вложено в недвижимость, в сравнении со всего лишь 28% в США, тогда как остальное инвестировано в финансовые активы.

Недвижимость в % от благосостояния домохозяйств

США; Китай

Источник: Xinhua

Пекин, конечно, знает об этом, и именно поэтому Китай периодически и последовательно стимулирует свой жилищный пузырь, надеясь, что сдувание пузыря, случившееся в конце 2011 г. и снова в 2014 г., будет контролируемым процессом «мягкой посадки». До сих пор Пекину удавалось поддерживать стабильность цен, по крайней мере согласно официальным данным, позволив выпустить воздух пузырю цен на жилье «первого уровня», достигшему пика в начале 2016 г., сохранив при этом умеренные цены на жилье на вторичных рынках.

Процентное изменение; Процентное изменение

Годовое изменение средней цены на жилье

Среднее по 70 городам

Уровень 1

Уровень 2

Уровень 3

Уровень 4

Янв. ’11, Янв. ’12, …, Янв. ‘18

Нам еще предстоит увидеть, как долго Китай сможет избегать резкого падения цен, но пока перед китайским жилищным рынком стоит другая проблема: помимо главного источника богатства домохозяйств – а, следовательно, стабильно растущего потребления, – он также был ключевым движителем китайского экономического роста, причем инфраструктурные расходы и капитальные инвестиции давно в числе основных составляющих планового ВВП страны. Одно из следствий – пресловутые китайские города-призраки, построенные исключительно ради кейнсианского расходования, чтобы достичь запланированной цифры ВВП и осчастливить Пекин.

Между тем в процессе стимулирования последнего жилищного пузыря появился еще один неприятный побочный эффект этого искусственного «рынка» жилья: десятки миллионов пустующих квартир и домов по всей стране.

Как сообщает Bloomberg, готовящееся к публикации исследование покажет, что примерно 22% китайского жилого фонда пустует, согласно профессору Ганю Ли (Gan Li), руководящему главным национальным исследованием. А это свыше 50 млн пустующих жилых единиц.

Бомба замедленного действия

Процент пустующего жилья в Китае затмевает другие крупные экономики

Гонконг; Япония*; Тайвань; США; Китай**

Источники: Министерство рейтинга и оценки Гонконга, Служба статистики Японии, Агентство строительства и планирования Тайваня, Китайское исследование финансов домохозяйств, Американское исследование незанятого жилья

*Японская цифра за 2013 г., остальные – 2017 г.

**Незанятая недвижимость в Китае включает пустующее жилье мигрантов, ищущих работу в других местах

Причина большого переизбытка пустующего фонда: из рынка изымается как можно больше жилья, чтобы предложение оставалось низким, а цены – искусственно завышенными. Однако это действует двояко, и хотя это способствует росту цен, когда экономика растет, и спекулянты наводняют жилищный рынок легкими деньгами, как только тренд изменится, скачок предложения из-за выставления на продажу пустующих объектов приведет к панической ликвидации жилья, результатом чего может стать крупнейший обвал жилищного рынка в истории, затмевающий американский жилищный пузырь 2006 г.

Как отмечает Bloomberg, «кошмарный сценарий» для китайских властей – это когда собственники незанятого жилья бросятся продавать, когда рынок недвижимости начнет давать трещину, что вызовет нарастающее пике цен.

Что еще хуже, последние данные, полученные в результате проведенного в 2017 г. исследования, указывают на провал попыток Пекина усмирить спекуляцию на недвижимости, рассматриваемую Пекином как ключевую угрозу финансовой и социальной стабильности, наряду с теневым банковским делом и постоянной угрозой внезапных массовых снятий банковских вкладов (вроде обсуждавшегося на прошлой неделе).

«Ни в какой другой стране нет такого высокого процента пустующего жилья, – сказал Гань Ли из Юго-западного финансово-экономического университета в Чэнду. – Как только рынок недвижимости даст трещину, Китай наводнит приток выставленного на продажу жилья».

Как китайский исследователь получил такую озадачивающую цифру? Чтобы найти процент пустующего жилья, тысячи исследователей в прошлом году разъехались по 363 китайским уездам в рамках Китайского исследования финансов домохозяйств, где Гань выступал руководителем.

