Накачка и сброс британской жилой недвижимости
- дата: 28 июля 2016 (источник от 15 июля 2016)
Господа Карни (Carney) и Осборн (Osborne) оказываются опасным дуэтом для британских инвесторов в недвижимость.
Они использовали монетарную и финансовую политику сочетания прямого банковского кредитования, избирательно увеличивая налоги на сделки и применяя иные налоговые меры для подавления спроса на жилищную собственность.
Если они думают, что могут корректировать эти рынки, то история подсказывает, что они в конечном счёте потерпят неудачу. Инвесторы в жилую недвижимость в Великобритании уже и без вмешательства государства сталкиваются с большими проблемами. Кстати, проблемы, обсуждаемые здесь, мало связаны с текущими трудностями коммерческих фондов недвижимости Великобритании, которые были вынуждены приостановить обратный выкуп паёв из-за неликвидности - хотя их структурная несостоятельность своевременно напоминает нам об этом негибком свойстве собственности в целом.
Жилищная недвижимость стала всеобщим пенсионным фондом
За долгие годы частные лица в Великобритании узнали, что покупать жилую недвижимость - лучший способ защитить капитал. Рост цен на недвижимость был естественным следствием официальных усилий по сокращению покупательной способности фунта стерлингов в то время, и следовательно, недвижимость считается лучшим видом долгосрочных инвестиций по сравнению с другими способами сбережений, такими как банковские вклады, ценные бумаги и паевые инвестиционные фонды. Желание чего-то ощутимого и лучшего, прочность и надёжность зданий неизменно приводили к расширению инвестиций в покупку домов для сдачи жилья в аренду. Многие частные инвесторы покупали один, два или даже три дома, используя ипотечное кредитование. Это сильно расширило предложение на рынке аренды, которая экономически выгодна во время высокой нетто-иммиграции и роста мобильности на рынке труда.
Но видимо, советники Джорджа Осборна в казначействе видят всё иначе. С их точки зрения ограничение предложения жилья, несомненно связанное с негибкими градостроительными нормами, является основной причиной роста цены. Как всегда, правительственные экономисты считают, что проблема ведёт к нежелательному перераспределению богатства в пользу уже ставших богатыми домовладельцев, в ущерб будущему поколению, пытающемуся подняться по имущественной лестнице. В ответ проводилась политика применения более высоких налогов, сначала на жилищную собственность во владении иностранцев, а затем на рынке покупки арендного жилья. Этот последний рынок испытывал также побочные эффекты введения дискриминационного налога на прирост капитала и снятия обычного налога на предпринимательскую деятельность, в частности, в отношении затрат на займы.
Подход правительства основан на одной и той же предпосылке для любого управления ценой: рынок потерпел неудачу, а государство может улучшить рынок. Правительство берёт на себя обязанность обеспечивать доступность цены для людей, покупающих недвижимость впервые, а подавление стоимости капитала также служит косвенным средством контроля аренды.
Однако, использование финансовой политики для контроля цены обречено на провал, учитывая уроки истории и здравой экономической теории. Между тем Банк Англии предписывал банкам, на каких условиях предоставлять ипотеку и кому. Но монетарная и финансовая политика не приводит к желаемому результату и не оказывает значительного влияния на цены, когда процентные ставки подавляются и намеренно держатся у нуля.
Главное в этом то, что Марк Карни и Джордж Осборн ведут себя так, будто они абсолютно не в курсе, от каких реальных причин растут цены на недвижимость.
В основе лежит политика процентных ставок Банка и преднамеренное, хотя и постепенное обесценивание денег. Это переводит поток инвестиций во всё, что не является депозитными деньгами. Они загнали разумных людей в ограниченное инвестиционное пространство и похоже, не понимают долгосрочных последствий таких действий. Кроме того, они не понимают важного сигнала рынка о том, что долгосрочные инвестиции, такие как недвижимость, предметы искусства, акции, а сейчас и золото, эффективно компенсируют быструю потерю покупательной способности депозитных денег.
Помимо попыток Карни и Осборна управлять рынком, новые банковские стандарты «Базель 3» предписывают большую маржу на ипотечное кредитование банками с 2019 года, и далее, и без сомнения, банки заблаговременно будут сокращать предложение кредитов на покупку жилья. Это макроэкономическое изменение, конечно ради благих целей, негативно отразится на рынке недвижимости в долгосрочной перспективе.
Процентные ставки в конце концов вырастут
Всё это условия для будущего кризиса, когда процентные ставки в конце концов вырастут. Есть первые признаки того, что это может произойти раньше, чем ожидает большинство аналитиков. Официальный уровень инфляции в предстоящие месяцы будет расти, по мере того как более высокие цены на энергоносители и сырьевые товары начнут кусаться, а падением фунта стерлингов еще более усугубит ситуацию. Без сомнения, опасения по поводу будущих процентных ставок оказали определённое влияние на инвесторов в коммерческую недвижимость.
По мере роста тревоги о ситуации с долгосрочными процентными ставками в фунтах стерлингов, осознание краткосрочных системных рисков в Европе побуждает информированных вкладчиков сокращать размер банковских вкладов. Последствия того, что экономические субъекты меняют деньги на другие финансовые активы, а затем и на товары, включают ускоряющееся снижение покупательной способности всех валют, сначала для инвестиционных активов, а затем и для физических товаров. Нынешняя удивительная сила различных рынков активов объясняется просто: предчувствие ускоряющегося снижения покупательной способности основных валют, а также противодействие рискам возможного повышения процентной ставки в фунтах стерлингов.
Эта рыночная дилемма некоторое время приводила в движение рынки, с тех пор как волнения после краха Лиман перешли в продолжающееся снижение процентных ставок - это «накачка». На данный момент фаза накачки будет продлена обновлённым банковским кризисом, на который, как ожидается, центральные банки будут реагировать ещё большим монетарным стимулированием, не только в Европе, но и везде, даже в Великобритании после Брексита.
На некотором этапе проблемы будут нарастать ввиду долгосрочных последствий нового витка монетарной инфляции, с компенсирующим влиянием на цены, распространяющимся с активов на товары. Поэтому Банк Англии, как и другие центральные банки, в конце концов окажется в безвыходном положении: между необходимостью повышения процентных ставок для защиты фунта стерлингов и предотвращением банкротства среднего класса, набравшего рекордные суммы ипотечного долга. Это «сброс».
Влияние роста номинальных процентных ставок станет кошмаром для всех рынков активов, не только для рынка недвижимости. Эта также сильно повлияет цены на недвижимость, сначала из-за исчезновения ипотечного финансирования, которое будет ускорено изменениями правил «Базель 3», и затем через фактическое отчуждение имущества за долги. Однако инвесторам в недвижимость, которые могут пережидать эту фазу кризиса, возможно, стоит помнить, что недвижимость по-прежнему будет предоставлять защиту от обесценивания денег, после того как будут сброшены чрезмерно закредитованные владельцы домов и инвесторы, приобретавшие жильё для сдачи в аренду.
Основная логическая причина для владения недвижимостью заключается в том, что она более продуктивна в своей потребительной стоимости, чем обесцениваемые деньги, и это наилучшая после золота защита капитала.
Маклауд, Алесдер
Macleod, Alasdair
Британский финансовый аналитик и комментатор.
Комментарии 29
Добавить комментарийПожалуйста, войдите или зарегистрируйтесь, чтобы оставить комментарий.