Крупнейший в мире рынок недвижимости находится на грани краха

Источник: EPOCHTIMES.RU

 Последние статистические данные центрального банка Китая показывают, что энтузиазм покупателей жилья резко упал.

Несмотря на снижение цен и льготы, крупнейший в мире рынок жилья продолжает падать, а банковский сектор Китая страдает по двум направлениям, поскольку растут как дефолты, так и предоплаты.

Между тем китайские застройщики начинают демонстрировать напряжение: гигант недвижимости Wanda Group на этой неделе попал в заголовки газет, поскольку стоимость его долларовых облигаций резко упала.

По данным исследовательского института China Index Academy, в начале 2023 года на китайском рынке недвижимости произошёл кратковременный подъём, поскольку местные органы власти по всей стране приняли меры по спасению обанкротившегося сектора недвижимости. К концу апреля ставка по ипотеке для покупателей первого дома в более чем 40 городах была снижена ниже 4%.

Однако после оптимистичных прогнозов в марте, продажи в апреле не оправдали ожиданий аналитиков.

Согласно отчёту о финансовой статистике за апрель 2023 года, опубликованному центральным банком Китая 11 мая, ипотечные кредиты сократились на 241,1 млрд юаней (≈2,7 трлн руб.) в апреле. Среди них среднесрочные и долгосрочные кредиты домашним хозяйствам, в основном ипотечные кредиты, сократились на 115,6 млрд юаней (≈1,3 трлн руб.), а краткосрочные ипотечные кредиты сократились на 125,5 млрд юаней (≈1,4 трлн руб.).

Государственная статистика показывает, что продажи бывших в собственности домов в крупнейших городах Китая в апреле показали двузначное снижение. Среди них Пекин упал на 37,3%; Ханчжоу упал на 32,7%; Шанхай упал на 26,71%; и Нанкин упал на 13%. Худший спад был в Хэфэй, который упал на 40%.

Компартия наказывает за снижение цен

Слабый рынок жилья заставил застройщиков снизить цены. Тем не менее два застройщика в Куньшане были оштрафованы китайскими регулирующими органами за значительное снижение цен, настолько сильное, по словам регулирующих органов, что они «нарушили нормальный порядок на рынке недвижимости и вызвали социальную нестабильность».

Комментатор текущих событий из Японии Цюй Кай сказал The Epoch Times 13 мая:

«Причина, по которой Коммунистическая партия Китая (КПК) не позволяет застройщикам снижать цены, очень проста. Снижение цен вызовет цепную реакцию из-за чего, мгновенно лопнет пузырь на рынке недвижимости Китая. Это вызовет серию экономических кризисов, с которыми КПК будет трудно справиться».

Цюй считает, что нынешний кризис с недвижимостью рано или поздно затронет банки и, в конечном итоге, повлияет на страну в целом, поскольку КПК не сможет поддерживать свои доходы за счёт рынка недвижимости.

На грани

Китай является крупнейшим в мире рынком жилья. Согласно оценкам из «Отчёта о стоимости рынка жилья Китая за 2021 год» известного экономиста Жэня Цзепина, стоимость рынка жилья в стране составила $62,6 трлн (≈5 квадрлн руб.) в 2020 году. В сравнении с $33,6 трлн (≈2,7 квадрлн руб.) в США, $10,8 трлн (≈863,7 млрд руб.) в Японии и $31,5 трлн (≈2,5 квадрлн руб.) в Соединённом Королевстве, Франции и Германии вместе взятых.

Согласно «Отчёту о благосостоянии Китая за 2022 год» Жэня, рыночная стоимость рынка жилья Китая достигла 476 трлн юаней (≈5,4 квадрлн руб.) в 2021 году. Это представляет собой увеличение общей рыночной стоимости на 17,9% по сравнению с 2020 годом.

Если рассматривать отношение рыночной стоимости жилья к ВВП, то рыночная стоимость жилья в Китае в 2020 году уже составляла 414%, что выше, чем в Японии, которая составляла 391% до того, как её жилищный пузырь лопнул в 1990-х годах.