Гань сказал, что процент пустующего жилья, не включающий жилье, планируемое к продаже застройщиками, мало изменился с 22.4%, зафиксированных в 2013 г. И если то исследование показало 49 млн пустующих жилых объектов, Гань сейчас называет цифру «явно больше 50 млн объектов».

Между тем Пекин – хорошо осведомленный об этом и о том, что даже скромное понижение цен может мгновенно умножиться из-за одновременного появления на рынке миллионов выставленных на продажу объектов, – обеспокоен. Именно поэтому китайские власти ввели ограничения на покупку и ограничили доступность кредитов, вследствие чего деньги просто стали наводнять другие сферы. Бурный рост цен также означает, что миллионы людей остаются вне рынка, что усугубляет неравенство.

Председатель КНР Си Цзиньпин (Xi Jinping) в октябре прошлого года сказал, что «дома строятся, чтобы в них жить, а не для спекуляции», однако четверть китайского жилья пустует и как раз подкрепляет спекуляцию.

Хотя часть незанятой недвижимости – это дачи и жилье мигрантов, ищущих работу в других местах, Гань обнаружил, что важнейший фактор высокого процента пустующего жилья – инвестиционные покупки.  И все это несмотря на ограничения, нацеленные на то, чтоб воспрепятствовать покупке нескольких жилых объектов.

Покупки третьего жилья выросли до рекордного процента от всех покупок жилья

Первое жилье; Второе жилье; Третье жилье

Источник: Исследование финансов китайских домохозяйств

Такое спекулятивное безумие влечет за собой еще одни экономические издержки: падение предложения оказывает повышающее давление на цены и оттесняет с рынка молодых покупателей, согласно Кайцзи Чэню (Kaiji Chen), соавтору статьи Федеральной резервной системы «Большой жилищный бум в Китае».

И, как хорошо помнят американцы, результат преследования недоступного жилья в целях ценовой спекуляции – очередной беспрецедентный долговой пузырь: согласно Caixin, исходя из данных Народного банка Китая (НБК), непогашенный объем жилищной ипотеки физических лиц в Китае вырос в семь раз – с 3 трлн юаней ($430 млрд) в 2008 г. до 22.9 трлн юаней в 2017 г.

Непогашенный личный ипотечный долг

Единица: триллионы юаней

Сент. 2018

Источники: НБК, Caixin, CEIC

За год, до конца сентября 2018 г., сумма непогашенных ипотечных кредитов выросла еще на 18%, до рекордных 24.9 трлн юаней, что привело в тенденции, как отмечает Caixin, превратившей многих людей в «ипотечных рабов».

Результатом также стал еще один жилищный пузырь: долг по жилищной ипотеке сейчас составляет больше половины всего долга китайских домохозяйств. В третьем квартале на него приходилось 53% из 46.2 трлн юаней непогашенного долга домохозяйств.

Пока мало кто переживает из-за того, какой огромный жилищный пузырь лопнет следующим. Пример пустующего дома – вилла в пригороде Шанхая, приобретенная родителями для 27-летней Натали Фэн (Natalie Feng). Двухэтажная резиденция задумывалась как место проведения выходных для семьи из трех человек. На самом же деле она большую часть времени пустует, и Фэн говорит, что со сдачей в аренду было бы слишком много хлопот.

«Чтобы провести там выходные, нужно сначала час ехать на машине, а потом полдня убирать», – сказала Фэн. Она пошутила, что лучше бы родители вообще не покупали для нее этот дом. Дело в том, что если теперь она захочет купить квартиру, это будет считаться вторым жильем, а значит, сумма первого взноса будет больше.

Проблема в том, что, несмотря на относительно стабильные цены на жилье, фундамент жилищного рынка дает трещину. Как недавно сообщалось в WSJ, в начале декабря группа домовладельцев ворвалась в отдел продаж шанхайского комплекса «Центральный Вашингтон», чей застройщик, Shanghai Zhaoping Real Estate Development, рекламировал новые квартиры по ценам намного ниже тех, по каким квартиры продавались в начале года. Собственница одной из квартир сказала, что из новых цен следует, что стоимость квартиры, приобретенной ею у застройщика в марте, упала примерно на 17.5%.

«Некоторые люди, купившие несколько жилых объектов, теперь пытаются продать один из них, чтобы выплатить ипотеку по другим», – сказал риелтор Жань Юньцзе (Ran Yunjie). Один его клиент в прошлом году купил квартиру примерно по $230,000. Согласно Жаню, чтобы теперь найти покупателя, клиенту нужно снизить цену на 60%.

