Недвижимость обретает границы

 Ослабление рубля и сложности с выводом средств за границу стали одной из причин сокращения в первом квартале 2024 года до 50% интереса россиян к покупке недвижимости за рубежом. Это хорошо заметно по рынку Турции, где объем сделок с участием россиян сократился почти втрое. Наблюдается и охлаждение к рынку недвижимости ОАЭ.

Фото: Евгений Павленко, Коммерсантъ

В январе—марте 2024 года спрос россиян на зарубежную недвижимость сократился на 50% год к году, посчитали в Prian.ru. В Barnes International Moscow говорят о снижении на 20% год к году. Негативный тренд фиксируют аналитики Golden Brown Group и Nevestate, но конкретных цифр они не приводят. Руководитель департамента зарубежной недвижимости Barnes International Moscow Денис Перковский считает основными сдерживающими покупателей факторами рост цен на недвижимость на развивающихся рынках, ослабление рубля и валютные ограничения.

В начале 2023 года доллар и евро стоили 70–75 руб., сейчас — почти на треть дороже, замечает главный редактор Prian.ru Филипп Березин. Эксперт также напоминает, что начало 2023 года «было аномальным»: «Еще не прошел шок от объявления частичной мобилизации, многие на этом фоне рассматривали варианты покупки активов за рубежом». К концу прошлого года этот тренд сменился резким спадом.

Важным фактором общего снижения продаж стал обвал спроса на Турцию, которая, согласно Prian.ru, последние несколько лет остается лидером по объему сделок.

Согласно данным местного института статистики, в январе—феврале 2024 года россияне приобрели в Турции 950 объектов — почти втрое меньше, чем годом ранее (2,7 тыс.). Филипп Березин говорит, что в начале 2023 года страна формировала треть запросов, сейчас — около четверти. «В Турции за год произошли землетрясения, был повышен инвестиционный порог для получения ВНЖ, принят закон, осложняющий получение дохода от краткосрочной аренды»,— перечисляет он.

Директор по девелоперскому продукту Tranio Елена Милишенкова видит охлаждение и на втором популярном у россиян рынке — ОАЭ, где заявок стало меньше на 25,8%. «Но в то же время сограждане переключились на рынки соседних стран Персидского залива — Оман, Катар, Саудовскую Аравию»,— рассуждает она. Руководитель направления международной недвижимости Golden Brown Group Даяна Березовская обращает внимание на то, сделки россиян в ОАЭ в 2022–2023 годах были в основном инвестиционными.

Сейчас недвижимость, по ее словам, чаще приобретают для себя. В то же время спрос на недвижимость в Таиланде в первом квартале 2024 года, по словам Елены Милишенковой, вырос почти вдвое год к году. Сейчас на эту страну приходится 17,8% всех заявок на приобретение россиянами зарубежной недвижимости, добавляет она и связывает тренд с постоянным увеличением в страну турпотока. «Многие покупатели рассчитывают в перспективе получать доход от сдачи»,— поясняет госпожа Милишенкова. Господин Березин считает, что инвесторы формируют около 80% сделок не только в Таиланде, но и других странах Юго-Восточной Азии, включая Индонезию и Вьетнам. При разумных рисках здесь можно зарабатывать 8–10%, а в некоторых случаях и 15% годовых, считает он.

Спрос на европейских направлениях опрошенные “Ъ” аналитики называют стабильным.

Филипп Березин говорит, что с учетом общего сокращения числа сделок их доля за год выросла с 15–20% до 35–45% в общем объеме. В эти подсчеты входит не только ЕС, но и другие традиционно популярные у россиян страны — Черногория, Грузия, Албания и Сербия. В Tranio говорят, что европейские страны в целом в первом квартале заняли 55% общего спроса, ЕС — более 40%.

Аналитики видят увеличение интереса к Греции, связывая его с предстоящим ужесточением условий по программе «золотой визы»: осенью минимальная стоимость приобретенной по ней недвижимости вырастет с €250 тыс. до €400 тыс. по стране в целом и €800 тыс. в Афинах. Хотя Филипп Березин предупреждает, что в программе могут участвовать только владельцы нескольких паспортов. Для держателей только российского она недоступна.

Госпожа Милишенкова отмечает увеличение на 55% интереса к Венгрии за счет перезапуска программы получения инвестиционного вида на жительство. Директор департамента зарубежной недвижимости NF Group Анна Ларина говорит, что значительный спрос в первом квартале продолжили формировать Кипр, Испания и Франция. В Prian.ru отмечают, что доля инвестиционных сделок россиян на европейских рынках при этом увеличилась с 20% до 25%. По словам Филиппа Березина, зарубежную недвижимость россияне продолжают рассматривать как относительно доступный актив для получения за границей дохода в долларах или евро.