По мере того как экономика Китая слабеет, а рынок жилья сокращается, количество домов, отчуждённых в Китае, выросло до 606 тыс. в 2022 году, увеличившись на 35,7% по сравнению с прошлым годом. В то же время во многих городах резко увеличилось количество выставленных на продажу подержанных объектов недвижимости.

Риск будет передан банкам

«Последствия упадка цен на недвижимость и дефолтов по жилищным ипотечным кредитам в конечном итоге переложатся на банки», — объяснил The Epoch Times 13 мая Фан Ци, ветеран китайских финансов, проживающий в Великобритании.

Фан сказал, что для банков существует два риска, связанных с жилищной ипотекой. Обе ситуации несут убытки и напрямую ослабляют активы банков.

Первая ситуация возникает, когда домовладельцы не выплачивают ипотечные платежи. Среди причин роста числа дефолтов в Китае — продолжающийся ипотечный бойкот, когда многие домовладельцы отказываются платить за недостроенные дома. В статье New York Times за август 2022 года оценивается, что бойкот может затронуть до 4% непогашенных ипотечных кредитов.

Во-вторых, когда домовладельцы досрочно выплачивают свои ипотечные кредиты, как это делают многие китайские домовладельцы, обременённые более высокими ставками. Владельцы ипотечных кредитов используют свои личные сбережения или берут дешёвые кредиты в рамках программ стимулирования, предназначенных для крупных потребительских покупок или для открытия нового бизнеса.

По оценкам аналитиков, с начала 2022 года, когда банки начали снижать ставки по займам, было досрочно выплачено ипотечных кредитов на сумму почти $700 млрд (≈56 квадрлн руб.), что составляет около одной восьмой непогашенной суммы ипотек Китая.

При нормальных условиях это высвободило бы денежные средства для банков для финансирования других кредитов. Однако, учитывая текущую ситуацию, в которой потребители очень осторожно относятся к расходам, это на самом деле плохие новости для банков. Они не только теряют деньги по существующим ипотечным кредитам, но и испытывают нехватку новых кредитов для финансирования.

Результатом является ужесточение финансирования компаний, занимающихся недвижимостью, предупредил Фан:

«Сжатие финансирования банками сектора недвижимости ещё больше погрузит их в хаос, тем самым создав порочный круг, который повлияет на качество банковских активов и прибыльность. Если риск распространится до определённой степени, у банков возникнет большое количество безнадёжных долгов, что приведёт к банкротству».

Девелоперы недвижимости чувствуют напряжение

На фоне спада на рынке жилья в Китае многие застройщики находятся в смятении. Китайский гигант недвижимости KWG Property 28 апреля опубликовал объявление, в котором говорится, что он не выплатил 212 млн юаней (≈2,4 млрд руб.) основного долга, причитающегося к этой дате.

Просрочка привела к тому, что ещё 31,2 млрд юаней (≈352,6 млрд руб.) стали подлежать оплате по требованию. Две недели спустя разработчик объявил дефолт по выкупному платежу в размере $119 млн (≈9,5 млрд руб.).

Ходят слухи, что даже Wanda Group, один из старейших и крупнейших гигантов рынка недвижимости Китая, находится под угрозой банкротства. Доходность двух долларовых облигаций, проданных её дочерней компанией Wanda Properties Global, в апреле превысила 35%. Аналитики рынка назвали всплеск признаком того, что у заёмщиков возникли проблемы с привлечением новых средств, что усугубляет риск долгового кризиса и дефолта.

В конце апреля Fitch Ratings поместило Wanda Commercial и Wanda Commercial Properties (Гонконг) в свой чёрный список наблюдения.

Во вторник Wanda Commercial попала в заголовки с ещё более тревожными новостями, поскольку облигация на сумму $400 млн (≈32 млрд руб.), подлежащая погашению в июле, упала примерно до 70 центов, «на грани проблемной территории», сообщило агентство Bloomberg под заголовком:

«Беда с недвижимостью снова усугубляется, поскольку китайская беда распространяется».