Между тем, что представляет действительно настораживающую демонстрацию того, что может произойти, когда пузырь наконец лопнет, в прошлом месяце мы сообщали, что разгневанные домовладельцы, заплатившие полную цену за квартиры в жилищном проекте Xinzhou Mansion в Шанжао, ворвались в отдел продаж Country Garden в восточной провинции Цзянси, после того как узнали, что новым покупателям предлагались скидки до 30%.

«Country Garden урезала цену продаж в одной из своих жилых построек на 1/3. Те, кто заплатил полную цену, разнесли отдел продаж. Подобные инциденты случались и раньше и будут повторяться. В Китае невозможно отменить «гарантию основной суммы» (刚性兑付)».

«На недвижимость приходится порядка 70% всех активов китайских городских семей. Жилье – это одновременно богатство и статус. Люди не хотят, чтобы цены слишком быстро росли, но они также не хотят, чтобы они слишком быстро падали, – сказал Шао Юй (ShaoYu), главный экономист Oriental Securities. – Люди настолько привыкли к росту цен, что им даже в голову не приходит, что они также могут падать. Мы не должны усугублять эту иллюзию», – добавил Шао, что напоминает сказанное Беном Бернанке (Ben Bernanke) примерно в 2005 г.

Но главным сюрпризом, когда музыка наконец затихнет, будет то, что – как год назад было раскрыто в замечательном сообщении WSJ – китайский жилищный спад может оказаться намного хуже, чем кажется на первый взгляд, так как, по указанию Пекина, более 200 китайских городов последние три года скупали у застройщиков излишек квартир и заселяли в них семьи из подлежащих сносу городских кварталов и ближайших деревень. Стоящее за покупками Министерство жилья Китая сообщило, что собирается продлить программу до 2020 г. включительно. Такая стратегия, поддерживаемая кредитами банка, управляемого центральными властями, спасала застройщиков и поднимала рынок недвижимости.

Помощь застройщикам

Последние три года меньшие китайские города, такие как Бэнбу, брали кредиты, чтобы выкупать у застройщиков пустующее жилье, результатом чего стал бум недвижимости, превосходящий теперь эталонный средний показатель по 70 китайским городам и даже такие мегаполисы, как Пекин.

Долг местных правительств

Кредиты на программы Китайского банка развития

млрд юаней

Жилые единицы

Построенные правительством

Купленные/субсидированные правительством

млн

Цена на жилье, ежемесячно

Изменение в сравнении с предыдущим годом

Бэнбу, Пекин, Среднее*

*Среднее по 70 большим и малым городам, рассчитано Национальным статистическим управлением. Примечание: 1 юань = 15 центов.

Источники: научно-исследовательский институт китайской компании E-House (долг); CEIC, собранные UBS данные из правительственных документов (жилые единицы); Национальное статистическое управление, CEIC (цена)

Другими словами, хотя в Китае уже и так рекордные 50 млн пустующих квартир, реальная цифра – не учитывая тайные покупки излишка предложения самим правительством – скорее всего, существенно выше. И именно это, а не китайский фондовый рынок, давно является главной бомбой замедленного действия для Пекина, и если Трамп (Trump) и Питер Наварро (Peter Navarro) действительно хотят сокрушить Китай в их текущей торговой войне, им следует сосредоточиться на дестабилизации жилищного рынка: китайский фондовый рынок был и остается всего лишь отвлекающим фактором.

Резюмируем:

• В Китае имеется больше 50 млн пустующих квартир.

• Ипотечные кредиты за последнее десятилетие выросли в 8 раз.

• Цены стабильны благодаря постоянным покупкам избытка предложения правительством.

• Цены на жилье уже дают трещину, и некоторые застройщики вынуждены снижать цены на 30%.

• Покупатели жилья бунтуют, формируя гневные отряды и атакуя отделы продаж, когда цены падают.

До сих пор Китаю удавалось поддерживать иллюзию стабильности и общественный порядок. Но если жилищное замедление существенно ускорится и на рынке неожиданно появятся десятки миллионов пустующих квартир, «восстание рабочего класса», к которому Китай готовился с 2014 г…

…станет реальностью за одну ночь, с тяжелыми последствиями для всего мира.