Красные чернила: обновление анатомии поворотной точки на рынке недвижимости в округе Сонома, Сан-Франциско

«101 новое предложение, 101 снижение цены».

Репортаж с места событий: дом по адресу 1704 Hurlbut в городе Себастопол в округе Сонома – дорогой области к северу от Сан-Франциско, между Тихим океаном и округом Напа, – 17 июня оценивался в $980,000. Дальше цена стала падать:

• 19 июля: скидка до $935,000;

• 24 июля: скидка до $895,000;

• 7 августа: скидка до $850,000;

• 19 сентября: скидка до $830,000.

Помимо снижения цены на 15%, к дому также стали прилагать страховку от вредителей на $15,000, как объяснил Томас Стоун (Thomas Stone), брокер из округа Сонома. Но его так и не купили.

«Похоже, дома, изначально стоившие около $1 млн, сильнее всего подешевели, – сказал он. – То есть, получили «свежую цену» или «улучшенную цену». Мне стоит поработать над моим риелторским жаргоном».

Еще один пример – дом площадью 10 акров по адресу 1725 Sextonview Lane, в нескольких милях к западу от Себастопола. 27 августа он оценивался в $1.995 млн. 23 сентября цена продажи снизилась на $296,000 (15%), до $1.699 млн, но его все равно никто не купил.

Два месяца назад мы – я и Томас Стоун, брокер из округа Сонома, – рискнули предположить, что в июне на жилищном рынке округа Сонома случился переломный момент, и что базовая динамика указывает на снижение цен. Увидеть это можно было по скрывающимся под поверхностью исходным данным и по другим индикаторам, таким как рассылаемые брокерам отчаянные листовки. Итак, вот как ситуация развивалась в сентябре.

Предложение жилья, выставленного на продажу, в июне внезапно подскочило, а в сентябре достигло 1,198 домов, согласно предоставленным Стоуном данным сервиса мультилистинга (Multiple Listings Service (MLS)). Красные столбцы изображают движение после июньской переломной точки:

Переломная точка в округе Сонома

Число домов, выставленных на продажу

Май '14, Июль '14, Сент. '14, …, Сент. '18

Источник данных: MLS

Продажа жилья – сезонный бизнес. Чтобы устранить сезонный эффект, следующий график сравнивает предложение с аналогичным месяцем предыдущего года. В предшествующие годы предложение имело тенденцию к сокращению. Но за последние четыре месяца ситуация кардинально изменилась. В сентябре на продажу было выставлено на 299 домов, или на 33%, больше, чем в сентябре прошлого года (красным показано движение после июньской переломной точки):

Переломная точка в округе Сонома

Число домов, выставленных на продажу, годовое изменение

Май '15, Июль '15, Сент. '15, …, Сент. '18

Источник данных: MLS

Несмотря на рост предложения на 33%, продажи в сентябре упали на 25% в сравнении с сентябрем прошлого года, до всего лишь 357 домов, что стало самым низким показателем для сентября с 2014 г.

Предложение домов в месяцах – число выставленных на продажу домов, разделенное на число проданных домов, – растет. Ранее оно колебалось около 1.7 месяца. В июне оно стало расти. В сентябре оно удвоилось до 3.4 месяца (красным показано движение после июньской переломной точки):

Переломная точка в округе Сонома

Предложение домов в месяцах

Май '14, Июль '14, Сент. '14, …, Сент. '18

Источник данных: MLS

Когда нет продаж, никто не получает денег. Когда продавцы запрашивают более высокую цену, чем покупатели готовы платить, объем продаж падает. Если такая тупиковая ситуация продолжается, рынок замерзает и начинает таять лишь тогда, когда продавцы начнут достаточно снижать цены. Брокеры пытаются донести до своих клиентов эту новую рыночную реальность – после нескольких лет роста цен, – чтобы заключались сделки. И сейчас все пытаются разобраться в ситуации на рынке.

«101 новое предложение, 101 снижение цены», – сыронизировал Томас Стоун две недели назад.

Следующий график показывает «коэффициент поглощения» (число продаж, разделенное на число выставленных на продажу домов) – процент предложения, «поглощенный» покупателями. Скачок коэффициента поглощения в конце прошлого года, когда в ноябре были достигнуты пиковые 94%, в значительной степени был связан с пожарами, самыми разрушительными за всю историю Калифорнии. Тогда покупатели – возможно, спекулянты, надеявшиеся на скачок цен после пожаров, – хватали почти каждый дом, выставленный на продажу. Но затем коэффициент поглощения вернулся к норме и продолжил падать. В сентябре он достиг 30%, самого низкого уровня за многие годы (красным показано движение после июньской переломной точки):

Переломная точка в округе Сонома

Коэффициент поглощения в процентах

Май '14, Июль '14, Сент. '14, …, Сент. '18

Источник данных: MLS

Данные показатели описывают то, что происходило на жилищном рынке под поверхностью. Но ухудшение начинает обнаруживаться даже на поверхности. В сентябре «медианная цена» – то есть, 50% домов продано дороже и 50% дешевле – упала до $635,000, самого низкого уровня с ноября прошлого года:

Медианная цена продажи

тыс $

Влияние пожаров

Май '14, Июль '14, Сент. '14, …, Сент. '18

Источник данных: MLS

Цены в округе подскочили в конце 2017 г., в значительной степени из-за пожаров и, возможно, последовавшей спекуляции. В связи с этим в сентябре медианная цена все еще была на 8.5% выше, чем в сентябре прошлого года.

Вышеприведенные данные касаются жилых домов. Отдельную категорию в данных MLS составляют «участки и земля». Дома, сгоревшие из-за пожаров и выставленные на продажу, находятся в категории «участки и земля».

Каждый месяц во второй половине прошлого года в категории «участки и земля» было чуть больше 300 объектов, выставленных на продажу. Но в январе, когда на рынок стали поступать сгоревшие дома, предложение начало расти и в сентябре достигло 519 объектов, на 65% больше, чем в сентябре прошлого года. Но продано в сентябре всего 23 участка:

Округ Сонома

«Участки и земля», выставленные на продажу

Июль '17, Авг. '17, Сент. '17, …, Сент. '18

Источник данных: MLS

Что делать с таким рынком? «Все более важным становится состояние недвижимости, так как покупатели узнают, насколько заняты местные подрядчики, – рассуждает Стоун. – Местные подрядчики загружены на два года вперед и более. А подрядчики из других регионов не в состоянии найти местных субподрядчиков». Поэтому теперь, когда рынок охладел, покупатели начинают избегать домов, требующих ремонта. И дома в отличном состоянии продаются быстрее.

И есть побочный эффект: «Если не сильно перенапрягаться, можно работать как угодно долго», – говорит Стоун.