На этот раз крах рынка недвижимости в Америке продлится дольше

Для начала очертим общий спектр влияния пандемии на основные индустрии. В дьявольском конце этого спектра – индустрия гостеприимства, где круизные лайнеры, курорты и другие популярные места внезапно стали опасными и, следовательно, бесполезными. Здесь большинство компаний обанкротятся, и их основные активы будут перепрофилированы или списаны.

В другом, намного более счастливом конце спектра – бизнесы для «остающихся дома» вроде Amazon, Netflix и сервиса доставки еды Instantcart, которые не могут публично признать, что пандемия им нравится, но, пожалуй, были бы не против, если бы она стала новой нормой.

Посередине спектра находится жилая недвижимость – и, следовательно, прогнозировать здесь сложнее. В частности, обвалятся или взлетят цены в этом новом мире, и как следует вести себя покупателям и продавцам?

В последнюю рецессию ответ был очевиден: недвижимость была эпицентром – собственно причиной – кризиса и была обречена вести себя так, как всегда ведут себя пузырчатые активы.

В итоге на многих ранее жарких рынках цены на жилье обвалились на 40%, люди массово лишались прав на выкуп залогового имущества и у банков оказались горы никому не нужной недвижимости, которую закон обязывал их сбыть по цене распродажи. Оглядываясь назад, очевидной стратегией было продавать на пике пузыря в 2007 г. и покупать с большой скидкой несколько лет спустя.

В этот раз недвижимость – побочное следствие. Много где она стоит дорого – часто дороже, чем на пике предыдущего цикла. Но предложение не вышло из-под контроля, и перед пандемией был распространен дефицит жилья. Поэтому повторение предыдущей бойни логично только в контексте дефляционной депрессии в духе 1930-х – возможной, но маловероятной в мире отрицательных процентных ставок и центральных банков со станками для печатания бумажной валюты.

Тем не менее многим жилищным рынкам все же придется несладко. Глобальная пандемия не благоприятствует рукопожатиям с риелторами и прикосновениям к чужим дверным ручкам. Между тем медвежий рынок акций создает отрицательный эффект богатства, делающий уплату первого взноса на 20% от дома стоимостью полмиллиона долларов еще более тягостной, чем обычно.

И рабочие места испаряются. Отчеты о первичных заявках на пособие по безработице за последние две недели свидетельствуют об ошеломляющих 9 млн новых безработных. Вероятнее всего, у людей из этой группы, ранее искавших дом, теперь другие приоритеты.

Первичные заявки на пособие по безработице буквально зашкаливают

Еженедельные первичные заявки на пособие по безработице в США (с сезонной поправкой)

Неделя, окончившаяся 28 марта 2020 г.: 6.6 млн

Неделя, окончившаяся 21 марта 2020 г.: 3.3 млн

Есть также те, у кого есть жилье, но нет практически никаких других сбережений (около 20% населения). Когда они станут безработными, периодическая помощь от правительства не означает, что они не решат продать жилье, чтобы на столе была еда. Как следствие, на рынок поступит много нового предложения недвижимости.

Наконец, есть и те, у кого есть средства на покупку жилья, но кто понимает, что грядет, и с ликованием ждет, чтобы бросить, словно гранату, в толпу отчаявшихся продавцов предложение с заниженной ценой.

Следствием будет период роста предложения и падения цен, который приведет к по-настоящему выгодным сделкам. Возможно, не таким сочным, как продажи за полцены квартир и пригородных особняков во Флориде около 2010 г., но все же очень неплохим сделкам в сравнении с перегретыми днями прошлого лета.

Когда статистика по недвижимости начнет отражать грядущий рынок покупателей? Почти сразу:

Жилищный рынок демонстрирует первые признаки затруднений из-за пандемии

Март начинался как сильный месяц для американского жилищного рынка – но во второй половине месяца появились первые указания на то, что пандемия коронавируса скажется на продажах жилья, согласно новому отчету Realtor.com.

Риелторские фирмы приняли меры, чтобы подготовиться к последствиям пандемии коронавируса. Фирмы вроде Zillow (ZG) и Redfin (RDFN), покупающие жилье у продавцов и затем продающие с наценкой, сократили операции по покупке жилья в ожидании экономического спада.

Поисковых запросов «купить жилье» в Google сейчас на 25% меньше, чем год назад.

Еще один признак того, что продажи жилья этой весной пойдут на спад – заявки на ипотеку. Объем заявок на кредит для покупки жилья в неделю, окончившуюся 27 марта, был на 24% меньше, чем год назад, согласно данным Ассоциации ипотечных банкиров.

Так что вершина определенно пройдена. Но до дна, скорее всего, еще далеко. Отсрочка правительством ипотечных выплат позволит людям сохранить жилье дольше, чем во время Великой рецессии. Так боль растянется на несколько месяцев (а может, и лет, если отсрочку продлят), вместо того чтобы сосредоточиться в одном сильном спазме лишения прав на выкуп залога.

Жилье, вероятно, пройдет через типичный процесс – «отрицание… гнев и сопротивление… паника… капитуляция», – и цены достигнут дна на уровне примерно 2/3 от своих пиков 2019 г., но падение может происходить медленнее, чем в прошлый раз.

Вывод: если вы продавец, хватайтесь за любые предложения, какие сейчас есть. Если вы покупатель, будьте терпеливы. К вам идут выгодные сделки, только медленно.