Насколько велик американский жилищный пузырь?

Некоторые отрицают наличие пузыря на рынке жилья. Я считаю, что пузырь очевиден.

Индекс цен на жилье Кейса-Шиллера – синим, и реальный располагаемый доход в США - коричневый (по данным ФРС Сент-Луиса, график Mish). Три раунда фискального стимула - коричневым

Примечания к графику

• Индекс Кейса-Шиллера - это показатель повторных продаж одного и того же дома. Данный показатель гораздо точнее, чем средние или медианные цены, сильно варьируемые во времени в зависимости от размера дома и его удобств.
• Располагаемый доход – это доход после уплаты налогов
• Реальные средства – это значит, что они скорректированы на инфляцию согласно индекса инфляции расходов на личное потребление BEA (PCE), а не индекса потребительских цен BLS (CPI).
• Оба индекса установлены на 2000=100.
• Индекс Кейса-Шиллера рассчитан до мая (отражает март), в то время как индекс DPI рассчитан до июня. Данный небольшой перекос мной не учтён.

На протяжении как минимум 12 лет цены на жилье соответствовали реальным располагаемым личным доходам. В 2012 году индексы вновь приблизились к отметке 133–134.

Индекс BEA рассчитывает реальные располагаемые личные доходы на основе PCE. При корректировке на инфляцию по ИПЦ текущий пузырь будет больше и, как мне кажется, точнее.

Важный момент – сильное расхождение между этими показателями говорит о том, что «пузырь» немного занижен.

Разница в % между ценами на жилье и индексом DPI

• 2006: (185-120)/120 * 100 = 54.17 %
• 2023: (305-169)/169 * 100) = 80.47 %

Исходя из реального показателя DPI, цены на жилье примерно на 80% выше, чем они должны быть.

Некоторые оправдывают такие цены на жилье ставками по ипотеке и доступностью жилья. Они не правы.

Разница между ценами на жилье и доходами в действительности – это показатель склонности ФРС к надуванию финансовых пузырей за счёт слишком долгого поддержания низких ставок.

О предполагаемой доступности я расскажу в следующей статье.

ФРС с осторожностью взяла на себя обязательства придерживаться целевого показателя инфляции в 2%

Как-нибудь обратите внимание на заметку: ФРС с осторожностью взяла на себя обязательства придерживаться целевого показателя инфляции в 2%

Предостережения Пауэлла (JeromePowell)

Вот ключевое, что сегодня сказал Пауэлл: «Как это часто бывает, мы ориентируемся по звездам в пасмурном небе».

И я бы ещё добавил, что использование таких инструментов, как инфляционные ожидания, оказалось совершенно бесполезным.

ФРС хочет, чтобы инфляция была на уровне 2%, но не знает, как ее измерить.

В результате образуются «пузыри», диаметр которых со временем увеличивается. Что приводит к сокращению среднего класса.