Недвижимость по Маслову: «Никто никому не должен, и что?»

ЦБ предложил кредиторам не взыскивать с граждан, уже лишившихся заложенного жилья, остаток долга с неисполнением обязательств по ипотечному кредиту.

Остаток задолженности после реализации заложенной недвижимости на торгах (или ее перехода к кредитору после несостоявшихся торгов) может образоваться в том случае, если цена квартиры или дома не покрывает всего долга по кредиту или займу.

Получается, что банк, получая залог (квартиру) после банкротства  ипотечника должен на этом успокоиться и не требовать с него большего, даже если стоимость залога не покрывает долг.

Новость всколыхнула интернет, но довольно быстро все утихло.

Никто не понял, ШО ЭТО БЫЛО. И зачем.

Да и что греха таить, я тоже не очень догнал, к чему эта рекомендация и почему она появилась именно сейчас.

Точнее, есть сразу семь версий, от весьма правдоподобных до самых бредовых.

Попробуем разобраться.

версия №1. ЦБ готовится к серьезному падению цен на недвижимость

Уже само появление таких разговоров наталкивает на мысль о грядущем кризисе. Ведь ситуация, когда залог не покрывает стоимость долга, возможна в одном единственном случае: когда наступает экономический коллапс и цены рушатся. Поскольку кредиты с первоначальным взносом ниже 15% выдают редко, то речь идет минимум о снижении цен на этот же процент. В рублях! Например, Петя Иванов купил квартиру на 5 млн. руб., с первоначальным взносом 1 млн. руб. (20%). Если квартира упадет в цене даже до 4 млн. руб. (на 20%) стоимость залога покроет весь его долг перед банком и проблемы (для банка) не возникнет. Т.е. первоначальный взнос - это буфер, который имеет банк на случай падения цен на квартиры. Получается, ЦБ все же всерьез рассматривает сценарий глубокого падения цен: настолько, что первоначальные взносы не помогут. Несмотря на прежние декларации, что все стабильно, все под контролем.

версия №2. ЦБ возомнил себя министерством социальной защиты

Защита интересов пострадавших заемщиков выглядит очень трогательно, правда не очень к месту. Вспомним, у кого ранее стоимость залога не покрывала остаток долга.  Правильно! – у валютных ипотечников! Вот им бы такая мера очень пригодилась. Однако, какой хитрый ЦБ: он подождал, когда все валютные ипотечники реструктуризируют свои долги, и после этого объявил новацию. Браво!

версия №3. ЦБ хочет побудить заемщиков брать больше кредитов.

Это в принципе вписываются в текущую канву: больше ипотечных кредитов хороших и разных, берите больше, берите чаще, если что, ЦБ вам поможет. Типа, заемщик не должен опасаться, что в случае личного банкротства останется должен банку - в крайнем случае, отдаст банку залоговую квартиру, пусть подавится. Возможно, регулятор недоволен, что выдача ипотечных кредитов стагнирует, а строительный сектор без допинга готов навернуться, поэтому хочет простимулировать новую раздачу кредитов.
Вряд ли ЦБ задумывается, насколько опасна такая игра: ведь отсутствие рисков будет провоцировать заемщиков на самое безответственное поведение. Можно будет взять кредит лет на 30 с минимальным первоначальным взносом (лучше, если это будет маткапитал), потом ничего не платить, оттягивать переговоры с банком как можно дольше, все это время живя в квартире на халяву. Потом, когда терпение банка лопнет, отдать ему залоговую квартиру - ну, с меня взятки гладки, я вам ничего не должен - видели постановление ЦБ?

версия №4. ЦБ хочет заставить банки выдавать кредиты с бОльшим первоначальным взносом

Оригинальная версия, но едва ли не единственная позитивная.
Возможно, регулятор, обеспокоенный ростом LTV (показателем обратным первоначальному взносу) решил побудить банки выдавать кредиты с бОльшим первоначальным взносом. Ведь это будет единственный вариант для банка подстраховаться и на случай падения цен на недвижимость и на случай оппортунизма заемщика. Впрочем, в такую версию верится слабо.

версия №5 ЦБ хочет, чтобы банки НЕ обращали взыскание на залоговые квартиры во избежание общего кризиса

Реализация залоговой квартиры - и без того невыгодная операция для банка (требуется оплатить судебные издержки, налоги при смене собственности с физического на юридическое лицо, отчисления в резервы и др.), а новая норма делает всю процедуру и вовсе бессмысленной. Выручишь мало, а весь остаток долга еще придется прощать. В такой ситуации банку лучше совсем не трогать ипотечника и оставить плохой кредит на балансе, закамуфлировав его - как заемщик будет тянуть кота за хвост, так и банк будет предоставлять ему рефинансирование, ипотечные каникулы, предлагать экзотические программы (например, арендовать жилье, которое он ранее купил, думаете, фантастика? – оказывается, такие схемы уже опробовались) и т.д. Опасения ЦБ понятны: это реализация нескольких квартир нивелирует убытки для банка, а если на рынок выходит сразу много залоговых квартир, то это попросту обрушит цены и вызовет эффект домино. Если так, то ЦБ вместо решения проблемы, решил просто заморозить или растянуть ее.

версия №6. ЦБ готовится к масштабной национализации ипотечного сектора.

Еще до этого "предложения" рентабельность ипотечного кредитования была под большим вопросом. По сути банки, выдавая ипотечные кредиты, занимались благотворительностью, т.е. ничего не зарабатывали на этом. А вот риски беря существенные. Не удивительно, что частные банки практически не выдавали ипотеку. Ипотечное кредитование все меньше напоминало рынок и все больше государственную машину по поддержке строительного сектора. Выдавать ипотеку - нерентабельно и очень рискованно, если ваш банк не называется "Сбербанк" или "ВТБ". Последнее правило убивает последний интерес этим заниматься, по крайней мере, без государственных гарантий. ЦБ, впрочем, это не смущает - он уже заранее продумывает как будет спасать два главных банка страны.

версия №7. Фейк

Самая простая и скучная версия, но зато вероятная. Мы сейчас обсуждаем обычный вброс, который не имеет никаких юридических и экономических последствий. Несколько дней пообсуждают тему, и на этом все закончится. А потом еще что-нибудь придумают.

А вы как думаете?