Крах жилищного рынка #2 в США начался

Некоторые рынки уже глубоко погрузились в это, другие только начали. Отрезвляющее путешествие из десятилетия свободных денег в ла-ла-ленде обратно в нормальное русло.

Рынок жилья в США падает, причем на некоторых крупных рынках очень быстро. Другие рынки немного отстают.

Так было во время последнего жилищного кризиса. Тот кризис я теперь называю жилищным кризисом №1. Во время жилищного кризиса №1 Майами, Феникс, Сан-Диего, Лас-Вегас и др. были немного впереди; другие места, такие как Сан-Франциско, немного отставали. В 2007 году жители Сан-Франциско думали, что жилищный кризис, разворачивавшийся по всей стране, обойдёт их стороной. Однако затем он ударил по Сан-Франциско с удвоенной силой.

На этот раз в авангарде Сан-Франциско, Кремниевая долина и вся зона залива Сан-Франциско, а также Бойсе, Сиэтл и некоторые другие места. В районе залива Сан-Франциско за первые 10 месяцев этого жилищного кризиса, жилищного кризиса №2, средняя цена дома упала быстрее, чем за первые 10 месяцев жилищного кризиса №1. Мы пристально следим за этим. Сейчас я остановлюсь на происходящем подробнее.

С тех пор, как год назад начали расти ставки по ипотечным кредитам, в США ежемесячно фиксируется падение продаж жилья. В январе общий объем продаж жилья в США упал на 37% относительно января прошлого года. Продажи упали во всех регионах, но больше всего падение на Западе (42% в годовом исчислении), а меньше всего – на Среднем Западе (33% в годовом исчислении). То есть тенденция повсеместна.

Средняя цена на все типы домов по всей территории США в январе упала седьмой месяц подряд, снизившись более чем на 13% относительно пика в июне. Часть спада связана с сезонным фактором, а часть - нет.

Данное падение сократило годовой рост цен всего до 1,3%. При таких темпах мы увидим снижение цен за год в феврале или марте, что станет первым снижением цен за год в США со времен жилищного кризиса №1.

Число активных объявлений увеличилось почти на 70% относительно прошлого года, однако по историческим меркам оно все еще низкое. Многие продавцы сидят на своих пустующих объектах, не продавая их. Они сдают их в аренду или пытаются заработать на аренде для отдыха. Все они надеются, что «это тоже пройдет».

«Это тоже пройдет» - таковы ставки по ипотечным кредитам. В конце прошлого года средняя 30-летняя фиксированная ипотечная ставка превышала 7%, затем в январе она снизилась до 6%, и вся отрасль вздохнула с облегчением. Все надеялись, что инфляция просто исчезнет, а Федеральная резервная система скоро снизит процентные ставки и покончит со всем этим кошмаром.

Но в начале февраля пришло осознание того, что инфляция просто так не уходит. Пятничные данные по инфляции подтвердили, что она вновь ускоряется, и процесс ускорения начался ещё в декабре. Цены на некоторые товары снизились, но инфляция в сфере услуг подскочила до сорокалетнего максимума. Услуги – это почти две трети того, на что потребители тратят свои деньги. Инфляцию в сфере услуг очень трудно снизить. Федеральной резервной системе предстоит решить эту проблему, что означает повышение ставок в течение длительного времени.

Ставки по ипотечным кредитам снова подскочили и в пятницу вернулись к отметке 6,9%, согласно ежедневному измерению Mortgage NewsDaily. Всего чуть-чуть ниже магических 7%.

А потенциальные продавцы все еще сидят на своих пустующих объектах, думая: и это тоже пройдет.

Так сколько сегодня пустующих домов? Бюро переписи населения отслеживает этот показатель. В четвертом квартале прошлого года насчитывалось почти 15 млн свободных единиц жилья – это дома на одну семью, кондоминиумы и съемные квартиры. Это более 10% всего жилого фонда.

В 2022 году общее количество единиц жилья увеличилось более чем на 1,3 млн. Если в каждой единице жилья в среднем проживает 2,5 человека, получается, что в стране проживает на 3,3 млн. человек больше, чем в предыдущем году. Население США в 2022 году росло не так быстро.

Таким образом, сейчас в стране насчитывается почти 15 млн. свободных единиц жилья. Из них 11 млн. круглый год пустуют. Некоторые из них были переделаны для сдачи в аренду, другие - выставлены на продажу, и это то, что мы действительно видим, но есть и другие причины, по которым дома пустуют.

