Ликвидность на рынке жилья Нью-Йорка исчезла

52% жилья, выставленного на продажу прошлой весной, все еще не продано. От продавцов «ситуация требует очевидной стратегии: снижения цен».

Больше половины из 12,000 с небольшим жилых объектов в городе Нью-Йорк, выставленных на продажу на StreetEasy в течение пиковых месяцев листинга – марта, апреля и мая – 2018 г., состоянием на начало февраля все еще не продано, согласно обзору публичных данных от StreetEasy. Прошлой весной поступила «историческая волна жилья», как называет ее StreetEasy, «так как рост цен захлебнулся и собственники захотели уйти в наличные». Но покупателям цены не нравились. Поэтому 52% жилья все еще не продано.

В Манхэттене до сих пор не продано 56% жилья, выставленного на продажу в марте, апреле и мае 2018 г. Покупатели не спешат, видя спад цен. Медианный индекс цен StreetEasy по Манхэттену, составивший в декабре $1.132 млн, вернулся к уровню сентября 2015 г. Последние шесть месяцев подряд медианный индекс цен по Манхэттену опускался ниже аналогичного месяца предыдущего года. Такой годовой спад не наблюдался со времени Жилищного спада №1. В общей сложности спад цен в долларах не такой уж и малый:

Падение цен на жилье в Манхэттене

Годовое долларовое изменение, медианный индекс цен StreetEasy

Источник данных: StreetEasy

В целом по городу Нью-Йорк, учитывая прирост цен в других районов, медианный индекс цен StreetEasy в декабре все еще был на 1.7% выше, чем в декабре предыдущего года.

Из 48% жилья, проданного в Нью-Йорке с прошлой весны, 70% «продано существенно дешевле запрашиваемой цены», говорится в исследовании StreetEasy. За аналогичный период 2017 г. было 62%, а в 2016 г. – 61%. В этот раз медианное сокращение цены между изначальной ценой предложения и зарегистрированной ценой сделки (согласно публичным данным) составило 5.5%.

В Манхэттене 77% проданного жилья ушло дешевле изначально запрашиваемой цены. И «даже на относительно сильном рынке Куинса лишь 54% жилья нашло покупателей».

Но агрессивное ценообразование работает

Только 19% жилья, проданного в Нью-Йорке, ушло дороже запрашиваемой цены. Такие объекты, как правило, «были самыми дешевыми в своем районе среди жилья с аналогичным количеством комнат», объясняется в исследовании StreetEasy. Они были выставлены на рынок с агрессивной ценой предложения, что затем вызвало активность покупателей. StreetEasy:

• Жилье, проданное дороже цены предложения, «изначально выставлялось на продажу с медианной ценой на 8.8% ниже медианной цены жилья с аналогичным количеством комнат в том же районе в 2018 г.».

• Жилье, проданное дешевле цены предложения, «выставлялось на продажу с медианной ценой на 1.2% выше соответствующей цены жилья с аналогичным количеством комнат в том же районе».

• Жилье, оставшееся непроданным, «изначально выставлялось на продажу с медианной ценой на 6.4% выше соответствующего ориентира».

Агрессивно оцененное жилье, проданное в итоге дороже цены предложения (всего около 1,000 объектов), проводило на рынке 4 недели.

Но жилье, выставленное на рынок с относительно завышенной ценой, но затем проданное дешевле цены предложения, проводило на рынке в среднем 9 недель.

Чем выше цена, тем сложнее продать:

• Жилье с указанной ценой меньше $1 млн: не продано 45%.

• Жилье с указной ценой от $1 млн: не продано 61%.

• Жилье с указанной ценой от $5 млн (656 объектов): не продано 79%.

Что делали неудачливые продавцы? Убирали объекты с рынка.

Отчет объясняет: «Большинство продавцов, не нашедших покупателей по подходящим ценам, просто сняли свои предложения с рынка. Из всех предложений, появившихся весной 2018 г., 40% либо приостановлено, либо снято с листинга, либо по другой причине больше недоступно на StreetEasy. Лишь 7.5% всего листинга пиковых месяцев, или 14% всех непроданных объектов, по-прежнему активно ищет покупателей».

Приток предложений в весенний сезон покупок жилья

Учитывая все эти остающиеся в тени непроданные объекты и «по-прежнему исторически высокий уровень предложения», по словам StreetEasy, «в весенний сезон покупок жилья мы, скорее всего, снова увидим рост предложения, так как продавцы вновь будут пытаться найти покупателей».

StreetEasy ожидает, что «в 2019 г. рынок накроет еще одна большая волна предложения – вероятно, включающая многие объекты, не проданные в 2018 г.».

В исследовании дается ряд советов:

«От продавцов, по-прежнему ищущих покупателей, ситуация требует очевидной стратегии: снижения цен».

«У продавцов может быть соблазн придержать свое жилье в надежде, что какой-нибудь покупатель заплатит больше того, что предлагают другие. Но, с учетом падения цен во многих районах города и задерживающегося на рынке предложения, такой исход маловероятен. Многие готовы купить, но почти никто не готов платить больше того, что запрашивает рынок в целом».

«Покупателям, с другой стороны, следует обратить внимание на важность проведения собственного анализа. Особое внимание стоит уделить сравнению цены предложения с ориентирами в том же районе… Будьте требовательны, терпеливы и готовы торговаться».

Когда цены падают, ликвидность иссякает

Нью-йоркские продавцы вновь узнают забытую истину, что ликвидность на рынке жилья существует, только когда рынок горяч и цены растут. Когда разгораются ожесточенные торги, продается все и почти по любой цене, что ведет к еще большему росту цен.

Но когда настроения меняются и цены начинают падать, ликвидность просто испаряется. И жилье задерживается на рынке и просто не продается – как в Нью-Йорке, где 52% жилья, выставленного на продажу прошлой весной, до сих пор не продано.

Ликвидность, однако, можно найти, только при более низких ценах. Чтобы найти ликвидность, продавцам следует поумерить свои запросы и снизить запрашиваемую цену. Ликвидность есть там, где есть те, кто готов и способен покупать. Если достаточно снизить цену – и это справедливо для большинства активов, – ликвидность появится. И когда покупатели видят более низкие цены сделок в своем районе, они еще немного отступают назад и, как советует StreetEasy, становятся требовательными, терпеливыми и готовыми торговаться.