Крах рынка недвижимости Сиднея и Мельбурна: Ой-ой-ой!

Но пузырь проткнул не центральный банк; его процентные ставки на рекордном минимуме!

Беспощадность жилищного спада в регионах Сиднея и Мельбурна – на них приходится примерно 55% австралийского жилищного фонда по стоимости – впечатляет. Кажется, что в какой-то момент спад цен должен хоть на какое-то время замедлиться или даже дать быстрый отскок, прежде чем падение возобновится. Но нет. Нисходящий импульс набирает обороты.

В Сиднее, согласно ежедневному индексу цен на жилье от CoreLogic, цены в декабре упали относительно ноября – всего за один месяц – на 1.8%! Сейчас цены на 11.1% ниже пика, наблюдавшегося в июле 2017 г.:

Большой нырок: Сидней

Ежедневный индекс стоимости жилья CoreLogic

Индекс

Июль 2017

Источник: CoreLogic

В 2018 г. в Сиднее цены на все типы жилья упали на 8.9%, причем цены на особняки упали на 10.0%, а цены на квартиры упали на 6.3%. Из-за такого спада индекс вернулся к уровню августа 2016 г.

Цены на более дорогие дома падают быстрее: цены в верхней четверти рынка упали на 10.0%, а в нижней – на 6.8%.

В Мельбурне, на втором крупнейшем рынке Австралии, жилищный спад отстает от сиднейского примерно на 4 месяца. Согласно ежедневному индексу цен на жилье от CoreLogic, цены на все типы жилья упали с наблюдавшегося в ноябре 2017 г. пика на 7.2%, вернувшись к уровню февраля 2017 г.:

Большой нырок: Мельбурн

Ежедневный индекс стоимости жилья CoreLogic

Индекс

Ноябрь 2017

Источник: CoreLogic

В 2018 г. цены на все типы жилья в Мельбурне упали на 7.0%, причем цены на особняки упали на 9.2% – только в декабре снизившись почти на 2%, – а цены на квартиры упали на 2.3%.

Дорогие дома страдают сильнее всего: цены в самой дорогой четверти рынка упали на 11.2%, а в нижней четверти – поднялись на 0.5%.

В других столичных городах в 2018 г.: жилищный спад вернул цены в Дарвине к уровню 2007 г., а в Перте – к уровню 2009 г., тогда как в остальных городах цены выросли:

• Брисбен, Квинсленд: +0.2%.

• Аделаида, Южная Австралия: +1.3%.

• Перт, Западная Австралия: -4.7%, что вернуло цены к уровню марта 2009 г. После пика в 2014 г. цены стали падать из-за горнодобывающего спада.

• Дарвин, Северная территория: -1.5%, что вернуло цены к уровню октября 2007 г., тогда как пик состоялся в 2014 г.

• Канберра, Австралийская столичная территория: +3.3%.

• Хобарт, Тасмания: +8.7%; но ранее в 2018 г. здесь наблюдался двузначный годовой прирост.

Национальный индекс стоимости жилья CoreLogic упал с наблюдавшегося в октябре 2017 г. пика на 5.2%. Директор по исследованиям CoreLogic Тим Лолесс (Tim Lawless) сказал в отчете, что это общее ослабление рынка, «отнюдь не ограничивающееся коррекцией в Сиднее и Мельбурне».

Все более резкий спад в Сиднее и Мельбурне можно объяснить сочетанием целого ряда факторов:

Цены слишком высокие: После нескольких лет жаркого роста цен недоступность для многих потенциальных покупателей, покупающих дома для того, чтобы в них жить, достигла критического уровня.

Бум строительства заваливает рынок новым предложением.

Разоблачение банковских ипотечных махинаций, сначала в СМИ, а затем в расследовании Королевской комиссии, осложняет проведение этих самых махинаций, стесняя ипотечное кредитование.

В целом более низкая доступность кредитов, согласно отчету CoreLogic:

«Во второй половине года кредитование с выплатой только процентов находились намного ниже недавно снятого лимита 30%, рост кредитов на инвестиционные цели фактически близок к нулю, а рост кредитов покупающим жилье, чтобы самим в нем жить, резко замедлился. Кредиторы, как правило, ожидают от заемщиков более крупных гарантийных депозитов и более внимательно отслеживают расходы и кредитоспособность заемщиков».

«Кредиторы, по понятным причинам, стараются избегать рисков на фоне падающей стоимости жилья, высокого долга домохозяйств, роста предложения и повышенного внимания регуляторов после расследования Королевской банковской комиссии», – сказал Лолесс.

Настроения потребителей насчет недвижимости ухудшились, что неудивительно, учитывая получившее широкую огласку падение цен после нескольких лет ажиотажа, когда казалось, что на недвижимости нельзя потерять деньги. CoreLogic цитирует исследование потребительских настроений Westpac и Мельбурнского института, показавшее «пессимистические» настроения относительно жилой недвижимости.

Китайские инвесторы охладели, увидев падение цен. CoreLogic объясняет, что «существенное снижение активности иностранных покупателей» и «сокращение иммиграции» – одни из факторов, еще больше ухудшивших рыночные условия в течение года. При этом жилищный рынок сильно от этого зависит, так как многие местные жители не могут позволить себе купить жилье при таких ценах.

Что интересно, все это происходит, когда ипотечные процентные ставки остаются вблизи исторических минимумов и официальная ставка Резервного банка Австралии после последнего понижения в августе 2016 г. также остается на рекордном минимуме, 1.5%. Другими словами, пузырь проткнул не центральный банк.