Недвижимость по Маслову: «Вымывание предложения на рынке недвижимости»

Разберем одно специфическое явление, которое имеет место на рынке недвижимости.

Наверное, многие слышали такие разговоры:

«Произошло вымывание дешевого жилья в городе N».

«Цены не изменились, но количество квартир в продаже упало».

«Вымывание наиболее ликвидных объектов привело к росту средней цены».

И т.п.

Что все это означает? Что такое «вымывание предложения»? Или все это банальная уловка маркетологов, мечтающих обосновать рост цен?

Заметим, что если бы речь шла о любом другом продукте (не недвижимости), то подобное звучало бы странно и нелепо. «Предложение дешевого майонеза в сети «Пятерочка» вымылось»; «произошло вымывание на рынке новых автомобилей». Понятно, что где бы ни происходило «вымывание», оно очень быстро будет компенсировано новым производством. Раскупили весь майонез в «Пятерочке»? – не беда, можно завезти еще и еще. Даже если закончилась определенная марка (например, производитель не рассчитал объем спроса), то можно перейти на альтернативных поставщиков и закрыть любую дыру в спросе. На рынке автомобилей – почти то же самое. Если по каким-то причинам потребители сойдут с ума и сметут все машины – то хватит пару недель, максимум месяц-другой, для того, чтобы закупить новые.

Но с недвижимостью, очевидно, дело обстоит иначе. Предложение не всегда может быстро возмещено, и если по каким-то причинам потребители быстро раскупили какой-то пул квартир, не обязательно тут же появится такой же. Ведь чтобы построить новый дом, требуется время.

Правда, когда говорят «предложение вымылось» обычно все же имеют в виду не первичный, а вторичный рынок.

На вторичном рынке все гораздо более запутано.

Если на рынке новостроек строители, пусть и медленно, но могут увеличить предложение, реагируя на рост спроса, то на вторичном рынке логика совершенно иная.

Потому что предложение во вторичном фонде – величина, которая живет своей жизнью.

У многих имеются квартиры. Но мало кто их продает. На продажу поступает лишь ничтожная часть жилищного фонда страны.

Продавцы «вторички» руководствуются своими мотивами, часто далекими от экономики.

Одним нужно продать свою квартиру и купить другую.

Другим нужно протестировать рынок и продавать на самом деле они не собираются.

Третьи выставили по заведомо непроходной цене, надеясь на русский авось.

И ничего не мешает им выставлять и убирать квартиру по много раз.

На вторичном рынке нет производства, нет себестоимости, нет экономики. Есть некоторое количество продавцов, которые то ли хотят, то ли не хотят продавать свои квартиры.

Реальных продавцов (то есть таких, которые действительно продают, а не делают вид) и в нормальной ситуации немного. А если к тому же на рынок поступают свежие деньги (например, ипотечные), то дешевые и реальные варианты быстро исчезают из продажи и остается, как говорится, один неликвид.

Именно отсюда идут стенания риелторов и обычных покупателей: «Квартир нет, выбирать не из чего!» И это, конечно, никакая не выдумка, а реалии, связанные с низкой емкостью и низкой ликвидностью вторичного рынка.

Но выкуп дешевых вариантов не единственная причина вымывания предложения.

Многое зависит от общего психического состояния на рынке. Если в обществе считается, что конъюнктура неблагоприятная, люди будут массово снимать квартиры с продажи, просто потому что они так решили (застройщики так никогда не поступают), или наоборот будут синхронно выставлять, если поверят, что сейчас «самое время».

Квартиры могут быть сняты с продажи, потому что продавцы потеряли надежду их реализовать.

Или боятся, что не смогут сохранить и /или эффективно инвестировать полученные деньги.

Означает ли «вымывание предложения» рост цены?

Очень тонкий момент, на котором стоит остановиться особо. Всегда ли «вымывание предложения» приводит к росту цены?

С одной стороны, очевидно, что, поскольку сначала обычно уходят самые дешевые варианты, средний уровень заявленных цен растет.

Но не все так просто.

Во-первых, рост цен на дешевые варианты не обязательно коснется дорогих объектов. Те могут стоять колом, как стояли.

Во-вторых, «вымывание предложения» относится скорее не к ценам, а к изобилию вариантов на рынке. Вариантов становится меньше, продавцов меньше, но и покупателей тоже (им также приходится откладывать сделки). Все это приводит не столько к росту цены, сколько к падению числа сделок. А это не что иное, как снижение ликвидности рынка. (Что такое ликвидность рынка жилья мы разбирали в одной из предыдущих статей).

Что такое вымывание предложения?

Итак, наконец, мы можем формализовать наше определение «вымывания предложения».

«Вымывание» - это ситуация снижения ликвидности рынка недвижимости, сопровождающаяся падения количества объектов в продаже.

Ранее мы объяснили, почему рынок недвижимости неликвиден. «Вымывание предложения» это состояние, когда неликвидный рынок становится еще более неликвидным!

Еще раз подчеркнем, что снижение ликвидности не обязательно сопровождается ростом цены.

Это лишь означает, что рынок стал более «тонким».

Здесь вновь будет уместно привести параллели с финансовыми рынками.

Тонкий рынок - ситуация, когда мало продавцов и покупателей и любая крупная покупка или продажа может привести к резкому изменению цены.

Когда рынок недвижимости становится тонким, его тоже становится легче разогнать (или опустить, но чаще все-таки разогнать). Даже небольшого притока денег для этого будет достаточно. Примерно такой сценарий реализовывался в России (особенно в Москве) до 2008 года – свежих денег было не так уж много, но чистых продавцов еще меньше, поэтому цены стремительно росли.

Противоположный феномен – «вымывание спроса»

Мы говорили про «вымывание предложения». А существует ли вымывание спроса? Очевидно, да! Хотя такой термин редко встречается.

Ситуация, когда снижается количество потенциальных покупателей – тоже отнюдь не редкость. Например, такое наблюдалось в России в 2015 году, когда поднялись ипотечные ставки. Так же как «вымывание предложения» не обязательно приводит к росту цены, так и «вымывание спроса» не обязательно приводит к ее снижению. Когда число покупателей снижается, то падает ликвидность, падает количество сделок, но цены могут оставаться на том же уровне.

Выводы

Итак, мы выяснили, что «вымывание предложения», которое наблюдается на рынке недвижимости, действительно существует и есть не что иное, как снижение ликвидности этого рынка. На ценовую динамику явление прямого воздействия не оказывает, но, тем не менее, увеличивает вероятность разгона цен.

Подписывайтесь на наш независимый канал о недвижимости!