Обходные пути строителей, или как девелоперы пытаются получить кредиты

Фото: Дмитрий Лебедев / Коммерсантъ

Запланированный на июль переход на проектное банковское финансирование и эскроу-счета продолжает стимулировать творческое начало у девелоперов. Выступая на профильной конференции Сбербанка в Самаре, представитель калининградского застройщика «Авангардинвестпроект» неожиданно сообщил, что нашел крайне неожиданный способ привлечения средств.

Девелопер, по его словам, заключал с будущими дольщиками договор на право покупки квартиры. В обмен на этот, по сути, опцион покупатели вносили 20% от стоимости будущего жилья на свой депозит в банке, уполномоченном выдавать проектное финансирование. Оставшиеся 80% покупатель обязывался выплатить после того, как «Авангардинвестпроект» получит разрешение на строительство. В компании не без гордости заявили, что таким образом продали уже 132 квартиры на 655 млн руб. Это позволило ей скопить на эскроу-счетах около 100 млн руб. Как заверил застройщик, под эти средства он, скорее всего, получит проектное финансирование с льготной ставкой. Присутствующий на конференции замглавы Минстроя Никита Стасишин не без смеха поинтересовался: «Что же за банк готов выдать кредит на постройку дома без разрешения на строительство?» Оказалось, что это государственный банк ДОМ.РФ.

Последней причиной для ужесточения правил жилищного строительства стал крах Urban Group в 2018 году, некогда крупного застройщика жилья в Подмосковье. На тот момент у нее было 14,6 тыс. заключенных договоров долевого участия на строительство квартир общей стоимостью больше 50 млрд руб. Теперь властям придется достраивать за группой более 3 млн кв. м недвижимости, на что может потребоваться до 70 млрд руб. Участвует в спасении дольщиков Urban Group и находящийся в контуре ДОМ.РФ Фонд защиты прав граждан-участников долевого строительства. Но выходит, этот опыт не отбил у застройщиков вкус к рискованным проектам.

До перехода на эскроу-счета девелоперы кто во что горазд стараются поднять свою привлекательность в глазах кредиторов. В апреле председатель совета директоров группы ЛСР Андрей Молчанов продал 9,71% акций компании, что может повысить ликвидность бумаг и обеспечит ей ресурс для переговоров с банками. ФСК «Лидер» оптимизирует бизнес и объединяет десятки структур под управлением одной компании для повышения прозрачности. Но продажа бинарных опционов, кажется, поразила всех. Это было слышно по паузе, которой встретил эту идею господин Стасишин. В банке ДОМ.РФ говорят, что предварительно одобрить кредит действительно могут, но финансировать проект начнут только после получения разрешения на строительство. Получается, что небольшой калининградский девелопер нашел эффективный, пусть и нестандартный метод для привлечения финансирования. А подобные примеры часто бывают заразительны.