Крупнейшая гостиница в Баффало, Нью-Йорк выставлена на продажу: лучшее предложение равно 18% от секьюритизированной стоимости

За последние семь месяцев мы неоднократно обсуждали бедственное положение коммерческой недвижимости, в отличие от большинства других финансовых активов, не извлекшей выгоды из помощи Федеральной резервной системы (но это может скоро измениться). Кульминация наступила в июне, когда мы писали: «Беспрецедентный скачок просрочек по коммерческим ипотечным облигациям предвещает катастрофу в коммерческой недвижимости» (Unprecedented Surge In New CMBS Delinquencies Heralds Commercial Real Estate Disaster).

Непрекращающийся кризис в структурном долге, обеспеченном коммерческой недвижимостью вообще и отелями в частности, заставил Уолл-стрит запустить «большие короткие продажи 3.0»: ставки против обеспеченных отелями займов, наиболее широко представленных в индексе CMBX 9, чья осевая составляющая с рейтингом BBB- продолжила скользить, даже когда рынок в целом отскочил.

Бедственное положение гостиничной отрасли подчеркивают два недавних события, указывающих на то, что короткие продажи CMBX 9 вполне могут и дальше быть оправданной ставкой.

Во-первых, Reuters сообщает, что культовый манхэттенский Roosevelt Hotel, как ни странно, принадлежащий Pakistan International Airlines (PIA), закроется в конце этого месяца. С более чем $4 млрд совокупных убытков, у PIA уже и так были финансовые трудности, когда в марте из-за пандемии прекратились полеты. Как только работа возобновилась в мае, в авиакатастрофе поблизости пакистанского города Карачи погибло 97 из 99 находившихся на борту людей.

«Из-за текущей экономической ситуации Roosevelt Hotel, принимавший гостей Нью-Йорка почти 100 лет, к сожалению, закроется навсегда 31 октября 2020 г.», – говорится на сайте отеля.

Roosevelt Hotel закроется, немного не дождавшись столетия. Отель открылся 23 сентября 1924 г. Его построил бизнесмен из города Ниагара-Фолс Фрэнк Дадли (Frank A. Dudley), и принадлежал он United Hotels Company.

Однако упадок культовых манхэттенских отелей скорее отражает плохие управленческие практики их владельцев. Но эксперты по коммерческой недвижимости из Trepp указывают на нечто более зловещее: Marriott Buffalo Niagara – самый большой и высокий отель города Амхерст – во время аукциона, проведенного Ten-X, получил максимальную ставку всего $10.5 млн. Данная цена – она не была принята – на 82% меньше стоимости отеля в 2011 г.

И хотя мы желаем отелю удачи в новых попытках продажи, нам сложно представить, где найти «большего дурака», чем на аукционе, начавшемся 5 октября с цены $6.5 млн и закрывшемся 7 октября всего на $4 млн выше и намного ниже того, что надеялся получить собственник. Собственник, Procaccianti Cos. из Кранстона, штат Род-Айленд, собирается самостоятельно выставить на продажу 10-этажный отель на 356 номеров.

Инсайдеры сектора гостеприимства и коммерческой недвижимости винят во всем слабый гостиничный рынок – прямое следствие коронавирусной пандемии, парализовавшей туризм.

«Посмотрите на этот отель и на то, где он находится, – сказал Э. Дж. Бейнс (A. J. Baynes), председатель и гендиректор торговой палаты Амхерста. – Его клиентура всё еще не путешествует. Мы видим это в авиакомпаниях и аэропортах. И мы видим это в отелях».

Procaccianti купила отель 13 лет назад, заплатив $31 млн за недвижимость, оценивавшуюся Trepp в 2011 г. в $58 млн. TPG Hotels & Resorts — аффилированная компания Procaccianti Cos. – всё еще не погасила $21.9 млн из $25 млн кредита, взятого на отель 9 лет назад. Срок кредита истекает в следующем году, согласно Trepp LLC , и поскольку у самого отеля отрицательный денежный поток, сложно представить, чтобы всё это кончилось счастливо.

До коронавируса заполняемость номеров в отеле составляла 66.5%, а чистый операционный доход $2.5 млн, поэтому он надеется, что путешествия и туризм очень скоро восстановятся. К сожалению, с каждым днем отель продолжает сжигать деньги, и скоро – в отсутствие дешевого и доступного всем чудесного средства – он придет к точке, когда единственным оптимальным исходом будет последовать за Roosevelt Hotel в небытие.

Но независимо от того, объявит ли отель дефолт сегодня или через полгода, его текущая «тестовая» стоимость поистине разрушительна для рынка секьюритизации: если стоимость отелей действительно на 80% ниже секьюритизированной и если нынешняя экономическая слабость и коронавирусный карантин продлятся еще год, удар по рынку коммерческих ипотечных ценных бумаг будет иметь поистине библейские масштабы, когда наличные резервы за несколько месяцев истощатся и начнется настоящая гонка, чтобы сбыть недвижимость.