Также 6,6 млн. домов не были выставлены на продажу по разным причинам, например, из-за того, что владельцы не хотят сейчас продавать недвижимость.

Если только 10% из этих 6,6 млн. домов появятся на рынке, - это удвоит общее количество активных объявлений. Если на рынок выйдет 20% от этих домов - будет огромное перенасыщение.

Это и есть теневой кадастр. Он может появиться в любой момент. И во время Жилищного кризиса №1 этой теневой кадастр, появившийся внезапно, создал самое большое перенасыщение жильем в истории.

Т.к. район залива Сан-Франциско находится впереди всех, давайте рассмотрим его более подробно. Население на данном рынке чуть менее 8 млн. человек. Средняя цена домов на одну семью в январе упала на 35% относительно сумасшедшего пика в апреле прошлого года. В годовом исчислении, с января по январь, средняя цена упала на 17%. Согласно данным Калифорнийской ассоциации риэлторов, в годовом исчислении, с января по январь, средняя цена упала на 17%.

В долларовом выражении средняя цена упала более чем на $500 тыс относительно пика. Это очень большие деньги, чтобы растаять как дым.

На самом деле пропали не деньги. Пропала иллюзия денег.

Во время пандемии цены взлетели так быстро, что это массовое падение даже не вернуло их к уровню января 2020 года.

Не так много людей купили дом в течение этих трех лет, и еще меньше людей купили дом по близкой к пиковой стоимости. Поэтому резкое падение цен на самом деле затронуло немногих домовладельцев - только тех, кто купил дом после середины 2020 года. Их относительно немного. Домовладельцев, купивших жилье в 2019 году и ранее, - подавляющее большинство. Они все еще держатся на плаву, и многие из них по-прежнему имеют значительные капиталы. 

Но сейчас дело идет быстро.

Во время жилищного кризиса №1 за два года средняя цена в районе залива Сан-Франциско упала на 58%. Сейчас уже 10 месяцев как у нас жилищный кризис №2.

Так, за первые десять месяцев жилищного кризиса №1 в 2008 году средняя цена упала на 21%.

За первые десять месяцев жилищного кризиса №2, в 2022 и 2023 годах, средняя цена упала на 35%.

Другими словами, средняя цена сейчас падает быстрее, чем в 2008 году.

Конечно, средние цены - не самый надежный показатель. Они очень изменчивы и подвержены сезонности. И они могут искажаться при изменении состава населения. Например, если богатые снимают свои дома с продажи, т.к. могут позволить себе сохранить их, и продаются только дома среднего и низкого ценового сегмента, то в структуре продаж становится меньше домов высокого класса, что приводит к снижению средней цены. Так было во время жилищного кризиса №1 и это привело к падению средней цены на 58%.

Есть и другие рынки, на которых наблюдается снижение цен на жилье, аналогичное рынку в районе залива, включая Бойсе и Сиэтл. Но другие рынки только начали снижаться.

В районе залива продажи жилья – т.е. количество закрытых сделок – упали на 37% в годовом исчислении, что чуть выше среднего показателя по стране (34%). Это признак замороженного рынка.

Количество активных объявлений в районе залива подскочило, а количество дней на рынке увеличилось почти втрое по сравнению с прошлым годом (до 32 дней).

Снятие жилья с продажи стало обычной практикой. Многие продавцы сегодня делают так: они выставляют дом на продажу по желаемой цене, и никто не приходит. Через месяц они снимают дом с продажи. Еще через месяц они выставляют его на рынок аренды, чтобы посмотреть, сможет ли кто-нибудь предложить достаточно денег за аренду, чтобы покрыть ипотечный платеж. И это, очевидно, не срабатывает. Поэтому через месяц они снимают дом с продажи. А еще через месяц они снова выставляют его на продажу по более низкой цене. Другие пытаются заработать на аренде для отдыха, но здесь повсюду дома для отдыха. Предложение сильно превышает спрос.

Если продавец достаточно снизит цену, в конечном итоге дом будет продан. Если цена правильная - всё продаётся. Клиринговая цена - это реальность. Самое сложное для продавца - принять клиринговую цену, если он действительно может позволить себе продать дом по этой цене.

Некоторые продавцы сразу же выставляют на продажу дом по рыночной цене и заключают сделку быстро.

Продавцам сейчас некогда раздумывать. Если они будут бездействовать, то просто погонят цены вниз. Те, кто паникует первыми, паникуют лучше всех.

Нельзя сказать, что совсем нет спроса и покупателей. Спрос есть, но он намного ниже чем раньше.

Так почему же все это происходит так быстро?

Дело не в экономике. Люди работают, и средняя зарплата у них сейчас самая большая за последние 40 лет. Уровень безработицы сейчас на историческом минимуме. Вынужденные увольнения и сокращения людей также близки к историческим минимумам.

Даже в хорошие времена ежемесячно происходит в среднем 1,8 млн. увольнений, и это нормальная динамика для огромного рынка труда. Ежемесячно в течение последних двух лет, включая конец прошлого года, когда было много сообщений об увольнениях, общее число увольнений было ниже, чем в «хорошие времена» до пандемии. Данный показатель был 1,5 млн. в месяц или ниже. Это самый низкий показатель за последние 20 лет.

Рост безработицы происходит, когда число увольнений растёт, и компании перестают нанимать сотрудников. В результате уволенные и сокращённые сотрудники не могут найти работу. В данный момент такого не наблюдается.

Компании раскручивали эти сообщения об увольнении в течение нескольких месяцев. Как правило, цена их акций при этом подскакивала. Но это были только сообщения, а не реальные увольнения. Сокращения проводили глобальные компании, многие из которых происходили в других странах.

Факты увольнений легко проверить в Калифорнии, т.к. компании с численностью более 75 сотрудников обязаны сообщать о них в соответствии с Законом об уведомлении об адаптации и переподготовке работников.

С точки зрения размера рынка труда, хуже всего ситуация с увольнениями в Сан-Франциско. Но с июля здесь уволили только 7 тыс. сотрудников, несмотря на всю шумиху вокруг 5 тыс. увольнений только в Twitterи десятков тыс. увольнений в ряде других компаний, штаб-квартиры или офисы которых расположены в Сан-Франциско.

И это было настолько плохо, насколько это вообще возможно в Калифорнии. Но другие компании нанимают сотрудников, и в целом уровень занятости в Калифорнии всё еще растет. А уровень безработицы остается исторически низким.

Другими словами, всплеска безработицы не наблюдается. Рынок труда остается дефицитным. Люди работают и получают большие зарплаты, а многие из тех, кого уволили, быстро находят новую работу. И это должно благоприятно сказываться на рынке жилья.

Рынок жилья не был остановлен всплеском безработицы, даже в районе залива. Безработица - это фактор, который может негативно повлиять на рынок жилья в будущем.

Сейчас на рынок жилья негативно повлияло токсичное сочетание нескольких факторов:

• Резкий рост ставок по ипотечным кредитам;
• Цены на жилье, взлетевшие в стратосферу;
• Резкое падение акций, особенно лопнувшие пузыри на IPO и SPAC, а также резкое падение стоимости криптовалют. Многие люди потеряли много денег.

Цены на жилье взлетели в стратосферу из-за политики Федеральной резервной системы – из-за почти $5 трлн., напечатанных в период с марта 2020 по март 2022 года, чтобы снизить долгосрочные процентные ставки (в том числе ставки по ипотеке), и создать самый большой пузырь цен на активы за всю историю.

Но теперь все это кончилось, теперь у нас бешеная инфляция, ФРС повысила ставки и будет повышать их дальше, они превысят 5%. ФРС продолжает количественное ужесточение, и к концу февраля её баланс сократился более чем на $600 млрд.

Таким образом, ФРС повышает ставки и сворачивает свой баланс, а стоимость активов, включая акции, облигации, криптовалюты и жилье, снижается.

Мы видим, как разворачивается самый большой в истории пузырь активов, включая цены на жилье. И сейчас это не имеет никакого отношения к безработице или экономике в целом. Рабочих мест много, зарплаты растут, потребители тратят деньги, компании тратят и инвестируют, правительства расходуют деньги так, как будто завтра никогда не наступит.

Все может измениться: Безработица может резко вырасти, вакансии могут исчезнуть, потребители, потерявшие работу, могут сократить свои расходы, а у государственных и местных органов власти, всё еще купающихся в пандемических деньгах, они закончатся, и тогда им придется сократить расходы. Все это - еще один фактор, способный повлиять на рынок жилья.

Но на рынок жилья данный фактор еще не повлиял. Спад на рынке жилья на данный момент был вызван исключительно быстрым исчезновением свободных денег, к которым все привыкли с 2008 года. Жилищный кризис №2 может стать отрезвляющим путешествием из десятилетия свободных денег в страну ла-ла-ленд, обратно к нормальной жизни.